Sich neu zu erfinden ist der Schlüssel zum Erfolg bei Immobilien in Heredia in Costa Rica

Diesmal sprachen wir mit Manuel Calvo, Gründer und Immobilienberater von Nuevos Horizontes Propiedades SA, über Immobilien in Heredia in Costa Rica.

Manuel Calvo wird über den Markt in Costa Rica und dessen Veränderungen in den letzten 10 Jahren sprechen, insbesondere in der Stadt Heredia, einer costaricanischen Stadt, etwa 10 km nordwestlich der Hauptstadt.

Außerdem wird er erklären wie eine Marktveränderung eine Chance für Investoren darstellt.

HalloCasa:„Guten Nachmittag, Herr Calvo. Zunächst einmal wollen wir Sie willkommen heißen und unseren Dank für Ihre Teilnahme ausdrücken.“

Manuel Calvo:„Guten Tag, es ist eine Freude.”

HalloCasa:  „Bitte stellen Sie sich unserem Publikum vor, erzählen Sie uns etwas über sich selbst, wie Sie in die Welt des Immobiliengeschäfts gekommen sind und wie Sie Ihr Geschäft in Heredia gestartet haben, welche Dienstleistungen Sie anbieten und welche Regionen des Landes Sie abdecken.”

Manuel Calvo: „Ich bin Belgier mit einer belgischen Mutter und einem spanischen Vater. Obwohl mein Name sehr “tico” klingt (so nennt man die Menschen in Costa Rica), bin ich es nicht. Ich bin in Belgien aufgewachsen und zog im Jahre 2001 nach Costa Rica. Seit 2008 war ich an Immobilien in Heredia interessiert und hatte angefangen, mich mit dem Thema zu beschäftigen. Ich dachte darüber nach, kleine Ersparnisse zu investieren. Schließlich ergriff ich die Initiative und kaufte ein Haus mit dem Plan es neu zu gestalten und es wieder zu verkaufen. Jedoch war das genau in dem Moment, als die Finanzkrise hereinbrach, sodass ich die Immobilie vorübergehend vermieten musste.

Dann habe ich bis zum Ende der Krise gewartet und 2011 angefangen, als Immobilienmakler zu arbeiten, indem ich mein eigenes Haus verkaufte.

Dieser Verkauf war erfolgreich und daraufhin hat sich Schritt für Schritt eine Agentur mit nun etwa 15 Agenten entwickelt.

Ein Teil meines Erfolgs basiert auf meinen bisherigen Kenntnissen im Bereich des digitalen Marketing und SEOs (Search Engine Optimization). Meiner Meinung nach haben es Makler, die nicht in der Lage sind, sich den neuen Kanälen anzupassen, schwer und werden daher zurückgelassen und vom Markt schlichtweg eliminiert. Makler, die sich nicht weiterentwickeln und sich nicht neu erfinden, haben ehrlich gesagt eine harte Zeit, ihre Immobilien in Heredia, Costa Rica, zu verkaufen.

Bezüglich meines Geschäfts: Seit der Gründung meines Unternehmens Nuevos Horizontes Propiedades strebe ich danach, dass wir uns klar von anderen Maklerbüros in Costa Rica unterscheiden: professionelle Arbeit, formelle Betreuung, umfassender Service. 15 Agenten betreuen insgesamt das Ballungszentrum in Costa Rica entlang Cartago, San José, Heredia und Alajuela.”

HalloCasa: „Erzählen Sie bitte unserem Publikum von Ihrer Stadt. Der Gran Heredia, die auch als die “Stadt der Blumen” bekannt ist.”

Manuel Calvo: „Heredia ist eine sehr dynamische Gegend. In den letzten 10-12 Jahren ist sie stark gewachsen. In der Umgebung von Heredia haben viele internationale Unternehmen ihre Büros eröffnet, die nach Mitarbeitern mit gut ausgebildeten Profilen, Universitätsstudenten in Verwaltung, Ingenieurwesen, IT und anderen Bereichen suchen. Diese Entwicklung hat viele junge Menschen mit gutem Einkommen und angemessener Kaufkraft angezogen. Dies steigert die Wirtschaft bemerkenswert, besonders für lokale Einkaufszentren, Restaurants, Geschäfte und, natürlich auch, Immobilien in Heredia.”

HalloCasa: „Inwiefern spürt man diesen Trend am bemerkenswertesten in Costa Rica und insbesondere in der Stadt Heredia und dessen Umgebung?”

Manuel Calvo: „Diese Veränderungen in Heredia kann man im gesamten Land wahrnehmen. Es gibt außerdem einen allgemeinen Trend hin zu Immobilien in Eigentumswohnungen, denn die Kunden wünschen Sicherheit und Komfort. In Heredia, wie in anderen Orten, gibt es eine zunehmende Konzentration internationaler Unternehmen und entlang dieses Trends werden bereits verschiedene Projekte mit Eigentumswohnungen realisiert.  

Ein Grund für diese Veränderung ist aus meiner Sicht auch die Tatsache, dass ein großer Prozentsatz der jüngeren Generationen etwas länger als frühere Generationen wartet, bis sie Kinder bekommen. Somit wohnen sie auch länger in kleineren Einheiten und warten, bis sie ein Haus kaufen.“

HalloCasa: „Wie hoch ist der Anteil ausländischer Investitionen im Immobilienmarkt in Costa Rica?“

Manuel Calvo: “In erster Linie investieren Ausländer in spekulative Eigentumswohnungen, die sich entweder in der Hauptstadt oder an den Stränden befinden. Während der letzten drei Jahre konnte man vermehrt Auslandsinvestitionen und eine neue Dynamik an den Stränden beobachten, während die Hauptstadt schon immer ein Ort von Auslandsinvestoren gewesen ist.

Die Frage ist, wie sehr solche Auslandsinvestitionen zu einem gesunden und ausgewogenen Immobilienmarkt beitragen. Meiner Meinung nach gibt es mehr Konstruktion und Spekulation als eine echte Nachfrage. Der Bau und die Spekulationen übersteigen meiner Meinung nach die Bevölkerungswachstumsrate.

Dieser Trend macht den gesamten Sektor offensichtlich sehr verwundbar. Seitdem Trump ins Weiße Haus gezogen ist, sehen wir zudem eine deutliche Erhöhung der Zinssätze. Es wird prognostiziert, dass diese sich innerhalb der nächsten Jahre weiter fortsetzen wird. In Verbindung mit der Tendenz, dass “Ticos” (mit ihren Kreditkarten) mehr ausgeben als sie verdienen, sehen wir möglicherweise ein gutes Rezept für eine sehr empfindliche Blase. Wenn die Zinsen weiter steigen, könnte dies eine gewisse Bevölkerungsmenge betreffen, die ihre Hypotheken plötzlich nicht mehr bezahlen kann. Ich sehe bereits die ersten Anzeichen in diese Richtung.”

HalloCasa: „Am 27. April 2017 wurde mit dem Bau des menschlichen Spielplatzes Oxygen begonnen, der sich in San Francisco de Heredia, einem zentralen Ort innerhalb des Ballungszentrums, befindet. Dieser ist sowohl kulturell als auch historisch sehr reich.

Als interessante Information für unsere Leser: Dieses Projekt besteht aus 200.000 Quadratmetern, von denen 60.000 Quadratmeter vermietet werden, davon bis zu 200 Geschäftseinheiten. Die Entwicklung erfolgt in Etappen. Die erste Etappe besteht aus 130.000 Quadratmetern, der Bau begann im Januar 2017. Cuestamoras Urbanismo, Leiter des Projekts, hat einschließlich Infrastrukturprojekten wie Straßenverbesserungen mehr als $200 Millionen USD investiert. Erzählen Sie uns bitte ein wenig über dieses Megaprojekt.”

Manuel Calvo: „Dieses Projekt ist ein Beispiel gut gelungener ausländischer Investition. Es ist ein innovatives Konzept, welches viele Arbeitsplätze schafft. Aber wie bei allen Projekten bringen die Vorteile auch Nachteile:

Verstopfte Straßen und überfüllte öffentliche Verkehrsmittel sind heute einige der Hauptgründe dafür, dass Menschen ihre Immobilien in Costa Rica verkaufen, um näher an die Arbeit zu ziehen. Wir können davon ausgehen, dass sich die Situation dadurch nochmals verschlechtern wird. Bedauerlicherweise sind wir dazu Regierungen – ob auf nationaler oder lokaler Ebene – ausgesetzt, die aufgrund ihrer sehr chaotischen und langsamen Prozesse mit dem Wandel nicht nachkommen. Kurz gesagt, sie tragen nicht viel zum Gelingen bei.

Der andere Effekt ist natürlich, dass die Grundstückspreise in den umliegenden Gegenden stark ansteigen werden.”

HalloCasa: „Es ist dokumentiert, dass im Jahr 2016 85.387 Quadratmeter im gesamten Immobilienbestand gemessen wurden. Was hatte den stärksten Einfluss auf die durchgeführten neuen Bauprojekte?”

Manuel Calvo: „Ich denke, dass dies eine Folge der Veränderungen im Verhalten der Menschen ist. Es sind Veränderungen ihrer Bedürfnisse kombiniert mit Spekulationen wie oben angegeben. Vor zwölf Jahren gab es sehr wenige Eigentumswohnungen in geschlossen Wohngemeinschaften. Heute werden die meisten der Investitionen im Wohnbereich in Immobilien dieser Art getätigt.”

HalloCasa: „Der Immobilienmarkt in Costa Rica wächst weiter. Warum?”

Manuel Calvo: „In der Zeit zwischen 2011 und 2016 haben wir ein starkes Wirtschaftswachstum gesehen. Verschiedene Sektoren erlebten eine starke Expansion, z.B. Technologie, technologische Dienstleistungen und Tourismus. Die Menschen sind momentan leicht optimistisch. Dies wiederum löst die Immobiliennachfrage aus.

Gleichzeitig gab es nach der Krise viele Banken mit SUPERAVIT (wirtschaftlichem Überschuss). Diese boten Immobiliendarlehen zu einem recht niedrigen Zinssatz an, unterstützt von einem niedrigen indexierten Zinssatz, welcher sogar einen eventuellen Abwärtstrend berücksichtigte. Seit einigen Monaten verlangsamte sich dieser Trend und wir sehen leichte Anzeichen einer Erholung, welche dann allmähliche den Markt sättigen dürfte.

HalloCasa: „In Bezug auf das Angebot von kommerziellem Angebot nach Provinz, welche enthält die meisten Quadratmeter: Heredia, San José, Cartago, Escazú oder Alajuela? Falls es eine ungleiche Verteilung gibt, warum? Weshalb gibt es eine unterschiedliche Nachfrage je nach Provinz?”

Manuel Calvo: „Darüber liegen mir leider keine Daten vor. Abgesehen von der Innenstadt von San Jose, welches das Interesse von Anlegern aufgrund des  hohen Verkehrsaufkommens verliert, gibt es sicherlich Konzentrationen von Bürozentren und Freihandelszonen, die sich auf folgende Gegenden verteilen:

• Posos de Santa Ana
• Lagunilla und La Aurora de Heredia
• El Coyol von Alajuela
• Tres Ríos de Cartago

Der Erfolg dieser genannten Gegenden ist hauptsächlich auf die Nähe von Wohngebieten und Autobahnen zurückzuführen.”

HalloCasa: „Welcher der folgenden Sektoren ist im Jahr 2018 bislang am stärksten gewachsen: Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien oder Büroimmobilien? Was bevorzugen Investoren: Brandneue oder gebrauchte Quadratmeter und warum haben sie diese Präferenzen?”

Manuel Calvo: „Ich habe in den letzten Jahren nicht viele Investitionen in Büroflächen gesehen. Es ist ein ziemlich gesättigter Markt und es gibt viele Gebäude mit mehreren Büros. Es ist nicht so, dass es keine Nachfrage gibt, es gibt immer Nachfrage. Jedoch habe ich gesehen, dass das Angebot oft nicht mit der Nachfrage übereinstimmt. Ein wesentliches Problem ist definitiv der Mangel an verfügbaren Parkplätzen sowie der Zugang zu den jeweiligen Büros aufgrund der Überforderung des nationalen öffentlichen Nahverkehrs.

Im Industriesektor ist das Wachstum entlang Coyol de Alajuela und der Autopista # 27 in Richtung Caldera und im Osten entlang des Industriegebiets von Cartago zu beobachten. Ich habe keine großen Kenntnisse des kommerziellen Sektors.”

HalloCasa: „Welche Unterschiede gibt es auf dem Immobilienmarkt zwischen Grand Heredia und der Hauptstadt?”

Manuel Calvo: „San José verfügt über ein kommerzielles Zentrum, das sich ausschließlich den Dienstleistungen widmet. Ganz in der Nähe befinden sich alte Wohnviertel, vor allem von niedrigem bis mittlerem sozioökonomischem Niveau. Dieses Wohngebiet hat nur geringe Nachfrage und wenig Dynamik. Es ist daher schwierig, Investitionen in diesen Gegenden anzuziehen, um die lokale Wirtschaft und den Immobiliensektor zu reaktivieren. Es gibt Interesse von Kleinanlegern, die mit ihren Ersparnissen Immobilien kaufen, um sie umzubauen, und die Wohnungen erstellen, um sie anschließend zu vermieten.

Was jedoch fehlt, sind Investitionen mit relevantem Kapital, z.B. Unternehmen, die Eigentumswohnungen bauen. In Heredia ist das Durchschnittsalter von Häusern viel jünger. Darüber hinaus hat das Immobilienwachstum stark zugenommen, sei es im privaten oder im gewerblichen Bereich. Das demografische Profil zeigt jüngere Menschen, mehr Studenten und auch Menschen mit mehr Kaufkraft.

Abgesehen davon haben die Kantone von Heredia die beste Lebensqualität und die besten kommunalen Dienstleistungen des Landes.”

HalloCasa: „Die Zunahme der Neubewertung von Immobilien in Costa Rica stellen für Investoren eine große Chance dar. Warum und welche Investoren werden am meisten davon profitieren? Inländer oder Ausländer?”

Manuel Calvo: „Ich denke, dass es keinen Unterschied gibt. Der Immobiliensektor ist stark in den Dollar investiert und die Renditen werden nicht davon beeinflusst, woher die Investition stammt.”

HalloCasa: „Herr Calvo, wir wissen, dass Ihre Zeit begrenzt ist. Wir möchten Ihnen für dieses informative und tiefgründige Interview danken. Könnten interessierte Leser sich mit Ihnen in Verbindung setzen, wenn sie weitere Fragen haben? Vielen Dank für das Interview. “

Manuel Calvo: „Ja, natürlich. Investoren können mir über mein Profil auf HalloCasa über eine persönliche Nachricht schreiben. Danke.”

HalloCasa: „Vielen Dank, dass Sie bei uns sind. Willkommen bei HalloCasa.”

Manuel Calvo: „Vielen Dank!”

Über HalloCasa:

HalloCasa, der Marktplatz für internationale Immobilientransaktionen. Die Plattform wendet sich in erster Linie an ausländische Investoren und soll den Immobilienkauf für Ausländer vereinfachen. Falls Sie Interesse an weiteren Interviews haben, finden Sie weitere hier.