Proceso de Compra – México

[vc_row][/vc_row][vc_column][/vc_column][vc_row][vc_column][vc_custom_heading text=”Vista General del Proceso de Compra de Propiedad Raíz en México” font_container=”tag:h1|text_align:center” google_fonts=”font_family:Lato%3A100%2C100italic%2C300%2C300italic%2Cregular%2Citalic%2C700%2C700italic%2C900%2C900italic|font_style:400%20regular%3A400%3Anormal”][vc_column_text]

1. Bienvenida

Es muy común que extranjeros quieran adquirir vivienda en países diferentes a los de su origen y residencia, ya sea para negocios o porque buscan nuevos lugares para conocer. Por eso en HalloCasa nos esmeramos para que reciban información confiable y además concreta de cómo es el proceso para llevarlo a cabo.

De acuerdo con la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, solo los mexicanos nacidos en el país o naturalizados, o las sociedades acreditadas como mexicanas pueden ser dueños de una propiedad privada en el territorio nacional. Sin embargo, lo extranjeros puede comprar casas en México siempre y cuando cumplan con ciertos requerimientos, lo que les permite adquirir bienes raíces en México

El principal es un convenio en el que el extranjero renuncia a la posibilidad de invocar la protección de su gobierno con respecto a los bienes, los cuales deberán estar fuera de la llamada “zona restringida” que es la franja a 100 kilómetros de las fronteras terrestres y a 50 de las playas, en cuyo caso es requisito obligatorio que la adquisición sea por medio de un fideicomiso bancario.

Por lo tanto, se puede decir que los extranjeros pueden comprar terrenos en playas mexicanas porque, con un fideicomiso, el banco mantiene el título de propiedad del terreno pero el extranjero se queda con los derechos sobre la tierra por 50 años como máximo.

Esta zona es el franja de la costa del territorio nacional hasta 50 Km (30.5 millas) tierra adentro, o 100 Km (61 millas) en las fronteras del país.

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2. Le gusta una propiedad

Estamos contentos de ver que usted está interesado(a) en una propiedad publicada en HalloCasa. En HalloCasa usted podrá utilizar una gran cantidad de herramientas con el fin de comprender el proceso de compra de una propiedad,  además de encontrar  información general sobre la misma. En HalloCasa también podrá encontrar documentos disponibles e información  adicional, que le permitirá investigar en detalle sobre el entorno y la infraestructura de la propiedad, facilitándole así el proceso de compra.

Si le gusta una propiedad  y está interesado(a) en conocer más sobre ella con el objetivo de tomar más fácilmente una decisión de compra, el primer paso es investigar en la oficina de Registro Público de la Propiedad y de Comercio para confirmar, que la propiedad está libre de gravámenes hipotecarios o limitaciones que puedan afectar el proceso de compra.

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3. Ponerse en contacto con el vendedor

En México, las ventas de propiedades se realizan de dos formas: directamente a través de los propietarios o de corredores. HalloCasa le indicará el idioma en el que usted podrá comunicarse con las personas de contacto. La mayoría de los agentes hablan inglés, pero en caso que usted necesite un traductor, en HalloCasa podrá encontrar también traductores.

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4. Usted recibirá información detallada de la propiedad

El vendedor enviará todos los documentos disponibles y necesarios para usted. Sin embargo una visita a la propiedad podría ser de interés para usted, por ello si usted necesita ayuda con los arreglos de viaje, los expertos de HalloCasa estarán disponibles para asesorarlo en el momento que usted los contacte. Le recomendamos que eche un vistazo a los operadores turísticos, esto le permitirá darse cuenta de lo hermoso que es este país.

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5. Usted negocia el contrato y el precio de compra

Las negociaciones del contrato suelen ser procesos en el que ambas partes se acercan de forma gradual entre sí. Es importante tener en cuenta que en México aplican condiciones específicas al contrato de compraventa, por lo que le será útil conocer sus detalles.  Usted podrá conocer notas relativas a los costos de compra adicionales en nuestras preguntas frecuentes, puede ser muy interesante para usted.

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6. Usted firma el contrato y realiza el pago

¡Está a punto de adquirir su propiedad! Usted firma el contrato, ya sea personalmente en México o a través de un representante autorizado del país de origen. En HalloCasa podrá consultar información sobre notarios  con los que puede ponerse en contacto. Lea a continuación también nuestro proceso detallado de compra de Finca Raíz en México.

Un Notario Público es un licenciado en derecho y es el único autorizado por el gobierno mexicano para formalizar procesos de transferencia de títulos de propiedad en sus libros de protocolo. Los documentos resultantes son inscritos en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, dando evidencia legal del título a nombre del comprador.

Fuente

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7. Usted se convierte en el dueño de la propiedad

Su propiedad ya está inscrita a su nombre en Registro Público de la Propiedad y de Comercio de México. ¡Felicitaciones! Usted reconoce que este país tiene un gran potencial, y cree que este es un país prometedor. ¡Estamos felices por usted! Disfrute su propiedad!

[/vc_column_text][vc_btn title=”Guia de Bienes Raíces de México! Gratuito! HAZ CLICK AQUÍ!” style=”flat” shape=”round” color=”blue” size=”lg” align=”center” link=”url:http%3A%2F%2Fblog.hallocasa.com%2Fes%2Fe-book-mexico-spanish-form%2F|title:HalloCasa%20E-Libro%20M%C3%A9xico%20-%20Espa%C3%B1ol|target:%20_blank”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_custom_heading text=”PROCESO DETALLADO DE COMPRA DE BIENES RAÍCES EN MÉXICO” font_container=”tag:h2|text_align:center”][vc_tta_tour style=”modern” active_section=”1″][vc_tta_section title=”1. Le gusta una propiedad” tab_id=”1468419660037-d6b1afcd-e2e7″][vc_column_text]

1. Le gusta una propiedad

Para cada propiedad, usted encontrará información sobre los siguientes temas:

  • Datos generales sobre la propiedad
  • Su ubicación
  • Su infraestructura
  • Demografía de la zona
  • Información adicional

[/vc_column_text][/vc_tta_section][vc_tta_section title=”2. Ponerse en contacto con el propietario / agente” tab_id=”1468419660115-0effdc44-e394″][vc_column_text]

2. Ponerse en contacto con el propietario / agente

Métodos de ponerse en contacto con el propietario / agente:

  • A través de correo electrónico
  • A través de Teléfono
  • A través de Skype

Preste atención a los detalles de las habilidades lingüísticas del propietario / agente.[/vc_column_text][/vc_tta_section][vc_tta_section title=”3. Transferencia de Información” tab_id=”1468419854620-f68e9e8d-cfe8″][vc_column_text]

3. Transferencia de Información

El propietario o corredor encargado de la venta de la propiedad le enviará los siguientes documentos:

  1. Certificado de Libertad de Gravámenes: permite evaluar que la propiedad no tiene ningún gravamen, o ningún litigio o demanda pendiente sobre él y así puede ser transferido con un título limpio. Este se obtiene directamente en las oficinas del Registro Público de la Propiedad y del Comercio
  2. Certificado de no Adeudo Fiscal. Este certificado permite evaluar si el predial ha sido pagado antes de la transferencia de la propiedad. La intención es evidenciar que no hay adeudos pendientes con las autoridades municipales relacionadas por los impuestos de la propiedad. En Baja California, se requiere que dicho certificado también establezca que no hay adeudos pendientes con otras autoridades tales como la Comisión Estatal del Agua y Servicios Públicos y el Consejo Urbano Municipal.
  3. Avalúo de la Propiedad y Deslinde Catastral. De acuerdo con la Ley de Catastro, es obligatorio llevar a cabo un deslinde en la propiedad y realizar un avalúo oficial. El avalúo deberá ser hecho estimando el valor comercial de la propiedad, considerando sus alrededores, una inspección de mercado y regulación de la zona. Deberá incluirse una descripción detallada de las medidas y colindancias, valor comercial, subdivisiones si cualquier uso de tierra se aprueba, descripción comercial de las construcciones existentes en el inmueble, usos y cualquier otra información relevante relativa a la propiedad. El avalúo deberá ser preparado y certificado por una institución bancaria mexicana o por un Corredor Público.
  4. Otros: Algunas transacciones requieren obtener y preparar documentación adicional, con objeto de llevar a cabo su cierre. Por ejemplo, algunas propiedades pueden tener restricciones, tales como requerimientos administrativos (ej. permiso de fideicomiso o un requerimiento de que la propiedad deberá de ser subdividida).

Opcional:

En caso de comprar directamente al propietario legal, le recomendamos asesorarse de un abogado, hacer traducir y certificar todos los documentos antes de que le sean enviados.

Puede contactar a traductores a través de HalloCasa.

[/vc_column_text][/vc_tta_section][vc_tta_section title=”4. En caso de solicitar un Avalúo” tab_id=”1468419855734-e4b5cdbf-f337″][vc_column_text]

4. En caso de solicitar un Avalúo

Tendrá que llevarse a cabo para que puedas conocer el valor del inmueble que estás adquiriendo, además de que este dato te servirá para cotejar si lo que pagas por el mismo es el precio adecuado. Asimismo, esta información sirve para que el notario determine los derechos e impuestos que deberás pagar por comprar tu vivienda.

Un avalúo es un concepto que da un especialista (en México se llaman valuadores) en este tema, sobre el valor que se le debe asignar a una propiedad para su posterior venta. Para emitir dicho concepto se deben tener en cuenta varios aspectos: el estado de la propiedad, su antigüedad, la zona en donde se encuentra ubicado y sus características físicas generales.

HalloCasa le ofrece la opción de ponerse en contacto con expertos y avaluadores de finca raíz.

  • Nombre del Avaluador
  • Detalles De Contacto
  • Idiomas disponibles

[/vc_column_text][/vc_tta_section][vc_tta_section title=”5. Firma del contrato de la promesa de compraventa” tab_id=”1468419856846-6935d666-10ba”][vc_column_text]

5. Firma del contrato de la promesa de compraventa

Basado en,

  • El precio de mercado (o valor real)
  • El valor del avalúo (opcional)
  • El entorno

Usted o su representante firma el contrato de promesa de compraventa. Las partes fundamentales de este contrato son:

  1. Plena identificación del comprador y vendedor. Los extranjeros se identifican en México con el pasaporte. Sin embargo para invertir en el país el extranjero debe sacar un código CURP (La Clave Única de Registro de Población se asigna le a todas las personas que viven en el territorio nacional incluyendo extranjeros, Fuente).
  2. Descripción detallada del inmueble incluyendo el número de identidad que se llama Folio Real
  3. Valor de la propiedad y forma de pago. Se debe estipular igualmente el valor de la cláusula penal en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes.
  4. Debe figurar la notaría en la cual se firmará la escritura definitiva, así como la fecha y hora de dicha firma.
  5. Así mismo, se estipula la distribución de los gastos notariales, impuestos, y cualquier otro gasto que ocasione el proceso de compra-venta.

Para conocer las tarifas de compra de bienes raíces en México, ver el apartado” ¿Cuáles son los costos de transacción (honorarios de notario, impuestos, costos de transferencia)?” en nuestras Preguntas frecuentes abajo.

Opcional:

  • En caso de que usted haga la compra directamente con el propietario legal, pida a un abogado traducir y certificar todos los documentos. Asegúrese de que tiene una copia de estos.
  • Para quienes no tengan suficientes conocimientos de español, se recomienda consultar a un abogado que hable el idioma, o contratar a un traductor: HalloCasa le proporciona una lista de traductores para que pueda ponerse en contacto.
  • En Descargas se puede descargar ejemplos de esos documentos.

Recuerde que el contrato de venta en México debe estar a cargo de un notario autorizado. Según la ley costarricense, el notario es una parte neutral y por ellos está facultado para representar a las dos partes interesadas, es decir comprador y vendedor.

[/vc_column_text][/vc_tta_section][vc_tta_section title=”6. Usted transfiere el dinero a una cuenta bancaria de México” tab_id=”1468419858006-6b2bdc1a-be8c”][vc_column_text]

6. Usted transfiere el dinero a una cuenta bancaria de México

La mayor parte de las propiedades en México se adquieren mediante efectivo (pesos Mexicanos -ARS) y en dólares y hay varias formas para ingresar el dinero al país para hacerlo, de las cuales aquí le compartimos las más seguras e ideales:

  • Casas de cambio (Money Gram, Western Unión y xoom): escoja la de mayor posicionamiento en el mercado y transfiera el dinero que usted requiere para hacer la compra de la propiedad y para cubrir los demás gastos que usted considere tendrá.
  • Bancos Oficiales: las transferencias a bancos oficiales si usted no tiene cuenta en ninguno de ellos serán complejas además de costosas. En caso de que usted cuente con alguien de confianza en México, usted podrá consignar el dinero en la cuenta de esa persona, sin embargo esa transferencia se hará en pesos Mexicanos y le costará una comisión según el banco mexicano.

Para abrir una cuenta bancaria en mexico si eres extranjero, deberás acreditar lo siguiente:

  • Pasaporte Vigente
  • Documento de residencia temporal o permanente en México
  • Clave Única de Registro de Población (CURP), número obligatorio que identifica individualmente a cada persona residente en México,  sean nativos o extranjeros residentes.
  • Comprobante de domicilio, con antigüedad no mayor a tres meses para acreditar su domicilio en México. Por ejemplo recibo de teléfono, electricidad,  agua, gas,  contrato de arrendamiento registrado ante la autoridad  fiscal (Fuente)

[/vc_column_text][/vc_tta_section][vc_tta_section title=”7. Usted puede comprar desde el exterior o desde México:” tab_id=”1468421360951-83da499e-38ca”][/vc_tta_section][vc_tta_section title=”7.1 Opción 1: Usted viaja a México” tab_id=”1468421381643-adb8b564-77bd”][vc_column_text]

7.1 Opción 1: Usted viaja a México

Antes de viajar es ideal que previamente confirme el tiempo que necesitará  para llevar a cabo el negocio completo. Recuerde llevar  toda la documentación necesaria. Consulte con su banco sobre la mejor opción para transferir el dinero a México  de acuerdo con el vendedor.

Permiso

Se debe obtener un permiso previo a extranjeros para adquirir inmuebles en México, el cual es otorgado por el Gobierno mexicano. Este deberá ser solicitado de manera personal en la Secretaria de Relaciones Exteriores a la Dirección General de Asuntos Jurídicos en México, Distrito Federal. El trámite también puede realizarse a través de un represéntate legal que esté habilitado por un poder notarial.

Solicitud

Debe ser llenada a máquina o a computadora, y presentarse junto con sus anexos en original y dos copias, con los datos del solicitante: nombre, apellido, nacionalidad, número de documento migratorio, calidad migratoria, domicilio (para notificaciones) y los datos de una persona autorizada para recibir la constancia. También tiene que estar firmada por el solicitante y acreditar su condición de estancia.

Además, deberá incluir los datos de la propiedad, es decir, la descripción y ubicación del inmueble, así como el permiso de compra; precisar la forma de adquisición y anexar las indicaciones con lo referente a la superficie, medidas, linderos y colindancias de ésta. Todo con la firma autógrafa del solicitante o en su defecto, del representante.

Acreditaciones extras

Si la solicitud se realiza por medio de un representante legal tendrá que acompañarse con un poder especial para celebrar el convenio, o mediante un poder general que cubra con los requisitos. Por otro lado, si se tratase de una persona moral extranjera, debe acreditarse su existencia legal por medio de la presentación de documentación del país de origen, adecuada y traducida por un perito traductor.

[/vc_column_text][/vc_tta_section][vc_tta_section title=”7.2 Opción 2: Usted compra desde el extranjero” tab_id=”1468421434271-13032a60-f55e”][vc_column_text]

7.2 Opción 2: Usted compra desde el extranjero

En este caso, usted debe otorgarle un poder a un representante en México, cumpliendo con los requisitos que le hayan indicado previamente.

Debido a que este documento deberá ser legalizado en el consulado costarricense más cercano a su sitio residencia, le sugerimos contactar dicho consulado para que el documento cumpla con todos los condiciones que ellos exigen. Así ahorrará tiempo y podrá avanzar en el proceso.

En Descargas  puede descargar un ejemplo de un poder de este tipo.

[/vc_column_text][/vc_tta_section][vc_tta_section title=”8. Al firmar el contrato en México” tab_id=”1468421498372-8a48208f-60bd”][vc_column_text]

8. Al firmar el contrato en México

  • El notario comprueba todos los documentos (mira Descargas).
  • Usted firma el contrato.
  • Usted realiza el pago negociado.

En la fecha, lugar pactado y ante un notario público, usted y el vendedor o el corredor en caso de que se haga por medio de intermediario, se reunirán para firmar la escritura. Hacerlo es la celebración legal del traspaso de la titularidad sobre la propiedad.

Luego de firmar, usted transferirá o hará entrega del dinero restante y el vendedor procederá a realizar el traspaso del inmueble junto con las llaves del mismo.

El formato de compraventa debe incluir una sección donde se especifiquen las características del inmueble, detallando:

  • Los metros de la propiedad:Aquí se detalla el terreno y el inmueble construido.
  • El título de propiedad: Es la certificación la legalidad de la transacción.
  • El uso del suelo:En el caso de ser el contrato de compraventa de una casa, se debe certificar que el terreno es apto para construcción habitacional.
  • Impuestos:El dueño declara que que las tasas de servicios como la electricidad, el agua, y el arancel predial están pagos.
  • Libre de gravámenes: El dueño declara que el inmueble no tiene hipotecas o acciones legales que afecten el inmueble.
  • Libre de comodatos y servidumbres: El dueño declara que no hay terceros que puedan reclamar la propiedad.
  • El comprador: La declaración del interés sobre el inmueble.

[/vc_column_text][/vc_tta_section][vc_tta_section title=”9. Al firmar el contrato en el extranjero” tab_id=”1468421534038-84b26b01-79a1″][vc_column_text]

9. Al firmar el contrato en el extranjero

  1. El notario comprueba todos los documentos.
  2. Su representante firma la escritura y realiza el pago acordado.

[/vc_column_text][/vc_tta_section][vc_tta_section title=”10. Registro de la Escritura” tab_id=”1468421577725-34ff29dd-2c98″][vc_column_text]

10. Registro de la Escritura

Al escriturar una casa, podrás comprobar ante terceros la propiedad del inmueble. Los pasos que debes seguir son los siguientes:

  1. Asiste a un notario:él solicitará un certificado y avisará al Registro sobre la compra. Esto ofrece un respaldo legal desde iniciado el proceso así como una constancia de uso de suelo y no adeudo de predial y agua.
  2. El notario retiene y paga los impuestos (federales y locales)a las autoridades correspondientes; prepara la documentación y la redacción de las escrituras.
  3. Posteriormente, tramita la inscripción en el Registro Público de la Propiedady se expide una copia certifica de la escritura.

Recuerda que, en cuestiones de legalidad, hasta los más minúsculos detalles son importantes. Así, considera que en las escrituras de propiedad no haya espacios en blanco, que no contengan tachaduras o enmendaduras evidentes. También ten en mente que no puedes utilizar abreviaturas.

Si además de preguntarte ¿qué necesito para escriturar una casa?, te preguntas cómo escriturar un terreno, considera que los requisitos en general son los mismos. Dentro de las escrituras se solicitan:

  • Datos del notario (nombre completo, número de la notaría)
  • Datos del vendedor
  • Datos de la propiedad (dirección, superficie, medidas, linderos, colindancias) y
  • Datos personales (nombre completo, entre otros).

La información con la que se complementa es acerca de la compraventa (cuál es el valor, verificar que esté al corriente de pagos, etcétera), las garantías de la hipoteca, y en el caso de haber solicitado el trámite con INFONAVIT, todo con respecto al crédito solicitado (monto, condiciones, garantías y seguros).

Los costos de escrituración varían pues el pago debe incluir los Derechos, es decir lo que se paga por tramitar certificados de no adeudo, la inscripción ante el registro y los permisos que se deban solicitar. Los gastos por el avalúo, la generación de las escrituras y los honorarios son extras que hay que considerar. También hay que calcular registro que tiene un costo de entre 5 y 8% del valor del inmueble; además del impuesto por adquisición que representa del 3 al 4% del avalúo y el valor catastral del inmueble. Considera que cada año se llevan a cabo Jornadas Notariales, que ofrecen descuentos por gastos notariales como trámites e impuestos.

[/vc_column_text][/vc_tta_section][vc_tta_section title=”11. Abrir cuenta de ahorros bancaria” tab_id=”1473290284411-76891fb6-1361″][vc_column_text]

11. Abrir cuenta de ahorros bancaria

Cualquier extranjero puede abrir una cuenta bancaria en México, ya sea como residente o como simple turista. Para ello, sólo hay que ir a una oficina de la entidad bancaria elegida y solicitarlo.  En la web de la  Asociación de Bancos de México encontrarás, entre otra información, una lista de las entidades bancarias presentes en el país.

Los documentos que hay que aportar para abrir una cuenta bancaria en México son los siguientes:

  • Pasaporte vigente.
  • Autorización de residencia en México, ya sea temporal o permanente.
  • Clave Única de Registro de Población (CURP), un número obligatorio para todos los residentes en México, ya sean nativos o extranjeros, que identifica individualmente a cada persona. Lo asigna el Registro Nacional de Población (RENAPO) y para obtenerlo sólo hay que presentar el original y copia de la autorización de residencia en México en uno de los muchos lugares habilitados para solicitarlo. Se puede consultar una lista de estos sitios aquí (acceso a la página web “Clave Única de Registro de Población (CURP)” de la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF) del gobierno mexicano).
  • Acreditación de tener un domicilio en México. Por ejemplo, una factura doméstica (agua, luz, gas, etc.).
  • En caso de que se trate de una cuenta bancaria vinculada a la actividad comercial de una sociedad mercantil, hay que añadir a esta documentación la escritura de constitución de la sociedad.

En general, todos los bancos mexicanos piden hacer un ingreso mínimo a la hora de abrir una cuenta bancaria. El importe de este ingreso puede variar mucho entre una entidad y otra, por lo que conviene informarse antes.

Los bancos en México abren generalmente de lunes a viernes entre las 08.30 h y las 16.00 h. Unas pocas entidades abren también los sábados.

  Abrir una cuenta bancaria en México, no siempre es sencillo para un extranjero, ya que debe presentar una prueba donde certifique que tiene domicilio en el territorio nacional.

  1. PASAPORTE Vigente 
    2. COMPROBANTE DE DOMICILIO 
    Telmex, Luz, Agua o Predio no mayor a dos meses de haber sido expedido 
    * Para la apertura de cuenta NO es necesario que el comprobante de domicilio esté a su nombre, en créditos SI 
    3. REFERENCIAS PERSONALES (de dos a tres) 
    Nombre, dirección, teléfono, parentesco y tiempo de conocerlo 
    4. FM2 o FM3 VIGENTE 
    Con autorización para realizar actividades LUCRATIVAS en el país 
    5. Nombre de su(s) beneficiario(s) 
    Al tratarse de un extranjero no se captura en el supuesto de que su estancia es temporal; cuando en la realidad, muchos se quedan a vivir permanentemente o fallecen. Así he visto muchos fondos atrapados en el banco. En este punto debe proporcionar Nombre legal, fecha de nacimiento, domicilio, teléfono y parentesco. 

[/vc_column_text][/vc_tta_section][/vc_tta_tour][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_btn title=”Guia de Bienes Raíces de México! Gratuito! HAZ CLICK AQUÍ!” style=”flat” shape=”round” color=”blue” size=”lg” align=”center” link=”url:http%3A%2F%2Fblog.hallocasa.com%2Fes%2Fe-book-mexico-spanish-form%2F|title:HalloCasa%20E-Libro%20M%C3%A9xico%20-%20Espa%C3%B1ol|target:%20_blank”][vc_custom_heading text=”Costos de Transacción” font_container=”tag:h2|text_align:center”][vc_column_text]

¿Cuáles son los gastos necesarios para el proceso de Compra-Venta de un inmueble en México?

Los impuestos inmobiliarios son 0,05% -1% del valor de tasación de la propiedad residencial, a pagar durante el mes de febrero de cada año.

En el caso de una propiedad que genera ingresos de alquiler, la deuda tributaria es generalmente del 34% de la renta neta reportada.

ISAI (Impuesto sobre adquisición de inmuebles):

Lo paga el que compra. De este impuesto no te salvas cuando compras casa, departamento, terreno, etc. Se calcula en función del precio de compra venta de la propiedad y es un porcentaje que depende del estado de la república en el que te encuentres. Va desde el 1% y hasta el 5% aproximadamente. En Nuevo León, como en casi todo México, se cobra el 2%.

Este impuesto te lo cobra la notaría al momento de la firma, y luego lo paga al estado.

Nota importante sobre el ISAI: normalmente tu asesor debe realizar un cálculo estimado de este concepto dentro de tus gastos iniciales de crédito hipotecario. Ese impuesto va incluido en el total de los gastos notariales calculados, el cual se forma sumando el ISAI, los gastos de registro y los honorarios de la notaría.  En NL actualmente el costo notarial total será por alrededor del 4.5% del precio de compra-venta aunque puede variar un poco.

 

ISR (Impuesto sobre la renta):

Lo paga el que vende. Se realiza un cálculo en la notaría con la que se cerrará la operación y se cobra en función de la “utilidad” que recibirá el vendedor, es decir, en función de la diferencia entre el precio en que compró vs el precio en que venderá.

Este cálculo no es tan sencillo de realizar ya que depende de muchos factores, como lo son:

  • El precio y año en que compró,
  • Las modificaciones o mejoras que se realizaron a la propiedad,
  • Y luego esos valores se traen a valor presente para actualizar ese precio.

Siempre se sugiere que este cálculo se realice directamente en la notaría para que puedan proporcionarse todos los datos importantes y se realice el cálculo adecuado.

Nota importante sobre el ISR: La ley actual permite exentar este impuesto siempre y cuando estés vendiendo la casa en la que vives (tu casa-habitación) y siempre y cuando no hayas vendido y exentado este impuesto por la venta de otra propiedad en los últimos 3 años (antes era de 5 años).

La manera en la que puedes demostrar que se trata de tu casa habitación es presentando alguno de estos 4 documentos:

Credencial IFE, recibos de luz, recibos de teléfono, o estados de cuenta, a tu nombre y obviamente con ese mismo domicilio.

Esos dos son normalmente los únicos impuestos relevantes en que se incurre en una compra venta y e la mayoría de las operaciones basta con que conozcas ambos.

Otros impuestos.  

En ocasiones muy raras, encontrarás un impuesto más, es el ISR por adquisición:

Este impuesto se calcula cuando tu avalúo resulta 10% o más, por encima del precio de compra venta. Ejemplo: si vas a comprar una casa a $ 2,000,000 de pesos, entonces este impuesto se generaría si tu avalúo resulta en más de $ 2,200,000 pesos. Debes tener mucho cuidado con este tema ya que este impuesto es carísimo, te cobrarían el 20% del monto excedente.

De cualquier forma este impuesto es muy raro que se presente y hay varias formas en que se puede evitar, sobre todo tomando en cuenta que el criterio de la notaría es importantísimo para este cálculo y hay notarías que no tomarán en cuenta un avalúo de un banco para este gravamen. Asesórate bien y apóyate con la notaría para aclarar esto con tiempo si fuera el caso.

El predial: es el impuesto que se paga al municipio por la posesión de una propiedad. Este NO es un gasto en el que incurres en tus gastos iniciales, pero debes contemplarlo a partir de que seas dueño. El predial se puede pagar de forma bimestral, aunque puedes recibir descuentos si pagas todo el año por anticipado. PD del predial: es obligación del vendedor que el predial esté al corriente al momento de la compra-venta y el notario se debe asegurar de ello.

¿Y el IVA? De ese por lo pronto no te preocupes. La ley actual indica que no se aplica IVA por la adquisición de propiedades y tampoco los intereses de tu crédito hipotecario llevan IVA.

En resumen, al conocer los dos primeros impuestos (ISAI del comprador e ISR del vendedor) estarás bien informado. Aunque no nos guste, debes conocer estos impuestos y sobre todo contemplarlos en tus cálculos de desembolso inicial para que tu compra resulte un éxito (Fuente).

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¿Dónde puedo encontrar la financiación inmobiliaria México?

CRÉDITOS HIPOTECARIOS

Por la gran influencia de la industria inmobiliaria en el desarrollo de México, se ha implementado un capital hipotecario para que los norteamericanos puedan adquirir propiedades en destinos turísticos mexicanos. En la actualidad, el Fideicomiso es suficiente garantía para proteger al prestamista.

La disponibilidad de hipotecas muestra un voto de confianza en los destinos turísticos mexicanos. Los precios de las propiedades
en esta área han mostrado estabilidad es por eso que los condominios han tenido una plusvalía del 5% anual, además, con la eventual entrada de casinos al territorio mexicano, las condiciones del mercado se ven aún en mejor situación.

Hay 7 millones de norteamericanos que viajan a México cada año y de este número, las estadísticas muestran que más de 400,000 norteamericanos y canadienses han elegido a México como residencia de retiro. La mayoría se sitúa en puerto Vallarta, Riviera Maya, Lago de Chapala y el área de Los Cabos.

Como cliente extranjero goza de todos los beneficios cuando adquiere un inmueble, la única restricción existente es que ésta es administrada por un banco.

COMO COMPRADOR DEBERÁS PROPORCIONAR AL BANCO LA SIGUIENTE INFORMACIÓN:

  • Copia del título o escritura del inmueble indicando la superficie exacta y colindancias.
  • Copia de los planos de la a propiedad.
  • Los nombres del o los beneficiarios, nacionalidad, dirección y números telefónicos.
  • El precio acordado de compra.

REQUISITOS:

  • ID (pasaporte)
  • Forma migratoria FMT (TURISTA)
  • Temporal o permanente
  • Comprobante de domicilio
  • Pago del inmueble
  • Aplicación con datos del cliente KYC

(Fuente)

Es obligatorio que la compra se haga por medio de una institución bancaria, la cual ofrece beneficios como tasas de intereses fijassegurosmensualidades fijas y hasta la oportunidad de cofinanciamiento si es que el interesado trabaja en el país y cotiza para el INFONAVIT o el FOVISSSTE. Dentro de los requisitos básicos para solicitarlo se encuentran:

  • Comprobar ingresos lícitos y regulares.
  • Hacer entrega del formato migratorio FM2 o FM3.
  • Llevar mínimo una cantidad específica de meses viviendo en México, la cual varía dependiendo del banco
  • Ser económicamente activo.
  • Tener más de 18 años de edad.
  • Tener una antigüedad laboral mínima de 1 año.

Esto es suficiente para que cualquier persona que vea la belleza y potencial del país pueda conseguir un lugar para mudarse en México, ya sea que busque las mejores zonas residenciales o un espacio para hacer negocios.

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_btn title=”Guia de Bienes Raíces de México! Gratuito! HAZ CLICK AQUÍ!” style=”flat” shape=”round” color=”blue” size=”lg” align=”center” link=”url:http%3A%2F%2Fblog.hallocasa.com%2Fes%2Fe-book-mexico-spanish-form%2F|title:HalloCasa%20E-Libro%20M%C3%A9xico%20-%20Espa%C3%B1ol|target:%20_blank”][vc_custom_heading text=”Sobre el mercado de bienes raíces de Mexico:” font_container=”tag:h2|text_align:center”][vc_column_text]

¿Qué tan líquido es el mercado?

  • En niveles de $80,000 mn a $125,000 mn, encontramos las propiedades “informales”, que son autoconstrucción, vivienda no regularizada, vivienda que se encuentra en lugares sin servicios o en no aptos para ser fincadas, por ejemplo, en cauces secos de ríos o en áreas de deslaves o en lugares no urbanos. Ésta es la vivienda que “sufre” cuando crecen los cauces de ríos, o en áreas de deslaves. También es la vivienda edificada en lugares de alto nivel de pobreza, tierras ejidales u otras áreas no aptas para la construcción.
  • La vivienda de interés social empieza en niveles de precio de $125,000.00 mn y hasta niveles de $1,250,000 mn. Aquí podemos encontrar vivienda desarrollada por las “vivienderas” que se vieron afectadas por las leyes promulgadas el año pasado, y que son ARA, Homex, Geo y Urbi por mencionar algunas. Es vivienda que se desarrolla en gran escala y que está enfocada a los adquirientes con créditos Infonavit o Fovissste. Es vivienda de menos de 70 m² y que tiene las comodidades mínimas y además cuenta con todos los servicios y es vivienda regularizada.
  • El siguiente escalón corresponde a vivienda de $1,250,000 a $3,000,000 mn. Aquí ya aplica la obtención de créditos hipotecarios y la combinación de crédito Infonavit y Fovissste. A partir de este nivel es bien importante capitalizar el patrimonio inmobiliario. Cuando hagas una búsqueda, pregunta por las opciones en créditos hipotecarios.
  • Un escalón ya más interesante, sobre todo para el corretaje inmobiliario, es el del nivel de $3,000,000 mn a 6,000,000 mn y que representa una parte importante del mercado en ventas en $. Si bien representa menos del 10% del parque total de vivienda, es un nivel de vivienda que está en auge y que es representativo del nivel socioeconómico A y B. También en este nivel hay compra de inmuebles por parte de inversionistas, que los hacen parte de su cartera patrimonial de inversiones, ya que son excelentes para la renta.
  • La siguiente categoría estaría en el rango de $6,000,000 a $10,000,000 mn, y éste es aun un porcentaje muy delgado del mercado y que sin duda tiene una importante oferta y demanda. El nivel socioeconómico es A y podemos encontrar zonas de crecimiento de este tipo de propiedades muy importantes en el país. El crédito hipotecario es una gran herramienta para generar patrimonio, y utilizarlo en estos niveles de compra es muy recomendable.
  • Una categoría más sería de $10,000,000 y el límite, pues, en realidad puede no existir, ya que engloba propiedades de lujo y todas sus variedades (Fuente).

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¿Cómo se ha desarrollado el mercado inmobiliario Mexicano en los últimos años?

Ciudad de México: apuesta por lo vertical y los usos mixtos

La capital del país concentró en 2010 17.7% del Producto Interno Bruto del país, más que cualquier otra entidad federativa del territorio mexicano. La Ciudad de México no sólo es la ciudad más importante del país, también ocupa un lugar importante en el panorama socioeconómico latinoamericano y, por ende, en el mundo.

En los últimos años, la apuesta ha sido las construcciones verticales, y muchas colonias, anteriormente industriales o residenciales, han cambiado su paisaje arquitectónico con edificios de departamentos y oficinas.

Monterrey: crecimiento corporativo y de vivienda

La segunda ciudad más importante en términos económicos del país, y la tercera respecto al número de habitantes, tiene un crecimiento inmobiliario ordenado en torno a dos ejes. El primero relacionado con la demanda de espacios corporativos; de acuerdo con CB Richard Ellis, existen 950 mil metros cuadrados 

Guadalajara, Puebla y Toluca: industria y retail

En términos de población, son respectivamente la segunda, cuarta y quinta ciudades del país; sus zonas metropolitanas concentraron, en 2010, 4.43, 2.72 y 1.93 millones de habitantes, con un crecimiento, de 2000 a 2010, de 19.8%, 20.2% y 25.6%, de acuerdo con datos del INEGI. Los rubros automotriz y de manufactura de electrónicos juegan un papel crucial en estas tres ciudades (Fuente)

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_btn title=”Guia de Bienes Raíces de México! Gratuito! HAZ CLICK AQUÍ!” style=”flat” shape=”round” color=”blue” size=”lg” align=”center” link=”url:http%3A%2F%2Fblog.hallocasa.com%2Fes%2Fe-book-mexico-spanish-form%2F|title:HalloCasa%20E-Libro%20M%C3%A9xico%20-%20Espa%C3%B1ol|target:%20_blank”][vc_custom_heading text=”Viviendo en Mexico” font_container=”tag:h2|text_align:center”][vc_column_text]

Los siguientes tipos de vivienda son comunes en México:

  1. Casa sola

Un espacio propio, independiente y sobre el cuál puedes decidir qué color prefieres en la fachada o cuándo quieres hacer una fiesta hasta altas horas de la noche con tus amigos. Si está ubicada en una zona segura, no tendrás que preocuparte por el pago de un servicio adicional de vigilancia, lo cual te permitirá quitar gastos de tu presupuesto.

Desde luego, hay muchos estilos arquitectónicos, y escoger uno dependerá mucho de tu gusto. Apuesta por lo funcionalista si te inclinas las formas simples y la sobriedad en el exterior; si eres más tradicionalista, quizá te funcione bien el neo-colonial; en cambio, si te gusta marcar tendencia y cuidar el medio ambiente, opta por una casa ecológica.

  1. Dúplex

Son dos casas dentro de un mismo predio, pero separadas entre sí. Aunque este tipo de casas son más populares en Estados Unidos e Inglaterra, en México es posible encontrar este tipo de viviendas. Como a los mexicanos nos gusta estar siempre cerca de la familia, es común que dos núcleos de la misma familia vivan en una casa dúplex.

Es ideal si lo que buscas es estar cerca de tu familia, y negociar un cambio en la fachada o el pago de algunos servicios compartidos es mucho más fácil; sin embargo te recomendamos no desgastar la relación con tu vecino-familiar en pelitos pequeños. Una ventaja adicional que ofrece es que siempre contarás con una vigilancia vecinal mucho más estrecha.

  1. Fraccionamiento y Condominio Horizontal

Podría decirse que las casas dentro de un fraccionamiento y las que forman parte de un condominio horizontal son como primos cercanos. Básicamente son lo mismo aunque con una pequeña diferencia: dentro del fraccionamiento la fachada y el trazo de cada residencia es diferente a las demás, mientras que en el condominio horizontal es igual o muy parecido.

Ambas comparten, sin embargo, los servicios comunes de vigilancia, además de que se encuentran relativamente aislados del resto de la ciudad, al encontrarse en unidades residenciales aisladas. Los condominios horizontales cuenta además con la ventaja de los espacios comunes, como área de juegos o alberca; sin embargo, organizar fiestas puede incomodar a tus vecinos.

  1. Casa de fin de semana

Ya tienes una casa o departamento propios. Y tus años de trabajo duro te han proporcionado un excedente monetario que te permite comprar una segunda vivienda. Una excelente forma de utilizar ese dinero es comprar una casa de fin de semana. Sí, como lo oyes, un pequeño (o grande, dependiendo de cómo lo quieras) espacio para escaparte de la ciudad.

Te recomendamos que tu casa de fin de semana esté a tres horas de distancia de tu residencia urbana, para que puedas visitarla con frecuencia y mantenerla en buenas condiciones con mayor facilidad. Algunas de estas casas de fin de semana tienen alberca o cancha de tenis, mientras que otras tienen vista al mar o a la montaña.

  1. Casa en la playa (tiene restricciones para los extranjeros)

Podría contar como casa de fin de semana. O tal vez no, si vives en una ciudad retirada del mar. Aunque podría no ser una inversión adecuada a primera instancia, puedes rentarla a los vacacionistas durante la temporada alta o los fines de semana para los visitantes, ya sean turistas o personas que vayan a una boda o convención cerca de donde está la residencia.

Es un buena idea adquirir un seguro de inmuebles, ya que las propiedades cerca del mar no están exentas de sufrir los embates del mal tiempo, como lo son tormentas tropicales o huracanes. Si quieres rentar la casa por un periodo de tiempo más largo (uno o dos años), te sugerimos ponerte en contacto con el equipo de Lamudi para anunciar tu propiedad en la playa en línea (Fuente).[/vc_column_text][vc_column_text]

¿Qué son “Estratos”?

En México hay 6 niveles socioeconómicos, cada uno de los cuales con diferentes ingresos y hábitos de consumo.

Nivel socioeconómico A/B (Clase Rica): Este es el estrato que contiene a la población con el más alto nivel de vida e ingresos del país.

Nivel socioeconómico C+ (Clase media alta): En este segmento se consideran a las personas con ingresos o nivel de vida ligeramente superior al medio.

Nivel socioeconómico C (Clase media): En este segmento se considera a las personas con ingresos o nivel de vida medio.

Nivel socioeconómico D+ (Clase Media Baja): En este segmento se consideran a las personas con ingresos o nivel de vida ligeramente por debajo del nivel medio, es decir es el nivel bajo que se encuentra en mejores condiciones (es por eso que se llama bajo/alto o D+).

Nivel socioeconómico D (Clase pobre): El nivel D está compuesto por personas con un nivel de vida austero y bajos ingresos.

Nivel socioeconómico E (Pobreza extrema): El nivel E se compone de la gente con menores ingresos y nivel de vida en todo el país.

(Fuente)

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_btn title=”Guia de Bienes Raíces de México! Gratuito! HAZ CLICK AQUÍ!” style=”flat” shape=”round” color=”blue” size=”lg” align=”center” link=”url:http%3A%2F%2Fblog.hallocasa.com%2Fes%2Fe-book-mexico-spanish-form%2F|title:HalloCasa%20E-Libro%20M%C3%A9xico%20-%20Espa%C3%B1ol|target:%20_blank”][vc_custom_heading text=”Asuntos Legales:” font_container=”tag:h2|text_align:center”][vc_column_text]

¿Tengo que declarar mis ingresos de alquiler ante el Servicio de Administracion Tributaria de México SAT?

Sí.

Se consideran ingresos por arrendamiento, las cantidades que obtiene un residente en el extranjero por rentar, y en general por conceder el uso o goce  y demás derechos que se convengan sobre un bien inmueble en mexic , inclusive cuando se deriven de la venta o cesión de los derechos mencionados, siempre que dichos bienes se encuentren ubicados en territorio nacional.

Cálculo del impuesto sobre la renta

El impuesto se pagará aplicando la tasa de 25% sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna.

Forma de pago

Las personas que efectúen los pagos, calcularán el impuesto y harán la retención y entero o pago correspondiente ante el Servicio de Administración Tributaria.

Cuando la persona que haga los pagos sea residente en el extranjero, el contribuyente que obtenga los ingresos debe calcular y pagar el impuesto mediante declaración, que presentará ya sea vía Internet o ventanilla bancaria, dentro de los 15 días siguientes a la obtención del ingreso.

Obligación de expedir recibos por las rentas o ingresos cobrados

Los arrendatarios deben expedir comprobantes fiscales por las rentas percibidas, los cuales deben contar con requisitos fiscales.

  Cuando la renta sea pagada a un fideicomiso, la institución fiduciaria debe expedir los comprobantes fiscales y realizar la retención y el entero correspondiente (Fuente).

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¿Hay un límite en la cantidad o precio para las inversiones?

Según la Ley para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (‘Ley Antilavado’) el pago de la vivienda en efectivo solo se permitirá si es por 8,025 veces el salario mínimo del Distrito Federal, unos 540,000 pesos.

El dinero restante deberá pagarse a través de algún instrumento financiero como cheque o transferencia bancaria. “El notario está obligado a dar fe de la forma en que se pagó y también tendrá que guardar copia de los documentos bancarios con los que se completó el pago”, dijo Pérez Almaraz (Fuente).

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¿Qué tipo de propiedades raíces puede adquirir un extranjero en México?

No puede en zonas restringidas. La zona restringida es la tierra desde la costa de México hasta 50 kilómetros (30.5 millas) tierra adentro, o desde la frontera de México con otros países hasta 100 kilómetros (61 millas) de ésta.

fuera de esta zona restringida los extranjeros pueden adquirir legalmente cualquier tipo de bienes raíces pagando sencillamente una tarifa. 

Para propiedades no residenciales, los extranjeros pueden adquirir bienes raíces por medio de corporaciones mexicanas (y, bajo ciertas condiciones, estas corporaciones pueden ser 100% de propiedad extranjera). Las dos condiciones primordiales son la aceptación de los extranjeros a ser regidos por las leyes mexicanas, y que se registre la propiedad como no residencial ante la Secretaría de Relaciones Extranjeras. Esto aplica a bienes raíces dentro y fuera de la zona restringida. 

dentro de la zona restringida, para bienes raíces residenciales, la adquisición debe proceder por medio de un fideicomiso (Fuente).

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Qué políticas de inmigración se aplican a los extranjeros? ¿En caso de emergencia puedo llevar a mi familia?

Artículo 16. Los migrantes deberán cumplir con las siguientes obligaciones:

  1. Cuando se trate de extranjeros con, situación migratoria regular, resguardar y custodiar la documentación que acredite su identidad y su situación.
  2. Mostrar la documentación que acredite su identidad o su situación migratoria regular, cuando les sea requerida por las autoridades migratorias;

III. Proporcionar la información y datos personales que les sean solicitados por las autoridades competentes, en el ámbito de sus atribuciones, lo anterior sin perjuicio de lo previsto en la Ley Federal de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental y demás disposiciones aplicables en la materia, y

  1. Las demás obligaciones establecidas en la Constitución, en la presente Ley, su Reglamento y demás disposiciones aplicables.

Visa Residente Temporal por adquisición de inmuebles

Aplicable a la persona extranjera que pretenda internarse a México como residente temporal para un periodo superior a 180 días y no mayor a 4 años, por haber adquirido la propiedad de inmuebles en México. Esta visa no autoriza trabajo remunerado en México.

La visa que se expide en la Sección Consular tiene una vigencia máxima de 180 días para una sola entrada. Una vez en México el titular de la visa debe tramitar ante el Instituto Nacional de Migración dentro de los 30 días a su entrada al territorio la tarjeta de residente temporal.

Requisitos para tramitar la visa

Las citas para la entrevista consular y la entrega de documentación para trámites de visas se realizan a través de la página de Internet deMexitel Se sugiere descargar y leer la guía de MEXITEL

  1. Original y copia de pasaporte vigente
  2. Llenado del formato de solicitud de visa

III. Una fotografía con el rostro visible y sin anteojos, a color, tamaño pasaporte, cuyas medidas deberán ser como mínimo de 32.0 milímetros x 26 milímetros y como máximo de 39.0 milímetros x 31.0 milímetros, con fondo blanco y de frente

  1. Original y copia del documento que acredite legal estancia (visa y/o tarjeta de residente), aplicable a extranjeros que no sean nacionales del país donde se presenta la solicitud de visa. En España no aplica para españoles.
  2. Acreditar haber adquirido bienes inmuebles en México,  mediante la siguiente documentación:
  3. a) Original y copia de Escritura Pública otorgada ante Fedatario Público que acredite que la persona extranjera es titular de bienes inmuebles, con un valor que exceda de cuarenta mil días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal, (2’921,600 pesos, alrededor de 152,722 euros)

VI Pago de derechos en efectivo en la Sección Consular por la expedición de visa de conformidad con la Ley Federal de Derechos, conforme al tipo de cambio aplicable durante el mes

La documentación redactada en otro idioma debe estar acompañada de su traducción al español (Fuente).

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¿Hay un administrador de propiedades confiable en el sitio?

HalloCasa le proporciona una lista de administradores de la propiedad.

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¿Se puede transferir dinero desde México a mi país de origen?

Sí, se puede transferir dinero desde México al exterior. Le recomendamos tratar este asunto directamente con el administrador de su propiedad.

Aparte de la opción de transferencia bancaria, puede utilizar empresas posicionadas como western unión, money gram, o xoom.

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_btn title=”Guia de Bienes Raíces de México! Gratuito! HAZ CLICK AQUÍ!” style=”flat” shape=”round” color=”blue” size=”lg” align=”center” link=”url:http%3A%2F%2Feepurl.com%2FcCOE5v|title:HalloCasa%20E-Libro%20M%C3%A9xico%20-%20Espa%C3%B1ol|target:%20_blank”][vc_custom_heading text=”Enlaces” font_container=”tag:h2|text_align:center”][vc_column_text]

 Restricciones en la compra de bienes inmuebles:

http://www.paseroabogados.com/downloads/inmobiliario.pdf

 Generalidades

http://expansion.mx/mi-dinero/2014/06/26/10-recomendaciones-para-comprar-una-casa

http://www.pacificcoastmexico.com/es/page-buying-real-estate-in-mexico-faq-500.html

https://embamex.sre.gob.mx/espana/index.php/visas/541

 Firma de contrato de compraventa

http://departamentos-en-venta-playa-del-carmen.com/2046-2/

 http://redpuma.unam.mx/registro/GuiaExtranjeros.PDF

 Cuentas bancarias

http://www.dcubanos.com/blog/como-abrir-una-cuenta-bancaria-en-mexico-si-eres-extranjero/

 Créditos hipotecarios

http://departamentos-en-venta-playa-del-carmen.com/2046-2/

Estadísticas:

http://www.forbes.com.mx/mercado-inmobiliario-en-crisis/#gs._G3bhuw

Estratos:

http://www.economia.com.mx/niveles_socioeconomicos_en_mexico.htm

Impuesto a renta:

http://www.sat.gob.mx/english/Paginas/arrendamiento_de_bienes_inmuebles.aspx

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]