Der peruanische Immobilienmarkt aus der Sicht eines Immobilienmaklers

Dieses Mal sprachen wir mit der unabhängigen Immobilienmaklerin Carla Toledo Lafosse. Der peruanischen Immobilienmarkt ist das Thema von Carla, sowie die Immobilientypen mit der meisten Nachfrage, und die Wichtigkeit der Nähe zu großen Städten als grundlegende Aspekte bei der Immobilieninvestition.

HalloCasa: “Guten Tag, Frau Toledo. Wir freuen uns, dass Sie uns an Ihrer Erfahrung teilnehmen lassen und mit uns über die Vorteile von Immobilieninvestitionen in Peru sprechen.”

Carla Toledo Lafosse: “Guten Tag, vielen Dank für die Einladung. Es ist mir eine Freude, mit Ihnen über dieses Thema zu sprechen, auch weil es ein wichtiges Thema für dieses Land ist. “

HalloCasa: “Bitte erzählen Sie unserem Publikum, wer Carla Toledo ist, wie sie in die Welt des Immobiliengeschäfts kam und was ihr Geschäft derzeit ist.”

Carla Toledo Lafosse: “Ich bin eine registrierte Immobilienmaklerin mit einer Spezialisierung auf Verhandlungen. Im Verkauf bin ich nun mehr als 20 Jahre tätig und im Immobiliengeschäft seit 2007. Ich hatte die Gelegenheit, mit großen Baufirmen im peruanischen Markt zu arbeiten, bevor ich mich als Immobilienmaklerin selbstständig machte, was ein wichtiger Teil meiner beruflichen Ausbildung war. Dabei lernte ich, nicht nur den Verkauf der Immobilie und des Prozesses zu verinnerlichen, sondern den Aspekt “Mensch” professionell zu verstehen, ferner Technisches, also Pläne zu lesen, mit wichtigen elektronischen Systemen umzugehen und zu arbeiten sowie Kenntnisse von Bausystemen zu erlangen. All dies ist hilfreich, um sich in diesem modernen Markt zu positionieren.”

HalloCasa: “In welcher Stadt oder in welchen Städten arbeiten Sie?”

Carla Toledo Lafosse: “Wir arbeiten hauptsächlich in der Hauptstadt Lima.”

HalloCasa: “Bitte beschreiben Sie uns Lima ein wenig.”

Carla Toledo Lafosse: “Über Lima gibt es so viel zu sagen: Tradition und Avantgarde, Entwicklung und Potenzial. Lima ist eine Metropole, die durch ihre zentrale Lage in Südamerika geprägt ist. Umgeben von den fruchtbaren Gewässern des Pazifischen Ozeans und dem tosenden Fluss Rimac, florierend in der Kunst, der Industrie, dem Handel und vor allem in seinem urbanen Schema. Wie im Rest des Landes haben wir Mikroklima, die einige Distrikte von anderen unterscheiden, was zu einer malerischen Vielfalt an Stilen und Immobilienalternativen führt.”

HalloCasa: “Peru gilt als eines der am schnellsten wachsenden Länder in Lateinamerika. Welchen Einfluss hat der Immobilienmarkt darauf?”

Carla Toledo Lafosse: “Der Immobilienmarkt reagiert auf die Schwankungen unserer Wirtschaft. Heute haben wir in einer stabilen Demokratie mit Offenheit für nationales und ausländisches Kapital und ziemlich klaren Spielregeln fast unbegrenztes Wachstumspotenzial. “Eine Familie, ein Heim” könnte der Slogan sein, der uns motiviert, auf dem aufsteigenden Weg der Immobilien weiter zu klettern.”

HalloCasa: “Was sind die gefragtesten Immobilienlösungen?”

Carla Toledo Lafosse: „Die aktuelle Nachfrage nach Wohnraum ist in erster Linie auf den sozioökonomischen Segmenten B, C und D fokussiert. Die Anforderungen von Büro- und Einzelhandelsflächen haben eine Nische von “Boutiquen” generiert. Dies ist ein interessantes innovatives Format von kleinen Gewerbeimmobilien, die kleinen und mittelgroßen Investoren oder Dienstleistern zur Verfügung stehen. Viele von ihnen möchte nicht mehr im Home-Office arbeiten oder sich für Kundengespräche in einem anonymen Café treffen, sondern einen eigenen Treffpunkt anbieten können. Außerdem hat man verstanden, dass man bei einem Kauf eines Büros monatlich etwa dieselbe Summe aufbringt, wie wenn man mietet.”

HalloCasa: “Frau Toledo, erzählen Sie uns bitte, wie der peruanische Vorstadtmarkt ist und wie viele internationale Investitionen in derartige Projekte getätigt werden.”

Carla Toledo Lafosse: “Unser Vorstadtmarkt ist vor allem vom Verkauf von Grundstücken und großen Mehrfamilienprojekten geprägt, in denen große Unternehmen mit nationalem und ausländischem Investitionskapital eine bestimmte Rolle in der Wohnbebauung spielen.

Der peruanische Markt konzentriert sich hauptsächlich auf Lima, gefolgt von Arequipa, Ica, Piura und anderen Städten.

Im Allgemeinen ist das Segment Wohnen und Büro seit 2016 zurückgegangen, dürfte sich aber ab dem zweiten Halbjahr 2017 und 2018 vollständig erholen.

Die Nachfrage an Privathäusern und Premiumbüros ist etwas zurückgegangen und das Interesse der Investoren hat sich mehr zu kleineren Apartments mit einem und zwei Schlafzimmern sowie kleinen, nachgefragten Boutique-Büros bewegt.

Im Jahr 2016 zeigte der Immobilienmarkt keine Anzeichen für einen erwarteten Boom. Die 25%ige Ausschüttung aus dem AFP-Fond wurde zur Tilgung von Hypotheken und nicht für Immobilienkäufe verwendet. Das Problem des Zugangs zu Krediten hat im Teilbereich C angehalten.”

HalloCasa: „Es wird gesagt, dass in Peru die Nachfrage nach Ein-Schlafzimmer-Wohnungen gestiegen ist, stimmt das? Gibt es eine steigende Nachfrage für solche Wohnarten, weil Menschen in einem jüngeren Alter unabhängig werden? Abgesehen von diesem möglichen Grund, gibt es noch andere Gründe?”

Carla Toledo Lafosse: „Es stimmt, junge Menschen erwerben zunehmend Wohnungen, um selbstständig zu leben. Sowohl Facharbeiter als auch Angestellte, alle streben nach einem eigenen Heim.

Aber es gibt noch ein anderes Bevölkerungssegment, bei dem die Nachfrage nach Ein-Schlafzimmer Wohnungen steigt. Dabei handelt es sich um ältere Menschen, die alleine leben oder nur von ihrem Partner begleitet werden und unabhängig von ihren Kindern leben. Es ist rentabel für sie, das größere Haus zu verkaufen, das sie hatten, um ein neues zu kaufen, das zu ihrer neuen Situation passt. Außerdem haben sie dadurch Geld, um ihre Herbstjahre zu genießen. Mit dem Wechsel in eine Wohnung geht zudem einher, dass sie eine engere Bindung zu Nachbarn sowie mehr Sicherheit haben.”

HalloCasa: “Was sind die neuen Trends in der Branche? Was fordert der Markt?”

Carla Toledo Lafosse: “Es geht vor allem um bezahlbaren Wohnraum. Apartments mit einem oder zwei Schlafzimmern. Keine Häuser. Diese werden eher von einem “A”-Segment angefragt, das auch in Strand- und Landhäuser investieren kann. Es ist erwähnenswert, dass dieses Segment mit der anhaltenden Liberalisierung des Marktes stark wächst. Im vergangenen Jahr wurde das angestaute Ausmass der politischen Unentschlossenheiten der vorherigen Regierung recht sichtbar. Nun wird eine Reaktivierung des Marktes noch für das laufende Jahr erwartet.”

HalloCasa: „Wie sehen Sie den peruanischen Markt für das kommende Jahr 2018? Was werden die geplanten Projekte sein?”

Carla Toledo Lafosse: „Trotz unserer positiven Entwicklung hat die vorherige Regierung aufgrund ihrer Fehler bei der Entscheidungsfindung ein gewisses Misstrauen aufgebaut. Das bleibt nie ohne Folgen. Die staatliche Verschuldung wurde bis in die Gegenwart verschleppt, was im Immobiliensektor eine Verlangsamung des Marktes widerspiegelt.

Expertenprojektionen deuten jedoch auf eine sofortige Reaktivierung hin, nachdem entsprechende Korrekturen in den Richtlinien unserer Makroökonomie vorgenommen wurden. Die peruanische Handelskammer CAPECO geht davon aus, dass wir uns ab der zweiten Hälfte dieses Jahres erholen werden, also jetzt ein Wachstum von 4% in diesem Jahr erwarten und sogar für 2018 eine viel versprechendere Perspektive haben.

Schließlich durchläuft der Immobilienboom Zyklen und in diesem Moment beginnen wir wieder, den Hang hinauf zu steigen. “

HalloCasa: „Beschreiben Sie uns bitte kurz, wie der Prozess der Immobilien-Investitionen für Ausländer aussieht. Welche Anforderungen und Einschränkungen gibt es?”

Carla Toledo Lafosse: “Gerne, sehr vereinfacht beschrieben: Der Prozess dauert 15 Werktage und geschieht über die Gründung eines Unternehmens. Wenn die Investoren nicht in Peru ansässig sind oder sich nicht im Land aufhalten, müssen sie eine Vollmacht erstellen, die beim SUNARP registriert und übersetzt wurde.

Die Gesellschaft mit einem nicht eingetragenen Firmennamen muss in einem öffentlichem Notariat eingetragen werden und auch ein Bankkonto mit dem entsprechenden Kapital muss eröffnet werden. Sobald das Unternehmen registriert ist, ist sicherzustellen, dass die Steuernummer und alle Bücher erstellt werden.

Die Partner können zwei bis 750 Gesellschafter sein. Dies ist abhängig von der Art des Unternehmens, welches sie registrieren möchten.

HalloCasa: „Mit Blick auf Entwicklungen und Immobilienprojekte in Peru, was könnten Sie internationalen Investoren, die in Ihr Land investieren möchten, näher bringen?”

Carla Toledo Lafosse: “Die peruanische Gesetzgebung hat die Notwendigkeit erkannt, die Türen für ausländisches Kapital zu öffnen. Auf diese Weise haben wir neben unserem internen Rechtsrahmen bilaterale Investitionsabkommen wie Freihandelsabkommen, Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung, usw. mit Staaten und mit supranationalen kommerziellen Integrationsgruppen, wie der Pazifik-Allianz, der Europäischen Freihandelsassoziation, der Andengemeinschaft, dem Transpazifischen Assoziierungsvertrag usw. All diese Anstrengungen der kommerziellen Integration und rechtlichen Anpassung für unsere Integration in den Weltmarkt führen zu einem günstigen Investitionsklima, das sicher und rentabel ist.

Dabei gibt es keine prozentualen Beschränkungen für ausländische Investoren. Es ist kein Mindestkapital erforderlich, um eine Gesellschaft zu gründen. Die

durchschnittliche Dauer des Unternehmensgründungsprozesses beträgt 15 Arbeitstage. Es gibt keine Beschränkungen für die ausländische Investition. Tochterfirmen können mit ständiger Rechtsvertretung und Verwaltungsautonomie errichtet werden. Es gibt eine freie Verfügbarkeit für Fremdwährungen, eine kostenlose Einstellung für ausländisches Personal bis zu 20% des Gesamtbetrags und die Förderung von Investitionen und steuerlichen Anreizen.”

HalloCasa: “In Zahlen, Frau Toledo, wie war die Entwicklung des Immobilienmarktes im letzten Jahrzehnt?”

Carla Toledo Lafosse: “Alle Analysen stimmen darin überein, dass Peru im letzten Jahrzehnt ein beschleunigtes Wachstum seiner Wirtschaft mit einem Durchschnitt von 5,9% und einer Inflation von 2,9% hatte, zusätzlich zu einer Armutsreduktion von 26,2% zwischen 2005 und 2015. Von 45,5% auf 19,3%, was bedeutet, dass in diesem Zeitraum 6,5 Millionen Peruaner aus der Armut kamen. Die Weltbank führt dies auf ein günstiges externes Umfeld, eine umsichtige makroökonomische Politik und Strukturreformen in verschiedenen Bereichen zurück.

Laut BBVA-Analyse basiert der Immobilienboom, der auf eine höhere Nachfrage nach Wohnraum zurückzuführen ist, auf folgenden Elementen:

• Die Zunahme des Familieneinkommens
• Größere Kreditvereinfachungen für den Erwerb eines Eigenheims (niedrigere Zinsen und längere Laufzeiten)
• Das Wohnungsdefizit, das in Peru existiert.

Auf der Angebotsseite ist der Immobiliensektor attraktiv:

• Die Rentabilität
• Grosse Anteile der Häuser werden bereits vor Fertigstellung verkauft, was die finanziellen Kosten des Bauherrn reduziert.

HalloCasa: “Welchen Einfluss hat das Internet derzeit auf die Vermarktung von Immobilienprojekten in Peru?”

Carla Toledo Lafosse: “Das Internet hat sich als unverzichtbares Instrument für die Vermarktung von Immobilien positioniert. Sowohl bei der Werbung in spezialisierten Portalen als auch bei der individuellen Suche der Käufer, ohne die generischen Informationen zu vergessen, die dem Investor sehr nützliche Gesichtspunkte bieten.

HalloCasa: “Wie beurteilen Sie die aktuelle Lage?”

Carla Toledo Lafosse: “Wie erwähnt, hat sich der Immobiliensektor trotz der allgemein guten Konjunktur in der ersten Hälfte dieses Jahres etwas verlangsamt. Je nach Analyse wird jedoch eine Erholung für 2017/18 erwartet. Der Staat hat durch Mißmanagement seinen Teil zur kleinen Delle beigetragen und wie so oft liegt es nun an der Privatwirtschaft, das Umfeld mitzugestalten. Das muss strukturiert geschehen.

Das Bankwesen hat zum Beispiel durch die Lockerung von Verbraucherkrediten dazu geführt, dass sich viele potenzielle Eigenheimkäufer nicht qualifizieren, weil sie einen gewissen Verbraucherkredit bezahlen oder weil sie mit einer bestimmten Zahlung in Rückstand sind. Auf der anderen Seite können sich Anleger, die sich aufgrund einiger fehlerhafter Maßnahmen der Vorgängerregierung zurückgezogen haben, auf die Stabilität einer aktuellen Verwaltung verlassen, die bereit ist, sich der Herausforderung des Wachstums zu stellen, insbesondere wenn die Spielregeln und der Rechtsrahmen volle Stabilität bieten.”

HalloCasa: “Frau Toledo, wir wissen, dass Ihre Zeit begrenzt ist. Wir danken Ihnen für dieses informative und detaillierte Gespräch. Wäre es für interessierte Leser möglich, sich mit Ihnen in Verbindung zu setzen, wenn sie weitere Fragen haben?”

Carla Toledo Lafosse: “Es war mir eine Freude. Investoren können mich über HalloCasa kontaktieren oder mich direkt unter der Telefonnummer 969 710 090 oder per E-Mail an catlafosse@yahoo.com kontaktieren. Danke “.

HalloCasa: “Vielen Dank, dass Sie bei uns waren!”

Carla Toledo Lafosse: “Vielen Dank”.

Über HalloCasa:

HalloCasa, der Marktplatz für internationale Immobilientransaktionen, wird von Deutschen in Bogota gegründet. Die Plattform wendet sich in erster Linie an ausländische Investoren und soll den Hauskauf für Ausländer vereinfachen.