HalloCasa - España
Explora nuestros recursos de contenido para EspañaBarcelona: la ciudad condal líder en negocios inmobiliarios en España
Hoy les presentamos a nuestro nuevo invitado, el señor Arturo Lueches, asesor independiente para inversiones inmobiliarias y CEO de lueches.com un portal dedicado a todo el tema de bienes raíces en España.
Para nosotros es un placer y una gran oportunidad para llevarle a nuestra audiencia información de primera mano sobre el mercado de bienes raices español.
HalloCasa: “Sr. Lueches, antes de dar inicio a nuestra conversación, permítanos darle la bienvenida a HalloCasa y desearle los mejores éxitos en su profesión.”
Arturo Lueches: “Muchisimas gracias, por la oportunidad de compartir con vosotros mi experiencia en el sector de inversión y abrir oportunidades de colaboración.”
HalloCasa: “Muy atento. Por favor háganos una breve descripción del rubro en el que se desempeña, en qué ciudad de España se hace el foco principal de operaciones y compártanos por favor un breve recorrido a través de su experiencia en el mercado inmobiliario español.”
Arturo Lueches: “La zona principal en la que me desempeño como asesor inmobiliario es Barcelona, que a su vez es la ciudad donde actualmente resido.
Sin embargo, me desempeño como asesor inmobiliario en toda España, sobre todo en la costa del Mediterráneo. En estas áreas, hay mayor inversión. Mi trabajo consiste en proveer asesoramiento, ya sea para productos bancarios, procesos judiciales y embargos, entre otros, lo cual implica negociación con diversas entidades, compra de deuda y su posterior gestión. En cuanto a embargos asesoro a interesados en inmuebles adjudicados.
El servicio de asesoría que brindo es tanto para fondos de inversión, edificios, hoteles, solares, lotes de inmuebles como para pequeños grupos inversores, a quienes asesoro para que inviertan en diversos productos de buena rentabilidad ya que estos ofrecen mayores porcentajes.”
HalloCasa: “Descríbanos por favor la ciudad, la hermosa Barcelona. Explíquele a nuestra audiencia por favor por qué a Barcelona se le conoce como la ciudad Condal ¿Cómo es físicamente? ¿Cómo es en cuanto a negocios inmobiliarios? ¿Es apetecida? ¿Cuál es el rubro con mayor demanda actualmente?”
Arturo Lueches: “Barcelona se ha convertido en una de las principales ciudades para invertir, debido al turismo variado que tiene. Barcelona ofrece como punto de negocio, numerosos eventos feriales de importancia mundial, visitas culturales, visitas para compras de lujo.
Por ejemplo, el puerto de Barcelona es parada de la gran mayoría de cruceros de lujo, la playa es cerca al centro historico de Barcelona, etc. La playa y el puerto tienen un encanto especial, gracias a su inmensa diversidad turistica.
En cuanto a su nombre de “Ciudad Condal”, para resumirlo, nos tendríamos que remontar a más de 1000 años atrás, hasta el siglo IX, época en la que se formó Catalunya como entidad histórica. Desde ese mismo siglo, y hasta el siglo XVII, el territorio en el que ahora se encuentra la ciudad era un condado y estaba regido por condes. El Condado fue independiente, hasta que la corona de Castilla y Aragón se lo anexionó, siendo abolidos todos sus derechos a principios del siglo XVIII a través del Decreto de Nueva Planta.”
Comentario de HalloCasa según ShBarcelona: “Está demostrado que la etimología del apodo Ciudad Condal proviene del siglo IX. Durante este siglo, el norte de lo que conocemos hoy como Cataluña se estableció como representante de la marca hispánica y perteneció al imperio carolingio. Entonces, dentro de este territorio, se configuró el condado de Barcelona, cuyo nombre procede directamente del título honorífico de su gobernador, el conde Ramón Berenguer.
Por eso también se estipuló la ciudad de Barcelona, capital de todos los pueblos medievales catalanes, con el nombre de Ciudad Condal, haciendo igualmente honor al título que poseía el dirigente Berenguer.”
HalloCasa: “¿Qué cambios ha experimentado en el campo de los bienes raíces en lo que va de corrido en relación durante los últimos años?”
Arturo Lueches: “Ha sufrido muchísimos cambios. Por una parte, tenemos en la inversión de hoteles o apartamentos turísticos una normativa, la cual no permite tener nuevas licencias. Esto ha repercutido en los precios de venta enormemente. Las zonas de inversión inmobiliaria han sufrido variaciones y se han incrementado los precios por metro cuadrado, en zonas, dijéramos más turísticas.
Por otro lado, la baja oferta y además costosa de suelo para construcción y la alta demanda de inversores, han ocasionado que los precios suban, haciendo que invertir en Barcelona no ofrezca buenas oportunidades y sea cada vez más complicado invertir allí.
Sin embargo, hay más demanda que oferta en estos momentos. Personalmente opino que la mayor demanda es de parte de inversores extranjeros, ya que el inversor nacional prefiere Barcelona y también Valencia, independientemente de toda la zona costera del Mediterráneo y las Islas Baleares.
Creo que los precios han crecido muy rápidamente, pero sigue existiendo mucha demanda en todo tipo de inversión. Durante los últimos años se podía encontrar rentabilidades al 6 y 7% y actualmente Barcelona capital está sobre el 3 y 4%.
Si el inversor desea mayor rentabilidad, tiene que ampliar su visión e invertir en otras zonas fuera del casco urbano o otras ciudades españolas.”
HalloCasa: “Se dice que Barcelona y Madrid paulatinamente se han convertido en dos de los grandes motores dentro del mundo de los negocios de bienes raíces en España apalancando así el crecimiento económico y la generación de empleo. ¿Como ha sido la evolución del mercado de alquiler en las dos grandes capitales españolas como lo son Madrid y Barcelona?”
Arturo Lueches: “El mercado de alquiler en Barcelona, debido al turismo, ha cambiado radicalmente. La gran mayoría de compra de inmuebles de segunda mano está dedicada al alquiler turístico, como inversión, incluso sin tener su correspondiente licencia, es decir se debe tener permiso para este tipo de alquileres. Les doy un ejemplo: alquiler de propiedades a turistas que solo necesitan hospedarse por día, por semanas, o quincenalmente.
En Barcelona, la rentabilidad es muy alta. Actualmente la regula el Ayuntamiento, imponiendo sanciones a particulares y webs dedicadas al ejercicio inmobiliario, por la falta de licencia turística. Esto ha creado en varias zonas de Barcelona verdaderos problemas con las personas que desean alquiler por años, pues los precios se han desbordado en varias zonas de Barcelona, debido al turismo.
Lógicamente al comprar un inmueble por inversión, los inversores miran lo más rentable y hoy es alquilar por días o semanas. La ciudad ha cambiado en poco tiempo ya que nuevos negocios han llegado, sobre todo hostelería y servicios. Esos cambios han motivado el cierre de comercios y apertura de franquicias dedicadas a dar servicio a todo ese turismo.”
El Mercado Inmobiliario en España: el alquiler llegó para quedarse
HalloCasa: “Hay un dicho: “No hay dos Españas, hay muchos Españas y en todos hay oportunidades. ¿Cuáles son esas ciudades principales donde los precios de alquiler son competitivos y por ello las hacen la primera opción a la hora de elegir soluciones de vivienda para rentar?”
Arturo Lueches: “Un inversor puede elegir una capital, comprar un inmueble y luego alquilarlo en un porcentaje normal. Actualmente hay mucha oportunidad de negocio en muchas ciudades de España, pero el problema es que los inversores funcionan por modas. Y la moda o tendencia en Barcelona es comprar caro, pero también alquilar caro.
Estos inversores prefieren ciudades como Barcelona, Madrid, Ibiza, Marbella y eso hace que en dichas ciudades haya más demanda que oferta, con lo cual los precios suben y cada vez es más difícil localizar buenas inversiones.
Esta situación también genera que lo importante sea “vender” y no “asesorar” y al final el mercado vende, como sea, de la forma que sea. Y a su vez, ese comprador luego alquila la propiedad que compró así no tenga licencia, etc.
Esto significa que al final de todo el proceso nunca hubo un asesoramiento para el inversor, porque él compró y luego alquiló sin alguna intervención de un asesor inmobiliario.”
HalloCasa: “Desde su perspectiva ¿cuáles son los retos más grandes para el mercado inmobiliario español actualmente?”
Arturo Lueches: “Algunos de los retos más grandes para el mercado inmobiliario español para lo que resta de este año, es que hay que recuperar y rehabilitar los proyectos que han quedado paralizados. Hay que pensar en construir de una manera coherente y sobre todo planificar, ver realmente cuáles son nuestras necesidades con los cambios tan bruscos que hemos tenido y que actualmente se han ido efectuando “sobre la marcha”.
Tenemos que brindar a los inversores proyectos llamativos y con una buena rentabilidad, así seremos atractivos para ellos, pero para eso, necesitamos trabajar con tiempo, no sobre la marcha como sucede hasta ahora. Es decir, planificando y con metodología”
HalloCasa: “El mercado de vivienda en España está atrayendo a un número creciente de inversores extranjeros, ¿a qué lo atribuye?”
Arturo Lueches: “Porque Barcelona es una ciudad con un estilo de vida muy buena: te ofrece todo tipo de inversión, turismo, cultura, moda, eventos, clima, comida, playas, montaña, tranquilidad, ambiente, seguridad, carácter español, que es abierto a todo el mundo.
Creo que España ofrece un diferencial para cualquier inversor, sea cual sea su idea o sus deseos. Se me viene a la cabeza una expresión que puede ilustrar esto que digo: “Dime en qué deseas invertir que en España lo tenemos.
Cubrimos, creo, todas las necesidades y gustos diferentes o variados que estos sean. Es decir que satisfacemos todas las necesidades y gustos de nuestros inversores. Un inversor puede perfectamente, si así lo desea, comprar un pueblo y renovarlo totalmente. El abanico de posibilidades es muy grande.”
HalloCasa: “¿Cómo es el proceso al que debe ceñirse un extranjero que quiere invertir en España en negocios inmobiliarios?”
Arturo Lueches: “El proceso dependerá de su intención de inversión. Lo primero que tiene que tener muy claro es qué desea para así poderlo asesorar o venderle lo que está buscando y quiere. Esa sería entonces la pregunta que debe hacerse el inversor extranjero: ¿Qué es lo que estoy buscando?
Eso significa que debe saber si desea comprar libremente o prefiere que le asesoren. Después tiene que plantearse muy claramente en qué desea invertir y para qué?
Hay muchos inversores que lo que desean es tener el acceso a la comunidad Europea, o sea que ellos invierten para tener ese acceso. En el caso de España nos movemos en una inversión de 500.000€. No es decir solamente quiero tener una rentabilidad (x) y ya está. Allí la motivación incluye la visa también.
Tiene que tener claro qué hará con ese inmueble a futuro y también es importante que sepa si va a hacer una simple compra para rentabilizar, o si desea invertir o no en la bolsa, o si desea mover esa inversión (ya sea comprar, alquilar o vender) para sacar beneficio y volver a invertir. Son muchos aspectos que debe analizar.
Y, como son muchas las opciones que existen, lo principal es que tenga claro qué quiere hacer con su dinero y a partir de allí, asesorarse de las opciones que el país en el que va a invertir tiene, en este caso España y a partir de ahí, comenzar con el proceso de inversión.
El inversor siempre tendrá que tener la seguridad de para qué compra, nunca comprar por comprar, porque al final es su dinero el que está en juego y una mala inversión repercutirá sin duda alguna en sus ahorros.”
HalloCasa: “Desde su perspectiva ¿cuáles son los más grandes retos para las inmobiliarias españolas para el próximo año?”
Arturo Lueches: “Uno de los grandes retos es la construcción de viviendas nuevas, pues al no existir este tipo de oferta, el mercado se basa en inmuebles de segunda mano, y es allí donde las inmobiliarias actualmente están centrando todo su trabajo.
Otro reto a enfrentar es la venta de los inmuebles de los bancos, los cuales ofrecen ventajas de financiación directamente al inversor. Esto significa que no hay asesoría para el inversor por parte de inmobiliarias o asesores inmobiliarios.
El crecimiento de nuevas aperturas de agencias Inmobiliarias es importante, sobre todo Franquicias, Remax, Century21, Tecnocasas. Es muy importante la creación de una muy buena red de colaboración entre profesionales.”
Inmobiliarias y constructoras españolas
HalloCasa: “¿Cual es el protagonismo de las grandes constructoras a la hora de diseñar edificios eficientes y ahorradores de los recursos cada vez más escasos como son el agua, y la energía? Grandes distancias, zonas arborizadas, acceso a transporte público son aspectos que siempre se tienen en cuenta o priman los precios bajos?”
Arturo Lueches: “Todo lo contrario, las grandes constructoras, como las pequeñas, cada vez utilizan más las nuevas tecnologías, y el confort para los nuevos compradores, igualmente que en la rehabilitación de edificios, los accesos, transporte público, son aspectos que valoran mucho a la hora de efectuar cualquier inversión o proyecto.”
HalloCasa: “Qué tan fuerte es el lazo en el intercambio comercial entre constructores e Inmobiliarias? ¿Es importante o cada una ópera en total independencia y autonomía?”
Arturo Lueches: “Hay de todo en el sector, pero yo diría que cada día es más importante la colaboración entre profesionales del mismo ramo, es decir trabajo colaborativo entre asesores inmobiliarios. Pués hacerlo trae múltiples ventajas para el inversionista, como por ejemplo, variedad en la localización de las propiedades (si yo no tengo una propiedad en el lugar que el inversor la busca, un compañero aliado sí y podemos unir esfuerzos para satisfacer al inversor y nosotros también ganar. Es un ganar-ganar-ganar). Ésto a su vez se traduce en un servicio más profesional y ahorro de tiempo para ambas partes, es decir el asesor y el inversor. La colaboración es muy importante para mi.”
HalloCasa: “¿Qué aspectos hacen a una inmobiliaria diferente de otras?”
Arturo Lueches: “Para mi, la persona, el profesional, la diferencia está principalmente en que el cliente esté siempre muy bien asesorado. No es lo mismo enseñar pisos, que asesorar, ver las necesidades, ver su capacidad económica y localizar lo que necesita el cliente. Enseñar pisos lo sabe hacer cualquiera, asesorar empieza a marcar la diferencia.”
HalloCasa: “¿Qué recomendaciones le brinda usted según su amplia trayectoria y experiencia a los nuevos inversores en bienes raíces? ¿Cuáles son lo medios de información y asesoría que deben elegir?”
Arturo Lueches: “Principalmente que tengan clara su inversión, y en caso de que no la tengan, detenerse por un momento y buscar quien le asesore o asesorarse por ellos mismos según sus ideas y expectativas iniciales. Luego ahí sí, tomar decisiones. Es importante que el inversor tenga mente abierta porque son muchas opciones que tendrá al alcance y estar dispuesto a mirarlas puede enriquecer su proceso de inversión.
Si la inversión la tiene que hacer en un país que no conocen, lo mejor es localizar a una persona que sea de su confianza, para que filtre y concrete las inversiones que pueden ser interesantes, según sus preferencias. De no ser así, el inversor recibirá montones de operaciones, la gran mayoría sin analizar, sin confirmar (lo que aquí solemos llamar “pasa papeles”), y esto le hará perder muchísimo tiempo ya que terminará mirando propuestas y proyectos que no son idóneos para lo que el inversor busca.
Lo ideal, o al menos es como yo trabajo, es que el asesor enfoque siempre el servicio de intermediación siempre en el comprador, no en el vendedor. Pués lógicamente el asesor debe defender los intereses del inversor, permitiéndole que obtenga el mejor servicio en todos los procesos que intervienen en una negociación de inversión inmobiliaria: negociación del precio, documentación requerida, etc.”
HalloCasa: “Sr. Lueches, estamos muy complacidos por esta valiosa información que el día de hoy nos ha compartido. Si nuestra audiencia quisiera contactarlo, ¿qué medios de preferencia le gustaría a usted que utilizaran?”
Arturo Lueches: “De preferencia a través de HalloCasa. Estoy muy agradecido por esta valiosa oportunidad de dar a conocer un poco de esta hermosa ciudad como lo es Barcelona y de este bello país como lo es España. Gracias.”
HalloCasa: “Muchas gracias, el placer ha sido nuestro.”
Arturo Lueches: “Muchas gracias.”
