HalloCasa - Panama

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1. Bienvenida

Es muy común que extranjeros quieran adquirir vivienda en países diferentes a los de su origen y residencia, ya sea para negocios o porque buscan nuevos lugares para conocer. Por eso en HalloCasa nos esmeramos para que reciban información confiable y además concreta de cómo es el proceso para llevarlo a cabo.

De acuerdo a la constitución política panameña, todo extranjero tiene derecho a adquirir propiedad raíz en este país, sin embargo no pueden hacerlo en distancias fronterizas menores a las 10 millas tanto de Costa Rica como de Colombia.

2. Le gusta una propiedad

Estamos contentos de ver que usted está interesado(a) en una propiedad publicada en HalloCasa. En HalloCasa usted podrá utilizar una gran cantidad de herramientas con el fin de comprender el proceso de compra de una propiedad,  además de encontrar información general sobre la misma. En HalloCasa también podrá encontrar documentos disponibles e información  adicional, que le permitirá investigar en detalle sobre el entorno y la infraestructura de la propiedad, facilitándole así el proceso de compra.

Si le gusta una propiedad  y esta interesado(a) en conocer más sobre ella con el objetivo de tomar más fácilmente una decisión de compra, el primer paso es investigar en la oficina de registro público para confirmar, que la propiedad está libre de gravámenes hipotecarios o limitaciones que puedan afectar el proceso de compra.

3. Ponerse en contact con el vendedor

En Panamá, las ventas de propiedades se realizan de dos formas: directamente a través de los propietarios o de intermediarios como las inmobiliarias. HalloCasa le indicará el idioma en el que usted podrá comunicarse con las personas de contacto. La mayoría de los agentes hablan inglés, pero en caso que usted necesite un traductor, en HalloCasa podrá encontrar también traductores.

4. Usted recibirá información detallada de la propiedad

El vendedor enviará todos los documentos disponibles y necesarios para usted. Sin embargo una visita a la propiedad podría ser de interés para usted, por ello si usted necesita ayuda con los arreglos de viaje, usted puede contactar a “Expertos” directamente a través de HalloCasa, que estarán disponibles para asesorarlo en su viaje.

5. Usted negocia el contrato y el precio de compra

Las negociaciones del contrato suelen ser procesos en el que ambas partes se acercan de forma gradual entre sí. Es importante tener en cuenta que en Panamá aplican condiciones específicas al contrato de compraventa, por lo que le será útil conocer sus detalles.  Usted podrá conocer notas relativas a los costos de compra adicionales en nuestras preguntas frecuentes, puede ser muy interesante para usted.

6. Usted firma el contrato y realiza el pago

¡Está a punto de adquirir su propiedad! Usted firma el contrato, ya sea personalmente en Panamá o a través de un representante autorizado del país de origen. En HalloCasa podrá consultar información sobre notarios  con los que puede ponerse en contacto. Lea a continuación también nuestro proceso detallado de compra de Finca Raíz en Panamá.

7. Usted se convierte en el dueño de la propiedad

Su propiedad ya está inscrita a su nombre en el Registro Público de Panamá. ¡Felicitaciones! Usted reconoce que este país tiene un gran potencial, y cree que este es un país prometedor. ¡Estamos felices por usted! Disfrute su propiedad!

1. Le gusta una propiedad

Para cada propiedad, usted encontrará información sobre los siguientes temas:

  • Datos generales sobre la propiedad
  • Su ubicación
  • Su infraestructura
  • Demografía de la zona
  • Información adicional

2. Ponerse en contacto con el propietario / agente

Métodos de ponerse en contacto con el propietario / agente:

  • A través de correo electrónico
  • A través de Teléfono
  • A través de Skype
  • Preste atención a los detalles de las habilidades lingüísticas del propietario / agente.

3. Transferencia de Información

El propietario o agente de la propiedad envía los documentos:

1. El “Certificado de Libertad de Gravamen”:

  • También conocido como “Certificado de Finca”. Este documento contiene toda la historia de la propiedad y se solicita en Registro Público. En la información de este certificado usted podrá confirmar también que la propiedad está libre de hipotecas y además verificar el nombre del propietario.Es importante mencionar que el Departamento de Catastro supervisa el registro de los títulos de propiedad en las nueve provincias del País.

2. Copia de las facturas pagadas del impuesto de bienes raíces:

  • Al momento de la compra este impuesto debe estar cancelado.Los pagos de impuestos para el año en curso deben ser cancelados. El dueño está obligado al pago del impuesto y para hacerlo deberá conocer el número de identificación fiscal de su propiedad conocido también como RUC. En Panamá cada propiedad titulada tiene asignado uno y significa Registro Único de Contribuyente.

3. Copias de las facturas pagadas de los gastos de administración (“Paz y Salvo de Mantenimiento de propiedad horizontal”):

  • El propietario legal o su agente inmobiliario debe proporcionar una declaración de que las facturas de administración se han pagado. Esto deberá incluir los respectivos recibos o facturas que evidencian el pago. Esto también aplica a todos los demás servicios públicos como electricidad, agua, gas y teléfono. En la sección de Descargas se puede descargar ejemplos de dichos documentos.

4. Opcional:

  • Puede contactar a traductores a través de HalloCasa.

4. En caso de solicitar un Avalúo

En el futuro, HalloCasa le ofrecerá la opción de ponerse en contacto con expertos y avaluadores de finca raíz. Usted encontrará una lista de varios expertos reconocidos por la Autoridad Nacional de Administración de tierras de Panamá ANATI, con información apropiada:

  1. Nombre del Avaluador
  2. Detalles De Contacto
  3. Idiomas disponibles

Los avaluadores profesionales deben estar acreditados ante la Dirección de información Catastral y Avalúos  de la ANATI.

5. Firma del contrato de la promesa de compraventa

Basado en,

  • El precio de mercado (o valor real)
  • El valor del avalúo (opcional)
  • El entorno

Usted o su representante firma el contrato de promesa de compraventa. Las partes fundamentales de este contrato son:

  1. Plena identificación del comprador y vendedor. Los extranjeros se identifican en Panamá con el pasaporte.
  2. Descripción detallada del inmueble incluyendo numero de identificación fiscal o RUC Registro Único de Contribuyentes.
  3. Valor de la propiedad y forma de pago. Se debe estipular igualmente el valor de la cláusula penal en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes.
  4. Debe figurar la notaría en la cual se firmará la escritura definitiva, así como la fecha y hora de dicha firma.
  5. Así mismo, se estipula la distribución de los gastos notariales, impuestos, y cualquier otro gasto que ocasione el proceso de compra-venta.

Para conocer las tarifas de compra de bienes raíces en Panamá, ver el apartado“¿Cuáles son los costos de transacción (honorarios de notario, impuestos, costos de transferencia)?” en nuestras Preguntas frecuentes abajo.

Opcional:

  • En caso de que usted haga la compra directamente con el propietario legal, pida a un abogado traducir y certificar todos los documentos. Asegúrese de que tiene una copia de estos. En el futuro HalloCasa le proporcionará una lista de traductores para que pueda ponerse en contacto.
  • En Descargas se puede descargar ejemplos de esos documentos.

6. Usted transfiere el dinero a una cuenta bancaria de Panamá

Para hacer una transferencia bancaria, usted cuenta con varias opciones:

Tener su propia cuenta en un banco de Panamá o a alguien en Panamá con una cuenta bancaria panameña. Es decir, usted necesitará un representante a cuya cuenta se pueda transferir el dinero. Preferiblemente una persona diferente al propietario. Con este fin, el documento “Ejemplo_ Poder de un Representante.pdf” en Descargas podría ser de ayuda para usted.

Fiducia Inmobiliaria:

  • En Panamá, especialmente para proyectos donde la compra del inmueble se hace sobre planos (o en preventa), es común transferir el dinero a una cuenta fiduciaria. La fiduciaria retiene el dinero hasta tanto se cumplan las condiciones pactadas con los constructores y con los compradores. En el futuro, HalloCasa le proporcionará una lista de fiduciarias reguladas por la Superintendencia de Bancos de Panamá.

Tanto su representante como usted deben tener en cuenta lo siguiente:

  • – El Banco correspondiente o la constructora le entregarán el formato para la consignación fiduciaria del dinero.
  • – De acuerdo a la moneda de pago, recuerde que el valor del Balboa Panañemo (PAB) equivale al valor del dólar estadounidense (USD).
  • – Tenga en cuenta que los bancos pueden solicitar documentos adicionales. Esto depende del banco en particular.

En Descargas usted puede descargar el formato para abrir cuenta de ahorros si decide hacerlo personalmente.Tenga en cuenta que no todos los bancos prestan este servicio a extranjeros.

7.1 Opción 1: Usted viaja a Panamá

Antes de viajar es ideal que previamente confirme el tiempo que necesitará  para llevar a cabo el negocio completo. Recuerde llevar  toda la documentación necesaria. Consulte con su banco sobre la mejor opción para transferir el dinero a Panamá de acuerdo con el vendedor.

7.2 Opción 2: Usted compra desde el extranjero

En este caso, usted debe otorgarle un poder a un representante en Panamá, cumpliendo con los requisitos que le hayan indicado previamente.

Debido a que este documento deberá ser legalizado en el consulado panameño más cercano a su sitio residencia, le sugerimos contactar dicho consulado para que el documento cumpla con todos los condiciones que ellos exigen. Así ahorrará tiempo y podrá avanzar en el proceso.

En Descargas  puede descargar un ejemplo de un poder de este tipo.

8. Al firmar el contrato en Panamá

  1. El notario comprueba todos los documentos (mira Descargas).
  2. Usted firma el contrato.
  3. Usted realiza el pago negociado.

9. Al firmar el contrato en el extranjero

  1. El notario comprueba todos los documentos.
  2. Su representante firma la escritura y realiza el pago acordado.

10. Registro de la Escritura

Una vez la notaría pública le entrega la escritura, (la escritura se reclama con  la factura que le entregaron al momento de solicitar su elaboración: en Descargas podrá encontrar un formato de ejemplo), se lleva a  Registro Público para inscribirla.

Allí le entregarán un número de asiento con el cual podrá retirarla nuevamente cuando el registro esté efectuado.

Después de este proceso, podrá expedir un nuevo“Certificado de   Libertad” donde usted figurará como el nuevo propietario. Ahora, la propiedad le pertenece.

Nota:

Este proceso se basa en un caso general en Panamá y podría variar a través de provincias, distritos (municipios) y corregimientos.

11. Abrir una cuenta bancaria en Panamá

Este es el proceso standar para diversos bancos, sin embargo algunos requisitos pueden variar dependiendo de la entidad bancaria.

Requisitos para extranjeros en Panamá:

  1. Pasaporte Vigente (documento de identidad secundario tales como licencia de conducir, tarjeta de crédito/débito)
  2. Verificación de domicilio mediante documento de identificación
  3. Contrato de arrendamiento si es inquilino
  4. Recibo de utilidad
  5. Referencia bancaria
  6. Tres referencias personales
  7. Social Security / ficha de seguridad social
  8. Sustentación del origen de los fondos (carta de trabajo, declaración de renta, comprobantes de pago que justifique el origen de los ingresos).
  9. Formulario del banco para apertura de cuentas (depende del banco elegido). Puede encontrar un formulario en nuestros Descargas.

Nota: las aperturas de cuentas de extranjeros no residentes, requiere previa autorización del banco que haya elegido para abrir su cuenta. Es decir, su solicitud pasa a revisión.

¿Cuales son los gastos para la Compra-Venta de un inmueble en Panamá?

Los gastos obligatorios  a cargo del vendedor son:

  1. Impuesto de transferencia: 2% sobre el valor de la venta (en Panamá no hay IVA para este impuesto)
  2. Impuesto de ganancias capitales: 3% sobre el valor de la venta
  3. Impuesto de enajenación del inmueble: 3%
  4. Paz y salvo de inmueble: esta certificación la expide la Dirección General de Ingresos DGI y no tiene costo en línea. En este certificado consta que la propiedad (finca) se encuentra al día en pago de impuestos. Su expedición de mora aproximadamente medio día.

Los gastos obligatorios  a cargo del comprador son:

  1. Gastos notariales: varían entre USD100 y USD160 (dependen del valor de la venta)
  2. Gastos de inscripción en registro público

Los gastos recomendables según cada caso (el valor de una Balboa equivale al valor de un dólar americano):

  1. Certificado de Libertad: 30 PAB (Balboa Panameño) Equivalentes a USD30 o a €28 (Su expedición se demora dos días). Lo paga el solicitante. Se puede obtener en Registro Público.
  2. Los honorarios del abogado para la preparación y certificación de documentos de bienes raíces depende de la exactitud en los servicios que realizará y del bufete o profesional que se contrate.
  3. La comisión de un agente inmobiliario normalmente es el 5% pero para lugares de larga distancia o insulares tendrá un cargo adicional. Este valor lo paga la persona que contrata al agente.
  4. Avaluador, si lo desea: un avalúo en Panamá cuesta a partir del 0.015% del precio de venta y la inspección de avalúo puede costar entre USD50 y USD500 dependiendo de las particularidades de la propiedad. Este valor lo paga  la persona que contrata.
  5. Los gastos de traducción, si necesario, los paga el comprador.

Además, consulte el enlace Doing Business.

¿Dónde puedo encontrar la financiación inmobiliaria panameña?

Puesto que usted probablemente no es un cliente de un banco panameño, es necesario manejar todos los asuntos financieros con el banco en su país de origen. Si usted desea abrir una cuenta en un banco panameño, puede mirar el apartado “abrir cuenta bancaria en Panamá”, dependiendo de los requisitos y condiciones usted puede convertirse en un cliente de un banco panameño. A continuación, puede hacer una cita con su banco preferido. El banco evaluará su solvencia y con base en ésta puede ofrecerle un posible financiamiento.

¿Qué tan líquido es el mercado?

Según el censo de edificaciones del primer trimestre del año 2016, en Panamá se registró un incremento del 7.9% en construcción de obras nuevas, es decir un aproximado de 1.455 de unidades en comparación con el año 2015 que fueron 1.348, es decir, un diferencial de 107 unidades.

El mayor aporte se registró en el sector residencial, representando el 79.1% del área construida, así:

  1. Edificios de Apartamentos: 67.460 metros cuadrados
  2. Viviendas individuals: 39.944 Mts.2
  3. Duplex: 20.501 Mts.

¿Cómo se ha desarrollado el mercado inmobiliario panameño  en los últimos años?

En los últimos años la tendencia inmobiliaria en Ciudad de Panamá tan solo consistía en la venta de bienes inmuebles de segunda mano ubicadas en edificios frente al mar que tenían poco o nada de terreno para construir, sin embargo en la actualidad son 80 los proyectos nuevos que se están construyendo, del cual el 20% son propiedades de lujo. Este es un mercado que se está moviendo y sus ventas se han incrementado en un 20% en el primer cuatrimestre de 2016 comparado con el del 2015.

Mercado de oficinas en Panamá

Para  este año 2016 la oferta de oficinas es alta en comparación con años anteriores. En el 215 por ejemplo, se incorporaron  2.5 millones de metros cuadrados  pero su absorción neta fue de 1.5 millones de Mts2.  Esta situación aunque no lo es para el sector de la construcción, sí es una ventaja que beneficia a las empresas y a los pequeños negocios debido a la disminución en el precio, afectando en positivo  la actividad comercial y generando preferencia de extranjeros y empresas a la hora de  establecerse en  Panamá.

Los siguientes tipos de vivienda son comunes en Panamá:

Apartamentos:

  • Hay dos tipos de apartamentos en Panamá que tienen alta demanda: los apartamentos en edificios dentro del casco urbano y los que se encuentran frente al mar. Según CentralAmericadata se espera que en tres años crezca de 400 a 1600 unidades la construcción de ellos. Aunque los apartamentos de playa son preferidos por extranjeros, el ciudadano local de clase media alta y alta también los escoge.

Casas:

Existe una alta oferta inmobiliaria de casas. Algunas de las principales zonas residenciales (barrios) son: Marbella, Punta Paitilla, Punta Pacífica, Altos del Golf, Bella Vista, Obarrio, San Francisco, Coco del Mar o Costa del Este.

A las afueras de Panamá:  Albrook, Las Cumbres, Clayton.

Conjuntos Residenciales:

  • Según estudios realizados por Panamaamerica.com.pa el tipo de proyectos de condominios  de preferencia son construidos entre 8 y 25 pisos en un rango de 80 a 200 mts2 para cada residencia.

Preferencias a la hora de administrar los metrajes en construcción de edificios:

  1. 32.7% para edificios de apartamentos
  2. 10.2% de oficina
  3. 8.4% de depositos
  4. 5.1% de comercios
  5. 2.3% de dúplex 2.3%

¿Qué son los “Estratos”?

En Panamá,  la estratificación social parte del 1 que es el más alto y el 6 que es el más bajo y a su vez la sociedad se divide en 7 clases sociales (según estudio al 2013):

  1. Elite
  2. Clase trabajadora tradicional
  3. Clase media establecida
  4. Clase media técnica
  5. Nuevos trabajadores acaudalados
  6. Trabajadores emergentes
  7. Proletariado precario

¿Tengo que declarar mis ingresos de alquiler en la Dirección General de Ingresos (DGI) del Ministerio de Economía y Finanzas de Panamá?

Los extranjeros que residan en Panamá por más de 183 días al año y ganen algún ingreso en Panamá serán gravados con la misma tasa y en la misma proporción que los nacionales.

Ingresos menores  de $11,000 por año no pagan impuesto sobre la renta. Ingresos entre $11,000 y $50,000 pagan una tasa de impuesto del 15% Ingresos de  $50,000 o más pagan una tasa del 25%.

¿Hay un límite en la cantidad o precio para las inversiones?

No hay límite, pero la visa que deba solicitar en caso de querer residir en Panamá, depende de la inversión que realice por una propiedad raíz.

¿Qué tipo de propiedades raíces puede adquirir un extranjero en Panamá?

  1. Los extranjeros pueden comprar todo tipo de propiedades convencionales, siempre y cuando no estén a menos de 10 millas de las fronteras con Colombia y Costa Rica.
  2. Los bienes ubicados en Panamá están sujetos a las leyes panameñas, aunque sus propietarios sean extranjeros.
  3. Los dineros consignados en cuentas panameñas tanto de licencia nacional como internacional, se consideran domiciliados en Panamá por lo cual los cobija tribunales de jurisdicción panameña.
  4. Se considerarán como “Bienes de Extranjeros”,  aquellos bienes de los cuales sean titulares, fideicomitentes o beneficiarios, las personas que no sean panameñas ni residentes en Panamá al momento en que se efectúe la transferencia de los bienes.
  5. Los extranjeros no pueden adquirir aeronaves de registro panameño para dedicarlos al transporte público.

¿Qué políticas de inmigración se aplican a los extranjeros? ¿En caso de emergencia puedo llevar a mi familia?

  1. Las autoridades de Panamá tienen la obligación de proteger a los extranjeros que se encuentren dentro de su territorio y  velar por la efectividad de sus derechos.
  2. Los extranjeros que posean Visas Temporales o Visas de Inmigrantes, tienen derecho de trabajar en el territorio nacional, siempre y cuando cuenten con un Permiso de Trabajo expedido por el Ministerio de Trabajo y Desarrollo Laboral.
  3. Cuando el ingreso a Panamá se debe a compra de propiedades (bienes inmuebles/finca) a título personal  del extranjero por una suma mínima de  USD300.000 debe solicitar visa permanente por dos años y luego renovarla a indefinida.
  4. Para que la familia de un extranjero lo pueda visitar en Panamá, deberá postularse a la visa de corta estancia siempre y cuando cumplan con lo establecido en el Artículo 28 del Decreto Ley No. 3 del 22 de Febrero de 2008 y el Artículo 17.

¿Hay un administrador de propiedades confiable en el sitio?

En HalloCasa le proporcionamos una lista de administradores de la propiedad.

¿Se puede transferir dinero desde Panamá a mi país de origen?

Sí, se puede transferir dinero desde Panamá al exterior. Le recomendamos tratar este asunto directamente con el administrador de su propiedad.

Entidades Gubernamentales:

Departamento de Avalúo de Bienes Inmuebles

Requisitos De Avaluo Específico De Bienes Inmuebles

Panama.eregulations.org

PanamáTramita

Generalidades avalúos (procedimientos, listado de evaluadoras y precios):

Generalidades avalúos (procedimientos, listado de evaluadoras y precios)

Listado de Avaluadoras

Preguntas Frecuentes Sobre Bienes Raíces en Panamá

Tarifas notariales y calculadora registral:

Tarifas de Registro Público de Panamá

Registro Público de Panamá

Bases para el cálculo del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) o 2%

Doing Business – Panamá

Instructivo formulario 107 (impuesto de ganancias de capital)

Precios y estadísticas de varias regiones panameñas:

Estadísticas mercado de construcción

Panama Real Estate Closed Sales and Pricing StatisticsEstadísticas mercado de construcción

Instituto Nacional de Estadistica y Censo

Impuestos Sobre la Propiedad en Panamá

Aspectos legales para extranjeros en Panamá:

Guia Migratoria Para Los Extranjeros Que Ingresan A Panama

Visaparapanama.com

Derechos de propietarios e inquilinos en Panamá

Normas solicitud visa corta estancia