Über den Kauf von Immobilien in Portugal mit dem Update 2021 zum Goldenen Visum

mit Antonio Barbosa

Über den Kauf von Immobilien in Portugal mit dem Update 2021 zum Goldenen Visum

HalloCasa: „Diesmal haben wir mit Antonio Barbosa aus Portugal gesprochen. Tony stammt ursprünglich aus den USA und lebt seit 20 Jahren in Portugal. Seit über 20 Jahren übt er auch seinen Immobilienberuf aus. Er hilft in- und ausländischen Investoren beim Kauf von Immobilien in Portugal. Antonio, warum stellst du dich nicht unserem Publikum vor?”

Antonio Barbosa: „Michael, danke, dass du mich hier hast. Ich wurde in Angola geboren und zog früh in die USA, wo ich meinen Abschluss in BWL machte und dort fast 30 Jahre lang lebte. In den letzten 20 Jahren habe ich in Portugal gelebt und die letzten 20 Jahre meiner Leidenschaft für Immobilien gewidmet.”

HalloCasa: „Von Angola über die USA nach Portugal, großartig! Was ist der Immobilienmarkt in Portugal im Moment? Was ist auch in Bezug auf COVID los? Und natürlich auch in Bezug auf das Goldene Visum?”

Antonio Barbosa: „Sicher, im letzten Jahr war der Markt ganz anders als in den Vorjahren. Ich selbst und die meisten meiner Kollegen haben im vergangenen Jahr sehr gut mit dem heimischen Markt abgeschnitten. Dies ist wichtig zu erwähnen, da Portugal eine dienstleistungsorientierte Branche ist, was bedeutet, dass wir stark vom Tourismus und von externen Investitionen abhängig sind. Dieses Jahr wurde jedoch hauptsächlich von erstmaligen inländischen Eigenheimkäufern vorangetrieben, die ein eigenes Zuhause haben wollten. Abgesehen von den niedrigen Zinsen haben viele Faktoren zu diesem Wachstumsmarkt im Inland beigetragen. Die Einkäufe ausländischer Investitionen sind dagegen insbesondere in Lissabon um rund 40% gesunken, da es sich hauptsächlich um einen Premiumbereich handelt und derzeit niemand diese Immobilien besucht.”

HalloCasa:Sehen Sie einen bestimmten Trend und eine bestimmte Motivation, die von US-Investoren ausgelöst wurde, um in Portugal zu kaufen?”

Antonio Barbosa: „Ja, das stimmt. Manchmal denke ich, dass es viele Amerikaner gibt, die herausfinden, dass Portugal existiert (lacht). Natürlich hilft die aktuelle Situation in den USA ein bisschen. Viele US-Amerikaner sind nicht glücklich. Viele Amerikaner suchen nach Lebensqualität, und dann fühlen sie sich von Portugal angezogen, weil es das ist, was Portugal in diesem Sinne zu bieten hat, weil es wirklich darum geht. “ 

Wenn sie vergleichen, was sie in vielen anderen Ländern bekommen können, wie zum Beispiel in Mexiko, Spanien oder Italien, entdecken sie Portugal, und was sie über Portugal entdecken, ist die Lebensqualität. 

Außerdem müssen Sie kein Millionär sein. Sie können eine Immobilie für 2.000 Euro oder weniger mieten, viel weniger. Deshalb gibt es viele Rentner, die Portugal als Investitionsziel wählen.

Darüber hinaus verfügt Portugal über das Golden Visa-Programm, mit dem Sie einen zweiten Reisepass erhalten.

COVID spielt definitiv eine Rolle und Ausländer erkennen, dass es gut ist, einen zweiten Pass zu haben. 

Die Möglichkeit, mobil zu sein und portugiesischer Staatsbürger zu sein, kann für Menschen außerhalb Europas von unschätzbarem Wert sein. Die Aufenthaltserlaubnis ist ein großartiges Instrument zusätzlich zu den Steuervorteilen für nicht gewohnheitsmäßige Einwohner. Eine davon ist, dass sie für einen bestimmten Zeitraum keine Einkommenssteuer zahlen. Dies motiviert Persönlichkeiten wie Madonna, sich für Portugal zu entscheiden, weil sie in den nächsten 10 Jahren keine Steuern für ihr Einkommen zahlen werden.” 

HalloCasa: „Können Sie uns einen kurzen Überblick über die Funktionsweise des Golden Visa-Systems geben, insbesondere in Bezug auf Immobilien?“

Antonio Barbosa: „Das Golden Visa-Programm wurde 2012 ins Leben gerufen. Um die Wirtschaft nach der Finanzkrise anzukurbeln, hat Portugal diesen Mechanismus geschaffen. Es ist ein Instrument, um die Investitionen in Portugal zu erhöhen.

Das Programm funktioniert im Allgemeinen folgendermaßen: Fünf Jahre nach Ihrem Immobilienkauf können Sie die tatsächliche Staatsbürgerschaft beantragen. Das Goldene Visum ist also eine Erlaubnis für Sie, fünf Jahre in Portugal zu leben, während Sie nicht das ganze Jahr über hier leben müssen.  Es ist obligatorisch, im ersten Jahr sieben Tage und im zweiten Jahr etwa 14 Tage zu leben.

Sie müssen den Antrag jedes Jahr erneuern. Das bedeutet, dass Sie die Anwendung insgesamt dreimal wiederholen müssen.

Dies beginnt bei der Erstinvestition, der niedrigsten Investition, und es muss sich nicht einmal um Immobilien handeln. Sie können ein Goldenes Visum durch eine Investition von 250.000 Euro in Kunst oder Kultur investieren oder sichern.

Abgesehen davon können Sie eine Immobilie in einem Gebiet mit geringer Bevölkerungsdichte kaufen. Der Grund ist, dass die Regierung Investitionen außerhalb der großen Ballungsräume fördern will. Dies beginnt bei 280.000 Euro beim Kauf einer mehr als 30 Jahre alten Immobilie im Gebiet mit geringer Bevölkerungsdichte. 

Die nächste Stufe ist eine Investition von 350.000 Euro, die Sie im Zentrum einer Metropolregion kaufen können, weil Sie ein altes Gebäude renovieren werden. Hier will die Regierung die Requalifizierung der Innenräume der Städte vorantreiben, da es viele alte Gebäude gibt. 

Die letzte Stufe ist ein Immobilienkauf für rund 500.000 Euro. Dies ist die einfachste und die meisten Anleger wählen diese.  

Sobald Sie sich für eine dieser Anlagearten entschieden haben, erhalten Sie die Erlaubnis, in Portugal zu leben.”

HalloCasa: “Wie ist der Prozess im Detail?”

Antonio Barbosa: „Allgemein empfehle ich immer, für diesen Prozess einen Anwalt zu beauftragen.

Technisch gesehen können Sie dies über das Internet unter https://www.sef.pt tun. Es ist jedoch sehr empfehlenswert, einen Anwalt zu konsultieren, denn wenn Sie außerhalb Portugals leben, ist es bequem, eine Vollmacht zu haben der Anwalt, der die Post bearbeiten und Steuerformulare ausfüllen und andere rechtliche Aufgaben direkt ausführen kann. Ein Anwalt wird also die Anträge und alle Anforderungen bearbeiten.”

HalloCasa: “Warum geben Sie uns nicht einen schnellen Überblick über Portugal und seine Regionen?”

Antonio Barbosa: „Portugal ist sehr vielfältig und hat viel zu bieten. Von wunderschönen Städten wie Lissabon, Porto und Lagos bis hin zu abgeschiedenen Landschaften und Küstenlandschaften, ohne dass jemand in Sicht ist. 

Im Allgemeinen gibt es drei Hauptstandorte, an denen Ausländer gerne eine Immobilie kaufen: Lissabon und seine Umgebung rund um Cascais, Algarve und Porto. 

Wenn Sie warmes Wetter und schöne Strände mögen, werden Sie sich vielleicht an die Algarve entscheiden. Wenn Sie gerne im Stadtzentrum pulsierender Städte sind, können Sie sich zwischen Porto und Lissabon entscheiden. 

Abgesehen davon gibt es noch andere sehr interessante Gebiete, wie die Silberküste, die von Sintra bis nach Nazaré, über Peniche und Baleal reicht. Es ist großartig wegen seines milden Wetters und seiner Nähe zu Lissabon mit etwa einer Autostunde.

Darüber hinaus gibt es sogar internationale Schulen, die zunehmend gegründet werden, weil sich Ausländer an all diesen Orten niederlassen. 

Das Gebiet außerhalb von Lissabon entlang Cascais in der Region Comporta ist sehr interessant und sehr teuer. Dort haben Sie rund 60 Kilometer Strandküste.

Dann gibt es das Gebiet der Vincentine-Küste in der Region Alontejo. Diese Region im Südwesten ist sehr erschwinglich und hat eine hohe Lebensqualität in Bezug auf das, was Sie für Ihr Geld und den Wert einer Immobilie erhalten, aber mit der notwendigen Infrastruktur.

Und dann gibt es immer den Kunden, der abgeschieden leben möchte. Sie finden dies an Orten wie Castelo Branco, wo in letzter Zeit ein Preisanstieg von 30% zu verzeichnen war.

Generell suchen Europäer in diesen Gebieten zunehmend nach Immobilien.”

HalloCasa: „Wie war die Inlandsnachfrage beim Kauf von Immobilien im Jahr 2020?“

Antonio Barbosa: „Letztes Jahr kam niemand von außerhalb Europas, um Immobilien zu kaufen, in einem Land, in dem 70% der Immobilienkäufe an internationale Käufer verkauft werden. Dies ist im letzten Jahr auf 30% gesunken und Portugiesen stellten die Hauptkäuferschaft dar. Interessanterweise hatte dies keine Auswirkungen auf den Immobilienmarkt oder den Wert von Immobilien. In den letzten 20 Jahren waren die Immobilien hier und der Markt immer stabil. Im Gegensatz zur Finanzkrise, in der Banken keine Kredite oder Hypotheken vergeben, hat Covid diese Auswirkungen nicht. Die Zinssätze bleiben in der gesamten Eurozone sehr niedrig. 

Ein paar Elemente haben die Motivation zum Kauf eines Eigenheims ausgelöst: Sie möchten nicht die Miete zum gleichen Preis einer Hypothek zahlen, während Sie das das Haus im Falle einer Finanzierung später als Eigenheim bezeichnen können, der allgemeine Trend außerhalb der dichten Stadtzentren, und schließlich die niedrigen Zinssätze.”

HalloCasa: „Können Sie uns einen Überblick über die Immobilienpreise geben?“

Antonio Barbosa: „In Lissabon liegen die Quadratmeterpreise zwischen 1.000 und 6.000 und 10.000 Euro. Abgesehen davon hängt es wirklich von der Region ab und reicht von 600 Euro pro Quadratmeter bis zu den genannten 10.000 Euro pro Quadratmeter in Lissabon. Wenn das Publikum genaue Zahlen erhalten möchte, schlage ich vor, das Nationale Statistikamt von Portugal. Sie haben alle Daten und diese Daten sind öffentlich verfügbar.”

HalloCasa: „Was bestimmt nach dem Besitz einer Immobilie den jährlichen Steuersatz für Ihren Vermögenswert?“

Antonio Barbosa: Jede Gemeinde hat ihren eigenen Steuersatz. Es heißt Encosto Municipal de Novo, was im Grunde die Grundsteuer ist. Jede Gemeinde hat also ihre eigenen Kosten, die auf der Infrastruktur der jeweiligen Gemeinde basieren.

Wenn Sie in Lissabon leben, verfügen Sie über bestimmte Infrastrukturen. Die Höhe der Steuer auf die Immobilie basiert also darauf. Wenn Sie im Landesinneren wohnen, ist diese Steuer viel geringer, da Sie nicht über die Infrastruktur wie grundlegende Kanalisation, Hochgeschwindigkeitsinternet oder andere Dinge verfügen. Es variiert also von Gemeinde zu Gemeinde und von der Größe Ihres Grundstücks.” 

HalloCasa: „Geben Sie uns einen Überblick über alle Dienstleistungen, die Sie Ihren Kunden anbieten.”

Antonio Barbosa: „Ich biete viele Dinge an und es geht nicht nur um Immobilien. Käufern aus dem Ausland zu helfen, bedeutet nicht nur, Immobilien zu finden, sondern ihnen auch den Zugang zur portugiesischen Kultur zu ermöglichen. Daher begleite ich wirklich viele potenzielle Kunden mit Beratungsdiensten, der Beantwortung von Fragen und der Anwesenheit bei bestimmten Fragen. 

In Bezug auf Immobilienanzeigen konzentriere ich mich hauptsächlich auf die nördliche Region nördlich von Porto, in der ich Inserate habe. Falls jemand nach Angeboten an der Algarve oder in Lissabon oder auf Madeira oder auf den Azoren sucht, kann ich auf ein riesiges Netzwerk von Immobilienmaklern zurückgreifen und suche für jeden Käufer in ganz Portugal eine passende Immobilie.

Deshalb arbeiten wir unter Kollegen zusammen. Während ich den Käufer vertrete, vertritt mein Immobilienkollege den Verkäufer. Beide Parteien vertreten ihre Kunden und stellen sicher, dass die Auflistung nicht über- oder unterbewertet ist und dass der gesamte Prozess der Transaktion reibungslos verläuft.”

HalloCasa: “Sie bieten also mehr als die Transaktion selbst.”

Antonio Barbosa: „Sie müssen insbesondere die Bedürfnisse jedes Kunden berücksichtigen. Einige planen mehr als 6 Monate im Voraus und ich führe sie bereits durch einige Fragen und Antworten, unter Berücksichtigung der Schule der Kinder, wenn beispielsweise das neue Schuljahr beginnt. Andere brauchen Unterstützung in Bezug auf das Goldene Visum, andere haben Fragen zur Gesundheitsversorgung usw. Es ist ein breites Spektrum von Aufgaben.”

HalloCasa: „Wie funktioniert die Zusammenarbeit zwischen Immobilienmaklern in Portugal?”


Antonio Barbosa:  „In meinen 20 Jahren Erfahrung habe ich ein großartiges Netzwerk von Immobilienmaklern in Portugal aufgebaut. Aus technischer Sicht haben wir hier leider kein MLS-System. Wir haben Dinge, die dem MLS ähnlich sind, aber es gibt keinen Mehrfachnotierungsdienst.

Dies hindert uns jedoch nicht daran, eine persönliche Verbindung zu anderen Maklern herzustellen. Und das ist das Wichtigste. 

Es gibt viele großartige Kollegen, die gerne ihre Angebote und die Provision teilen. Einige nicht, was auch in Ordnung ist.
Die Arbeit mit denen, die gerne teilen, war im Allgemeinen immer einfach. Man unterzeichnet eine Überweisungsvereinbarung und alles ist festgelegt und man teilt sich die Provision. 

 Während der Vertreter des Verkäufers normalerweise vor dem Verkauf der Immobilie mehr Arbeit hat, hat der Vertreter des Käufers normalerweise nach dem Verkauf mehr zu tun, mit einigen Folgedienstleistungen für den Käufer.

Der Vertreter des Verkäufers erledigt im Allgemeinen die Arbeit, um die Auflistung oder die Dokumentation zu erhalten, bereitet alles für den Abschluss vor, der Vertreter des Käufers erledigt die die Behördengänge. Der andere Teil des Auftrags beinhaltet die Qualifikation des Kunden, um sicherzustellen, dass dies die Immobilie ist, die er möchte, und dass er den Service nach dem Verkauf erhält.

Zum Service des Käufers gehört auch der Abschluss des Kaufvertrages, der den Vertrag bis zum Abschluss sichert. Und das ist der Teil, für den ich entschädigt werde, während der Käufer dafür nichts bezahlt. Es ist auf jeden Fall wichtig, mit dem Vertreter eines Käufers zusammenzuarbeiten, damit der Käufer angemessen vertreten wird.”

HalloCasa: „Sehr interessant, es ist gut zu hören, dass ein solches Überweisungs- und Provisionsmodell gut funktioniert.”

Antonio Barbosa: „Ja, wenn ich einen Kunden habe, erreiche ich mein Netzwerk. Wenn ein Kollege einen Kunden hat und sich an mich wendet, weil der Kunde in meiner Region einkaufen möchte, sendet er mir sogar eine Überweisungsvereinbarung, die wir beide unterschreiben.”

HalloCasa: “Der Verkäufer zahlt immer die Provision?”

Antonio Barbosa:  „Offiziell erlaubt das Gesetz, dass beide Parteien zahlen, es ist jedoch üblich, dass der Verkäufer es zahlt. Als Mitglied der National Association of Realtors, der NAR, unterschreibt jeder Makler einen Ethikkodex, den man befolgen muss.

Natürlich ist es strengstens verboten, einen Kunden zweimal zu belasten (sowohl vom Makler des Verkäufers als auch vom Makler des Käufers), aber Sie können einen Kunden haben, der zu Ihnen sagt: „Hören Sie, Sie finden mir die Immobilie, ich werde Ihnen die Provision bezahlen”. Im Allgemeinen erhält der Verkäufer die Rechnung und kann sie dann bis zum Jahresende als Aufwand zusammen mit seinen Steuern einreichen. 

Andererseits zahlt der Käufer normalerweise Transaktionskosten und Überweisungssteuern, Notarkosten und andere Kosten, die er während des Kaufs erwarten muss.”

HalloCasa: “Was sind diese Ausgaben im Detail?”

Antonio Barbosa:  „Die Provision, die der Verkäufer zahlt, liegt normalerweise bei 5%. Grundsätzlich stellt dies die Vermarktung des jeweiligen Inserats dar, die der Verkäufer aufwenden muss, um sie ordnungsgemäß zu verkaufen und einen Käufer zu finden. 

Auf der Käuferseite müssen Sie mit den Vertragskosten, der vom Notar vorbereitet wird, der Grunderwerbsteuer, welche die Hauptkosten widerspiegeln und die etwa 6-7% des Immobilienwerts beträgt.”

HalloCasa: „Aus Käufersicht lauten die Schritte also: Ich weiß, dass ich eine bestimmte Immobilie kaufen möchte, und kontaktiere dann einen kompetenten Immobilienmakler. Sobald er mir die entsprechende Immobilie gefunden hat, die ich haben möchte, unterschreiben wir den Vorvertrag und gehen dann zum Anwalt, zahlen die Gebühren und die Immobilie gehört mir.”

Antonio Barbosa: „Ja, der Vorvertrag ist eine verbindliche Vereinbarung. In Portugal heißt es CPCV, es ist eine Abkürzung und steht für „Contrato Promesa Compra e Venta“ und es ist ein Versprechen, zu erklärten Bedingungen zu verkaufen und zu kaufen. Dies geht mit einer Anzahlung einher und nach Unterzeichnung erfolgt der Abschluss innerhalb von 30 Tagen oder 60 Tagen. Der Inhalt des CPCV ist zwischen den beiden Parteien verhandelbar.”

HalloCasa: “Wie hoch ist normalerweise die erforderliche Anzahlung?”

Antonio Barbosa: „Im Allgemeinen beträgt die Anzahlung 10% des Immobilienwerts. Dies ist auch der Prozentsatz, den die Banken hier in Portugal als Anzahlung verlangen. Der Käufer muss also 10% des Immobilienwerts haben und die Bank wird 90% davon zur Verfügung stellen. 

Wenn der Käufer dann zurücktritt, verliert er die 10%. Wenn der Immobilienverkäufer es an jemand anderen verkauft, muss er dem Käufer das Doppelte dessen geben (20%).

Akzeptiert der Käufer jedoch nicht das Doppelte der 10% und möchte die Immobilie kaufen, muss der Verkäufer ihn dafür für den gesamten Betrag der Immobilie entschädigen. 

Für all diese Elemente und Punkte ist es jedoch wichtig, einen geeigneten Immobilienmakler zu haben, der seinen Job kennt und auch einige rechtliche Aspekte kennt und beide Parteien entsprechend beraten kann. Aus diesem Grund ist es sehr empfehlenswert, mit einem Immobilienmakler zusammenzuarbeiten und es nicht selbst zu versuchen. 

Ein großer Teil meiner Arbeit besteht darin, den Kunden über jedes dieser Elemente zu informieren, damit alles reibungslos funktioniert.

Sie müssen während des gesamten Prozesses ein persönlicher und professioneller Dienstleister und Weggefährte sein.”

HalloCasa: “Ja, ich denke, es kann ein Albtraum werden, dies alleine zu tun, ohne dass ein geeigneter Immobilienmakler involviert ist.”

Antonio Barbosa: „Ja, es gibt so viele Dinge, die bei einer bestimmten Transaktion schief gehen können. Man könnte denken, dass Sie Provision sparen, aber am Ende könnte es viel teurer, stressiger und ein Albtraum sein. 

Arbeiten Sie also immer mit einem professionellen Immobilienmakler zusammen, der alles auswendig kann, weil er oder sie dies bereits seit mehreren Jahren oder sogar Jahrzehnten tut.”

HalloCasa: “Bitte teilen Sie uns Ihre letzten Gedanken mit, die unser Publikum wissen soll.”

Antonio Barbosa: „Ich möchte das Publikum wirklich über die Schönheit und Lebensqualität in Portugal zu einem sehr erschwinglichen Preis informieren, ganz zu schweigen von den 365 Sonnentagen, der Sicherheit, dem Essen, dem Wein und der Natur. Die Sicherheit ist sehr hoch. Oft vergesse ich sogar, mein Auto abzuschließen, weil es keine Notwendigkeit gibt. Es gibt Gründe, warum Portugal im vergangenen Jahr von ExpatMagazine als bester Wohnort auf Platz 5 platziert wurde.

Daher ist es derzeit eines der besten Länder, in die man schauen, investieren und Geschäfte machen kann: Sicherheit, Steuern, Infrastruktur sind nur einige der Gründe. 

Nicht umsonst ist Madeira jetzt die erste Insel für digitale Nomaden mit einem ganzen Programm dafür. Ich lebe jetzt seit über 20 Jahren hier und kann stolz sagen, dass ich Portugal meine Heimat nenne.”

HalloCasa: „Das ist definitiv beeindruckend und es gibt definitiv viele Gründe, in Portugal zu leben!”

Antonio Barbosa: „Nun, ich bin sehr dankbar für die Gelegenheit, Portugal als Land zu vermarkten, es in Bezug auf das Geschäft zu fördern, hier zu leben und hier zu investieren.”

HalloCasa:  „Ich mag die Art und Weise, wie Sie Ihr Unternehmen und Ihre Kunden führen. Sie investieren viel in Beziehungen und haben ein riesiges Netzwerk mit Kunden und Immobilienmaklern auf der ganzen Welt aufgebaut. Wie können Leute Sie kontaktieren, wenn sie sich an Sie wenden möchten? “

Antonio Barbosa: „Der einfachste Weg, der einfachste Weg ist über meine Website oder über mein Telefon: 

https://www.infinite-solutions.pt/ oder per Telefon: 00351 927 035 152.”

HalloCasa: „Vielen Dank für Ihre Zeit und all die wertvollen Erkenntnisse, die Sie mit uns geteilt haben!”

Antonio Barbosa: „Vielen Dank an dich!”

Über HalloCasa:

HalloCasa, der Marktplatz für internationale Immobilientransaktionen. Die Plattform wendet sich in erster Linie an ausländische Investoren und soll den Immobilienkauf für Ausländer vereinfachen. Falls Sie Interesse an weiteren Interviews haben, finden Sie weitere hier.

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