Proceso de Compra de Bienes Raíces en Tailandia

[vc_row][vc_column][vc_custom_heading text=”Proceso de compra de bienes raíces en Tailandia” font_container=”tag:h1|text_align:center” google_fonts=”font_family:Lato%3A100%2C100italic%2C300%2C300italic%2Cregular%2Citalic%2C700%2C700italic%2C900%2C900italic|font_style:400%20regular%3A400%3Anormal”][vc_column_text]

 Bienvenido

En los últimos años, la inversión de propiedades en un país diferente se ha vuelto más común. Ya sea que estas propiedades se utilicen para la vida o el negocio, incluso como una casa de vacaciones, comprar una propiedad en otro país que no sea su país de origen suele ser un proceso complicado. Comprar o ser propietario de una propiedad en Tailandia es particularmente complejo debido a la legislación relativa a la propiedad extranjera de tierras en Tailandia.

Tailandia es uno de los destinos turísticos más bellos del mundo y muchos extranjeros consideran poseer su propio pequeño paraíso después de haber disfrutado de unas vacaciones allí.

Sin embargo, existen varias limitaciones para poseer tierras en Tailandia cuando no es residente y antes de comenzar el proceso debe considerar sus opciones cuidadosamente. Pasaremos por el proceso paso a paso y detallaremos los posibles escollos en este documento.

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Desea comprar una propiedad en Tailandia

Si tiene el corazón puesto en ser propietario de una propiedad en Tailandia, hay algunos aspectos clave que debe tener en cuenta.

Estas son las principales regulaciones relacionadas con la propiedad extranjera de propiedades en Tailandia:

  • Los extranjeros nunca pueden poseer tierras en Tailandia.
  • Los extranjeros solo pueden poseer propiedades (edificios o estructuras) en Tailandia.
  • La propiedad nunca puede ser más del 49%, independientemente de cómo lo haga.

Estas son las principales consideraciones para propiedades en Tailandia para extranjeros. En primer lugar, la legislación de Tailandia estipula que la propiedad de la tierra es exclusiva para los ciudadanos tailandeses. La ley apunta a mantener la tierra para la propiedad local y para prevenir precios exorbitantes de la propiedad debido a licitaciones en el extranjero. Como extranjero, puede ser dueño de la propiedad en el terreno si cumple con ciertas estipulaciones legales que detallaremos en breve.

En segundo lugar, como extranjero, solo puede poseer la propiedad en el terreno, como la estructura o, en el caso de los condominios, los edificios. La propiedad está nuevamente sujeta a leyes específicas y las analizaremos más adelante en este documento.

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1. Opciones de la Compra

Una vez que haya identificado la propiedad que desea comprar, debe decidir una de las dos opciones de como obtener la propiedad, ya que cada una tiene sus propios procesos y requisitos legales.
Las opciones son:

  • Arrendamiento de 30 años.
  • A través de una sociedad anónima en Tailandia.

Cada una de estas opciones tiene requisitos legales específicos y debe considerarse cuidadosamente. Independientemente de la opción que elija, le sugerimos que obtenga asesoría legal específica de una firma legal local de buena reputación para asegurarse de que no se defraudará o quedará atrapado en los procesos legales por un tiempo prolongado.

Arrendamiento

La opción de arrendamiento es un simple arrendamiento de 30 años de la propiedad en el terreno del propietario que puede renovarse hasta 3 veces. La renovación se debe negociar con anticipación para garantizar que los descendientes no puedan cambiar las condiciones del contrato de arrendamiento o rescindir el acuerdo.

Sociedad limitada

Si utiliza una compañía limitada, solo puede poseer el 49% de la participación en la empresa y las acciones restantes pertenecen a una empresa local o un ciudadano. En el acuerdo, el 51% de las acciones de propiedad local y específicamente los derechos de administración de estas acciones deben ser suscritos a usted. Sin embargo, debe tener en cuenta que este proceso es supervisado de cerca por el gobierno tailandés y que sus negocios deben cumplir con las leyes tailandesas relativas o usted sufrirá las consecuencias.

NOTA: En cada uno de los puntos anteriores, debe asegurarse de que todos los detalles sean 100% exactos en todos los documentos y acuerdos, especialmente los detalles de propiedad y títulos de propiedad.

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2. Tipo de Propiedades

Teniendo en cuenta los aspectos legales mencionados anteriormente, la mayoría de los inversores optan por comprar un condominio en lugar del complicado proceso de propiedad de la tierra / propiedad que implica casarse legalmente con una mujer tailandesa. Sin embargo, esto también tiene reglas que cumplir.

Los extranjeros solo pueden poseer hasta el 49% de la propiedad, como condominios, lo que significa simplemente que si hay 100 unidades construidas en la tierra, los extranjeros solo pueden tener 49 unidades y el saldo debe ser propiedad de ciudadanos tailandeses y esto debe confirmarse con documentación.

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3. Encontrar la propiedad correcta

Encontrar la propiedad correcta toma algún tiempo y los inversionistas impacientes pueden verse tentados a buscar sin ayuda, pero esto puede ser costoso. Le sugerimos que obtenga un administrador o agente de propiedades profesional para localizar las propiedades potenciales para usted.

Hay varias opciones para extranjeros cuando se trata de los siguientes tipos de propiedades:

  • Apartamentos
  • Condominios
  • Villas

Cada uno de los anteriores tiene sus ventajas y desventajas y se deben considerar cuidadosamente en función de aspectos como:

  • Transporte público y acceso a carreteras principales
  • Servicios públicos tales como hospitales y complejos minoristas
  • Precios promedio de propiedades similares en otras áreas

Si realiza sus propias compras de propiedades, debe recordar que aunque solo un 20% del mercado está representado por agentes, el uso de un agente reducirá la posibilidad de Cualquier problema que ocurra.

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4. Compras y depósitos

Una vez que haya seleccionado su propiedad, debe negociar los depósitos y este proceso legal debe ser tramitado por un abogado local profesional, preferiblemente uno que haya tenido que tratar con el agente o que esté familiarizado con el área.

Asegúrese siempre de que los fondos que cambian de manos vayan acompañados de un acuerdo legal detallado firmado por ambas partes y que estipule las condiciones exactas de los depósitos, así como los términos del contrato.

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5. Contratos

El depósito generalmente aceptado es normalmente el 10% del precio de compra y una vez que se firma el contrato de compra estándar, el propietario actual le devuelve el depósito para agregarlo al precio total.

Sin embargo, perderá su depósito si decide sobre una propiedad diferente después de firmar el contrato de compra.
El contrato de compra es un acuerdo de compra estándar utilizado por la mayoría del mundo y debe hacer que su asesor legal lo lea antes de transferir los depósitos y firmarlos.

El contrato de compra debe ser firmado por ambas partes en la Oficina del Departamento de Tierras. Estos detalles se encuentran en el sitio web del Departamento de Tierras que tiene una traducción al inglés.

Actualmente, es crucial garantizar a través de su abogado que todos los detalles de los contratos sean correctos al 100%.

Los detalles que deben estar en el contrato de compra son:

  • Pasaporte o tarjeta de identificación
  • Documento de registro de la casa (Tabien Baan) (contiene detalles de quién vive en la propiedad, no el propietario)
  • Certificado de matrimonio o divorcio
  • Formulario de poder notarial ( si corresponde)
  • Título de propiedad de la propiedad

Lo anterior son solo algunos de los detalles que deben confirmarse antes de firmar el contrato. El documento de registro de la casa contiene detalles de la persona o entidad que arrienda o es propietaria de una propiedad con sus detalles registrados en la oficina de terrenos o posee terrenos o condominios a través de una empresa.

Independientemente de cómo decida comprar una propiedad en Tailandia, hay ciertos documentos y detalles importantes que deben confirmarse antes de intercambiar fondos con cualquier persona con respecto a cualquier propiedad.
Estos son los siguientes:

  • Título específico Escritura de propiedad o terreno en cuestión para confirmar los detalles completos del propietario actual y detalles de la propiedad exacta permitida en la tierra según lo determina el Departamento de Tierras de Tailandia.[MF4]
  • El impuesto a la propiedad con respecto a la tierra y la propiedad son responsabilidad del propietario y usted debe confirmar que todos los impuestos y tarifas estén actualizados. Esta información también se puede obtener del Departamento de Tierras.
  • Con la asesoría legal local acreditada, usted tendrá la mejor asistencia posible para encontrar y asegurar propiedades en Tailandia. Los abogados locales están bien versados ​​en el proceso de comprar una propiedad y podrán guiarlo a través del proceso de asegurar una propiedad que vale la pena.

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6. Impuesto

Normalmente, el impuesto a la propiedad se encuentra entre el 3% y el 8% anual en la propiedad y esto depende de factores como la duración de la propiedad y si su nombre figura en los documentos de registro de la casa. También tendrá que pagar el impuesto sobre la renta cuando venda la propiedad en el futuro ya que no hay impuesto sobre las ganancias de capital en Tailandia. Normalmente, esto ocurre en la región del 1-3% del precio de venta y la duración de la propiedad también influye en el costo.

Los impuestos asociados con la propiedad en Tailandia son bajos en comparación con el resto del mundo y si está buscando una propiedad de inversión, las tasas de impuestos bajas podrían influir en gran medida. Como el vendedor es responsable de los pagos de impuestos sobre la tierra y la propiedad, así como los impuestos asociados con la venta de la propiedad, usted como comprador solo debe confirmar que estas tarifas están actualizadas a través del Departamento de Tierras y la Escritura de Título. .

Comprar una propiedad en Tailandia como extranjero puede tener ciertas restricciones asociadas, sin embargo, no tiene tarifas o impuestos exorbitantes como lo exigen las leyes de Tailandia.

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7. Hipotecas

Hace poco extranjeros obtuvieron la capacidad de obtener una hipoteca sin tener que estar casados ​​con una mujer tailandesa. Aunque la regulación ha cambiado, todavía es un proceso muy complicado para que los extranjeros saquen una hipoteca sobre la propiedad. Les sugerimos consultar bancos locales para obtener más información.

En la actualidad, solo hay unas pocas instituciones bancarias que ofrecen hipotecas a extranjeros en Tailandia y aún existen varias restricciones que deben considerarse antes de aceptar los términos. Nuevamente, su abogado local debe confirmar que los términos y condiciones, especialmente la letra pequeña, no lo pondrán en una posición desfavorable con respecto a su propiedad o el uso de la misma.

Las tasas de interés normalmente están en la región del 7% y los plazos de la hipoteca son de 30 años si el prestatario es menor de 60 años. Con el complicado proceso relacionado con la obtención de una hipoteca, muchos inversores optan por recaudar fondos en su país de origen y luego transferirlos a la cuenta de Tailandia. Esto podría ahorrarle a usted como inversionista hasta un 80% en intereses anuales, especialmente con los bancos locales.

La mejor manera de hacerlo es una vez que obtenga los fondos en su país de origen, confirme los detalles bancarios de la firma legal que lo está ayudando con su compra, ellos tendrían los detalles de la transferencia bancaria y usted puede transferir los fondos al abogado. y el abogado podría transferir los fondos necesarios al propietario de la propiedad.

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8. Escrituras de título

Hay tres tipos diferentes de escrituras de propiedad que un extranjero puede poseer en Tailandia.
Estos son:

  • Freehold o Nor Sor 4: Se otorgan derechos completos al propietario con respecto al uso y desarrollo de la propiedad si cumple con la ley.
  • Ni Sor 3 Gor: El título completo está en proceso y el propietario lo está esperando.
  • Nor Sor 3: Se refiere a terrenos no medidos por el departamento de terrenos.

El mejor título de propiedad para extranjeros es el título de Freehold o Nor Sor 4, ya que le otorga al propietario el pleno derecho de la propiedad. El título de propiedad de la propiedad que pretende comprar es el documento más importante cuando se trata de este proceso, le proporcionará todos los detalles con respecto a:

  • Propietario de los terrenos y propiedades.
  • Uso permitido de los terrenos y bienes.
  • Impuesto gubernamental y estado de la tarifa de la tierra / propiedad en cuestión.

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9. Asesoramiento legal

Si tiene otras propiedades extranjeras en su cartera, es posible que ya comprenda el valor del asesoramiento legal local adecuado. Para los compradores por primera vez, es una necesidad absoluta y debe tomarse su tiempo para seleccionar a su socio legal cuando compre una propiedad en Tailandia. El proceso de compra, si toda la documentación está en orden y los fondos se transfieren, toma aproximadamente de 60 a 90 días, si la propiedad ya está construida, en el caso de compras previas a la construcción, dependerá del tiempo que demore su propiedad. para ser construido.

Su abogado será la persona que negocie con los ciudadanos tailandeses en su nombre, especialmente si existe una barrera del idioma y usted debe tener la confianza de que tendrán su mejor interés en el corazón. A lo largo del proceso de negociación, desde la selección de la propiedad hasta los depósitos, la firma del contrato y los títulos de propiedad, debe asegurarse de que los detalles proporcionados sean los datos completos y adecuados de la propiedad en cuestión.

Los puntos a recordar son:

  • Detalles de la propiedad: título, propiedad y precios.
  • Muebles: siempre confirme que los muebles incluidos estén listados en un registro de activos y firmados por todas las partes.
  • Costes y sanciones en su caso.

Dependiendo de la forma en que compre su propiedad, su abogado le solicitará una gran cantidad de documentación y es mejor que tenga estos a mano para agilizar el proceso.

Comprar como empresa

Si está comprando a través de una compañía tailandesa limitada, debe tener todos los documentos de la empresa listos para el proceso legal. Estos documentos deben tener todos los sellos y certificaciones requeridos, por supuesto, especialmente para lo siguiente:

  • Memorándum de asociación certificado
  • Certificado de incorporación certificado
  • Lista de accionistas, en inglés y en tailandés
  • Certificado de notarios
  • Copia de actas del director y resolución de compra la propiedad
  • Carta de asesoría para confirmar la firma / s específica
  • Carta que confirme el estado de la deuda
  • Poder notarial
  • Título de propiedad de la propiedad en cuestión
  • Copias certificadas de los documentos de identidad o pasaportes de todos los directores autorizados/li>
  • Copias certificadas de los directores autorizados direcciones de casa

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10. Mercado inmobiliario en Tailandia

El mercado inmobiliario en Tailandia es relativamente simple, teniendo en cuenta que la mayoría de las propiedades de inversión son condominios y muy pocos extranjeros optan por la propiedad de la tierra debido a las restricciones. La tasa actual de crecimiento es de alrededor del 10% – 15% y el mercado inmobiliario se ha recuperado muy bien después del desastre del tsunami de 2004. Dependiendo de su presupuesto, debe considerar evitar las áreas tan populares como Phuket, ya que los precios relativos en estas áreas son más altos que la mayoría de los demás.

Aparte de eso, hay muchos desarrollos de condominios para elegir en el mercado y, si te mantienes dentro de la ley, tu pedacito de paraíso te está esperando. Con las muchas opciones disponibles para el inversionista en relación con el área y el desarrollo, es un mercado de compradores, pero los compradores deben tener cuidado al considerar la ramificación legal de las diversas opciones de compra. [MF7] [JB8]

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11. Otras consideraciones

Al igual que con cualquier otro país, Tailandia tiene sus ventajas y sus desventajas, las cosas como el entorno político actual deben considerarse al mirar la propiedad en Tailandia.

Las condiciones políticas son un poco complicadas debido a un golpe de estado en 2004 por parte de los militares y con una fecha para las elecciones aún sin establecer las condiciones son delicadas. Sin embargo, Tailandia tiene una clasificación favorable en cuanto a hacer negocios en la región y los extranjeros pueden abrir una cuenta bancaria en aproximadamente 20 minutos a pesar de las condiciones legales y políticas.

Aunque existen algunas preocupaciones políticas, la propiedad de los extranjeros es relativamente segura, ya que Tailandia cuenta con un sistema de escritura de títulos informatizado y el gobierno agradece la inversión extranjera. Así, si se mantiene dentro de las normas y regulaciones, no tendrá ningún problema para comprar una propiedad en Tailandia. Y las áreas preferidas para tal inversión son obvias, ya que estas áreas son las principales ciudades y lugares turísticos.

Estos son Bangkok, Chiang Mai (la segunda ciudad más grande) y tienen muchas áreas exclusivas que son oportunidades de inversión principales. Dependiendo de su preferencia, encontrará muchos vecindarios y distritos dentro de estas dos ciudades que podrían ser una excelente vivienda o inversión.

Al igual que con la mayoría de las inversiones inmobiliarias, es importante tener en cuenta factores como la infraestructura vial y el acceso a servicios y comodidades. Si está buscando una propiedad de vacaciones, debe asegurarse de tener acceso a las playas o áreas turísticas preferidas.

Debido a las condiciones actuales del mercado, la mayoría de los condominios se venden fuera del plan y, al tratar con estos agentes y vendedores de propiedades, siempre es mejor tratar con agentes que tienen una larga historia o una buena reputación en el mercado. Los agentes más pequeños pueden llevar a problemas posteriores con la documentación, etc., pero eso no significa que se deben evitar todos los agentes más pequeños.

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12. Conclusión

Invertir en propiedades en Tailandia es sin duda una de las oportunidades de inversión más pintorescas del mundo y, aunque hay procesos legales importantes a seguir, las perspectivas son muy buenas. Con el mercado en Tailandia en constante crecimiento y las condiciones políticas relativas estables, aunque delicadas, no hay muchos aspectos negativos para poseer propiedades como extranjero en Tailandia.

Lo más importante es que, debido a las estrictas leyes con respecto a la propiedad de la propiedad, aconsejamos que los posibles inversionistas tomen el tiempo suficiente para encontrar un abogado de propiedad conocido y de buena reputación que lo ayude en el proceso y la documentación. Utilizando el conocimiento local, está en el camino correcto para encontrar una propiedad de gran inversión en una gran área.

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El mercado de bienes raíces en Tailandia

https://www.justlanded.com/english/Thailand/Thailand-Guide/Property/Introduction

https://www.justlanded.com/english/Thailand/Thailand-Guide/Property/Where-to-look

Restricciones legales

https://www.justlanded.com/english/Thailand/Thailand-Guide/Property/Legal-restrictions

 Entorno actual

https://www.investasian.com/2017/03/03/invest-thailand-property /

 Formas de poseer una propiedad en Tailandia – Extranjeros

http://gccexchange.com/blog/6-tips-property-investment-thailand-foreigners/

Thailand Mortgages

https://transferwise.com/au/blog/buy-property-in -thailand

Research and News

http://thailandproperty.news/

https://www.thailand-business-news.com/top-news/real-estate

https://www.propertyshowrooms.com/thailand/property/news/live-feed.html

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