Alle Schritte für einen erfolgreichen Immobilienkauf in Kolumbien

Überblick über den Kaufprozess in Kolumbien

1. Ihnen gefällt eine Immobilie

Schön, dass Sie sich für eine Immobilie auf HalloCasa interessieren. Nutzen Sie die vielfältigen Möglichkeiten von HalloCasa, um sich einen umfassenden Eindruck vom Objekt zu verschaffen. Neben den Informationen zum Gebäude und zur Lage, werden Sie finden Sie nähere Hinweise zur Infrastruktur und Umgebung finden. Ferner wird aufgelistet sein, welche Nachweise und Dokumente der Verkäufer anbietet.

2. Sie kontaktieren den Verkäufer

In Kolumbien geschehen Verkäufe sowohl durch Eigentümer als auch durch Makler. Die Sprachkenntnisse werden jeweils angegeben sein. Die meisten Makler sprechen neben Spanisch auch Englisch. Auch unter den Eigentümern der wachsenden kolumbianischen MIttelschicht sind gute Englischkenntnisse üblich.

3. Sie erhalten nähere Informationen und besichtigen das Objekt bei Interesse

Der Verkäufer wird Ihnen alle verfügbaren schriftliche Nachweise zum Objekt zusenden. Sicherlich ist eine Besichtigung des Hauses für Sie von Interesse. Wenn Sie in diesem Rahmen Hilfe bei der Reiseplanung oder -gestaltung brauchen, werden Sie Experten kontaktieren können. Hierbei empfehlen wir Ihnen auch einen Blick auf Reiseveranstalter zu werfen.

4. Sie verhandeln über Vertragsgestaltung und Kaufpreis

Vertragsverhandlungen sind meist Prozesse, in der sich die Parteien nach und nach einander annähern. Kenntnisse über gewisse komlumbienspezifische Vertragsdetails sind hilfreich. Beachten Sie dazu auch die Hinweise zu den Kaufnebenkosten Lesen Sie gerne bezüglich dieser Themen unsere Häufig gestellten Fragen. Vereidigte Übersetzer können auch in dieser Phase sinnvoll sein, um Mißverständnisse auszuschließen.

5. Sie unterzeichnen den Vertrag und veranlassen Sie Bezahlung

Sie haben es beinahe geschafft! Die Vertragsunterzeichnung kann entweder persönlich vor Ort oder durch einen Bevollmächtigten von Ihrer Heimat geschehen. Auf HalloCasa werden Sie bald eine Liste von Notaren finden, die Sie kontaktieren können. Finden Sie dazu weitere Informationen unter Detaillierter Kaufprozess.

6. Sie erwerben die Immobilie

Sie werden in das Grundbuch eingetragen, das Katasteramt registriert sie. Herzlichen Glückwunsch! Sie haben nicht nur erkannt, dass Kolumbien zu den perspektivenreichsten Ländern der Erde zählt, sondern auch den Mut für eine Investition in diesem zukunftsträchtigen Kontinent gehabt. Wir freuen uns mit ihnen! Möge Ihr Kauf Ihnen Glück und Freude bringen.

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Detaillierte Beschreibung des Kaufprozesses

1. Ihnen gefällt eine Immobilie

Zu jeder Immobilie werden Sie Informationen zu folgenden Themen finden:

– Die Immobilie selbst
– Lage
– Infrastruktur rund um die Immobilie
– Demographie
– Verfügbare Dokumente

2. Sie kontaktieren den Besitzer / Makler

Sie kontaktieren den Besitzer / Makler, der neben der Immobilie dargestellt ist:

– Via E-Mail
– Via Telefon
– Via Skype

Beachten Sie dabei auch die Angaben zu den Sprachkenntnissen des Besitzers / des Maklers.

3. Der Besitzer / der Makler schickt Ihnen Immobiliendokumente zu

Der Immobilienbesitzer oder Ihr Makler wird Ihnen folgende Unterlagen zusenden:

1. Das Verfügbarkeitszertifikat (“Certificado de Tradición y Libertad”):

– Dieses Dokument beinhaltet die gesamte Besitzergeschichte der Immobilie.

2. Kopien von Rechnungen der bezahlten Grundsteuer des aktuellen Kalenderjahres (“Ultimo Predial Cancelado”):

– Die Steuerzahlungen des laufenden Jahres müssen storniert werden. Der Grundstückseigentümer ist verpflichtet die Grundsteuer einmal jährlich zu bezahlen. Daher ist es sehr wahrscheinlich, dass zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs der Eigentümer zu bezahlende Grundsteuer ausstehen hat. Es ist daher sehr wichtig, dass der vorherige Eigentürmer des Grundstücks die Grundsteuer bis zur Übertragung des Grundstücks bezahlt hat und dem Grunderweber alle bezahlte Rechnungen vorliegen.

3. Kopien von Rechnungen der bezahlten Administrationskosten der Immobilie (“Paz y Salvo de Administración”) (nur notwendig, wenn eine Hausverwaltung zur Immobilie gehört):

– Wenn zu dem Grundstück, das Sie erwerben möchten, eine Hausverwaltung gehört, stehen monatliche Administrationskosten an. Lassen Sie sich die bezahlten Rechnungen der Hausverwaltung vorlegen. Dies gilt genauso für alle anderen Nebenkosten (Strom, Wasser, Gas, Telefon). Unter Downloads können Sie Beispiele solcher Dokumente herunterladen.

Optional:

– Lassen Sie alle Dokumente übersetzten und von einem Notar beglaubigen und lassen Sie sich diese nach Deutschland schicken.
– Auf HalloCasa werden Sie in Zukunft Übersetzer finden, die Sie direkt kontaktieren können.

4. Sie kontaktieren einen Gutachter (optional)

Auf HalloCasa werden Sie in Zukunft Gutachter und Experten für bestimmte Fachfelder finden. Sie werden eine Liste von verschiedenen Gutachtern mit entsprechenden Informationen finden:

– Namen
– Kontaktdetails
– Sprachen

Ein professioneller Gutachter klärt, unter anderem, eventuelle finanzielle Belastungen der Immobilie, Eigentumbesitzverhältnisse sowie den Wert des Hauses.

5. Sie unterzeichnen den Vorvertrag

Basierend auf:

– Dem Marktpreis
– Dem Wert des Gutachtens (optional)
– Der Umgebung

Sie oder Ihr Vetreter unterzeichnen den Vorvertrag. Dieser Vertrag beinhaltet folgende fundamentale Elemente:

Die Identifikation beider Vertragsparteien. Sie identifizieren sich mit Ihrem Reisepass.
Detaillierte Beschreibung der Immobilie inklusive zwei Identifikationsnummern (Numero de Matrícula Inmobiliaria und Cedula Catastral).
Der Wert der Immobilie und die genaue Zahlungsmethode. Außerdem wird die Höhe der Strafe (“arras”) festgelet, falls einer der Parteien den Vertrag nicht einhält.
The Notar, bei dem der finale Kaufvertrag (i>Escritura) unterzeichnet wird, wird definiert, inklusive Datum und Uhrzeit.
Die Höhe der zu zahlenden Anteile von Notargebühren, Steuern, und anderen Kosten, die während des Kaufprozesses auftreten, werden zwischen Käufer und Verkäufer.

Um die Gebühren des Immobilienerwerbs in Kolumbien zu erfahren, lesen Sie sich die Frage “Wie hoch sind die Transaktionskosten (Notargebühr, Steuern, Transferkosten)?” unten durch.

Optional:

– Lassen Sie alle Dokumente übersetzten und von einem Notar beglaubigen und achten Sie darauf, dass Sie Kopien von diesen vorliegen haben. Auf HalloCasa werden Sie in Zukunft Übersetzer und Notare finden, die Sie direkt kontaktieren können.
– Unter Downloads können Sie Beispiele solcher Dokumente herunterladen.

6. Sie überweisen das Geld auf ein kolumbianisches Bankkonto

Um eine Überweisung in Auftrag zu geben, benötigen Sie jemanden, der in Kolumbien ein kolumbianisches Bankkonto hat. Daher benötigen Sie einen Vertreter, auf dessen Konto Sie das Geld überweisen. Dies sollte bestenfalls jemand anderes sein, als der Eigentümer selbst. Falls Sie mit einem Repräsentanten arbeiten möchten und mit einem Makler arbeiten, sollte in erster Linie der Makler Ihnen behilflich sein, einen Repräsentanten zu finden. Hierzu hilft Ihnen das Dokument “Vorlage: Vollmacht” unter Downloads.

Treuhänder:

In Kolumbien ist es vor allem bei Projekten, die noch nicht fertig gestellt sind, vorgesehen, dass die Anzahlung auf ein Treuhänderkonto überwiesen wird. Erst wenn das Projekt zu einem zuvor bestimmten Teil finanziert ist, ist der Treuhänder autorisiert, das Geld auf das Konto des Bauherren zu überweisen. Verschiedene Banken fungieren auch bei bereits bestehenden Immobilien als Treuhänder. In Zukunft werden Sie auf HalloCasa eine Liste von Treuhändern finden.

Der Vertreter muss folgendes ausfüllen:

“Formulario 4”:

Dieses Formular stellt die kolumbianische Zentralbank zur Verfügung. Es besagt, woher das Geld stammt.

“Carta de Instrucciones”:

Dieses Dokument dokumentiert den Wechselkurs des jeweiligen Tages, den die beauftragte Bank veranschlagt. Der Vertreter muss dem Wechselkurs zustimmen und dieses Dokument unterschreiben. Normalerweise wird folgendermaßen gewechselt: € (EURO) –> USD (U.S. Dollar) –> COP (Kolumbianische Pesos). USD werden in der Regel direkt in COP getauscht. Darüber hinaus können die Banken andere Dokumente anfordern. Das hängt von der jeweiligen Bank ab.

Unter Downloads können Sie das “Formulario 4” herunterladen. Die“Carta de Instrucciones” erhalten Sie bei der jeweiligen Bank.

7. Sie können entweder von Ihrem Heimatland aus oder in Kolumbien kaufen:

7.1 Option 1: Sie reisen nach Kolumbien

Vor dem Verlassen Ihres Heimatlandes, stellen Sie sicher, dass Sie genügend Tage in Kolumbien eingeplant haben, um den gesamten Kaufprozess durchzuführen. Nehmen Sie alle notwendigen Unterlagen mit. Fragen Sie Ihre Bank nach dem einfachsten Weg, um das Geld nach Kolumbien zu überweisen.

7.2 Option 2: Sie kaufen von der Heimat aus

In diesem Fall müssen Sie einem Vertreter in Kolumbien eine Vollmacht ausstellen. Achten Sie darauf, dass der Vertreter alle Anforderungen erfüllt. Da dieses Dokument auch vom kolumbianischen Konsulat beglaubigt werden muss, empfehlen wir Ihnen, das jeweilige Konsulat direkt zu konsultieren, um sicherzustellen, dass die Vollmacht alle Anforderungen erfüllt.

8. Sie unterscheiben den Vertrag vom Heimatland aus

Ihr ausgewählter Notar überprüft alle Dokumente.
Ihr Vertreter unterschreibt den Vertrag (Escritura) und führt die verhandelte Anzahlung durch.

9. Sie unterschreiben den Vertrag in Kolumbien

Der Notar überprüft alle Dokumente (siehe Downloads).
Sie unterschreiben den Vertrag.
Sie führen die verhandelte Anzahlung durch.

10. Sie werden als neuer Besitzer eingetragen

Nachdem der Notar Ihnen den unterzeichneten Vertrag (Escritura) ausgehändigt hat, muss dieser Vertrag zum Grundbuchamt (Oficina de Registro), wo die Steuern bezahlt werden und Ihnen ein neuesCertificado de Tradición y Libertad ausgestellt wird, in dem Sie nun als rechtmäßiger Besitzer stehen. Die Immobilie geht nun Ihnen.

Vermerk:

Dieser Prozess beschreibt einen generellen Fall in Kolumbien und kann von Region zu Region und Stadt zu Stadt variieren.

Transaktionskosten:

Wie hoch sind die Transaktionskosten (Notargebühr, Steuern, Transferkosten)?

Verbindliche Kosten:

Notargebühren: 0,3% des Immobilienpreises. Werden zur Hälfte zwischen dem Besitzer und dem Käufergeteilt. Außerdem fallen Mehrwertsteuer (etwa 16%) und geringe Verwaltungskosten an (Dauer: Etwa fünf Tage).
Registrierungssteuern (Retención de la Fuente): 1% des Immobilienpreises zahlt der Besitzer.
Registrierungskosten (Impuesto de Beneficencia y Registro): 0,5% des Grundstückspreises zahlt der Käufer.
Zertifikat, dass keine Grundsteuern und keine Administrationskosten (Paz y de Salvo de Valorización) ausstehen: Etwa 7€ / 10$ (20,000 COP) (Dauer: Etwa ein Tag) zahlt der Besitzer.

Optionale Kosten:

Certificado de Libertad y Tradición: Etwa 5€ / 6$ (12.930 COP) (Dauer: Etwa ein Tag) zahlt der Besitzer.
Anwaltskosten für die Erstellung und Beglaubigung der Immobiliendokumente: Etwa 380€ / 540$ (1,100,000 COP) (Dauer: Etwa zwei Tage).
Makler Gebühren: Variiert zwischen 3% und 10% des Immobilienpreises. In der Regel sind es 3% für urbane Objekte und bis zu 10% für sehr ländliche Objekte, zahlt die Person, die den Vertrag mit dem Makler unterzeichnet.
Gutachter, wenn gewünscht, zahlt der die Person, die den Vertrag mit dem Gutachter unterzeichnet.
Übersetzungskosten, wenn nötig, zahlt der die Person, die den Vertrag mit dem Übersetzer unterzeichnet.

Für weitere Informationen, lesen Sie sich das Länderprofil auf DoingBusiness an. Sie finden den Link unter “Recherche”.

Wo finde ich kolumbianische Immobiliefinanzierungen?

Da Sie wahrscheinlich kein Kunde einer kolumbianischen Bank sind, müssen Sie alle Finanzangelegenheiten mit Ihrer Bank, bei der Sie Kunde sind, besprechen. Wenn Sie einen kolumbianischen Personalausweis (“Cedula”) haben, den Sie unter anderem bekommen, wenn Sie mehr als 210.000,00 US Dollar investieren, können Sie Kunde einer kolumbianischen Bank werden. Sie können dann einen Termin mit Ihrer bevorzugten Bank vereinbaren. Die Bank wird Ihre Kreditwürdigkeit bewerten und basierend darauf Ihnen eine mögliche Finanzierung anbieten.

Zum kolumbianischen Immobilienmarkt:

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Wie liquide ist der kolumbianische Immobilienmarkt?

Dies hängt von der Immobilie ab, die Sie kaufen. Normalerweise können städtische Immobilien leichter als ländliche Immobilien weiter verkauft werden. Das Immobilienumsatzvolumen in Kolumbien im Jahr 2014 belief sich auf 9.72 Mrd. USD und wuchs im Jahre 2014 um 4.5% Klicken Sie sich durch das Nationale Verwaltungsamt für Statistik (Kolumbien) oder lesen Sie den BBVA Real Estate Outlook 2015 in unter “Recherche” durch.

Quelle: tradingeconomics.com

Wie hat sich der kolumbianische Immobilienmarkt in den letzten Jahren entwickelt?

Innerhalb der letzten 10 Jahre hat sich der Wert einiger Immobilien in Kolumbien verdoppelt. Vor allem in Bogotá sind die Immobilienpreise gestiegen. Lesen Sie dazu unser Interview mit Herrn Edwin Schuh hier. Lesen Sie außerdem statistische Dokumente unter “Recherche”.

Wie wohnt man in Kolumbien?

Folgende Wohnformen sind in Kolumbien üblich:

Wohnung:

Viele Familien und Singles leben in Wohnungen in den oberen Etagen von Häuser(-komplexen). Dies ist in Kolumbien und vor allem in den großen Städten sehr verbreitet. Viele Wohnungen haben Dachterrassen, auf denen Mieter sich entspannen können.

Freistehende Haus und Doppelhaushälfte ohne Sicherheit:

Häuser, die nicht zu einem Wohnkomplex gehören, können rund um die Zentren der großen Städte und vor allem in den unteren sozialen Schichten gefunden werden (“Estratos” 1-3).

Gemeinschafts-Wohnanlage:

In großen Städten ist es absolut üblich, in einer gemeinsamen Wohnanlage zu wohnen, die Sicherheit, Hausmeister, und andere Dienstleistungen bietet. Die Verwaltungsgebühr ist in der Regel höher als bei einem freistehenden Haus oder Reihenhaus und muss deshalb berücksichtigt werden.

Was bedeutet “soziale Schicht” (Estrato) in Kolumbien?

In Kolumbien sind Gebiete und Stadtviertel in “Estratos” (soziale Schichten) getrennt. Die Skala geht von 1 bis 6, wobei 1 die unterste Schicht und 6 die höchste ist. Estratos definieren die Höhe der zu bezahlenden Steuern.

Die sozioökonomischen Schichten werden in sechs verschiedene Segmente eingeteilt:

Sehr Niedrig
Niedrig
Mittel-Niedrig
Mittel
Mittel-Hoch
Hoch

Als Ergebnis dieser Klassifizierung kann der Qualitätsunterschied der Häuser in der gleichen Stadt sehr unterschiedlich sein. Unsere Recherche Links beinhalten verschiedene Links, die Ihnen behilflich sein können.

Hier sehen Sie eine Karte von Bogotá und eine von Medellin, die die “Estratos” darstellen.

Bogotá:

Medellín:

Zur Rechtssituation in Kolumbien:

Müssen die Mieteinnahmen beim Finanzamt (DIAN) angemeldet werden?

Das hängt von verschiedenen Aspekten ab. Das Dokument 2974 vom Jahre 2013 Artikel 6 kann ihnen helfen, sich über Steuern zu informieren. Außerdem finden Sie unter “Recherche” den link zum Finanzamt. Grundsätzlich empfehlen wir Ihnen die Beratung durch einen Fachmann.

Dürfen ausländische Immobilieneigentümer beliebig lange vermieten ohne in Kolumbien zu sein?

Es gibt keinen Mindestaufenthalt, um in Kolumbien vermieten zu können.

Was darf ein Ausländer in Kolumbien kaufen?

Alle herkömmlichen Grundstücksarten.

Welche Einreisebedingungen gelten? Kann ich im Ernstfall auch meine Familie mitnehmen?

Wenn der Wert Ihrer Immobilie unter 210.000 USD liegt, haben Sie kein Recht auf ein dauerhaftes Visum, sondern müssen mit dem 90-Tage Touristen Visum einreisen. Jedoch kann das in der Regel ohne großen Aufwand beliebig verlängert werden. Finden Sie dazu links in unserer “Recherche”.