HalloCasa: Hola y bienvenidos a la sesión 102 de HalloCasa. Soy Michael, y hoy tengo el placer de hablar con Sam Menda de Seed Real Estate en Lisboa, Portugal. Sam tiene más de 17 años de experiencia en la industria del cine y la publicidad e hizo la transición a los bienes raíces mediante la creación de su propia empresa en Lisboa con su amigo, Eden.

Sam tiene un fondo interesante, con orígenes israelíes y portugueses e incluso otra herencia de Turquía, que compartirá más adelante. Su enfoque inmobiliario está profundamente arraigado en el ámbito digital, que él cree que es crucial para ganar cuota de mercado y mantener la competitividad en el mercado altamente saturado de Lisboa.

Durante esta sesión, Sam profundizará en estos temas. Estoy encantado de tenerte aquí, Sam, y quiero expresarte mi gratitud por recibirme. Esta es nuestra primera sesión en directo, y estoy realmente entusiasmado. El escenario es tuyo ahora, así que preséntate a nuestro público.

Sam Menda: Gracias, Michael. Es un placer conocerle, y estamos encantados de tenerle aquí en nuestra oficina. En cuanto al país que falta, es Turquía.
Me considero principalmente turco, seguido de israelí y portugués.

Tengo las tres nacionalidades, pero mi educación en Turquía es la que más ha marcado mi identidad.
Después me trasladé a Israel, y desde hace cuatro años y medio resido en Portugal como ciudadana portuguesa.

HalloCasa: Perfecto. Es fascinante cómo pasó de la industria de la publicidad cinematográfica, al servicio de algunas de las marcas más importantes del mundo, al sector inmobiliario. ¿Podría explicarnos cómo se desarrolló este viaje y qué conexiones existen entre estos dos campos?

Nacido para la industria cinematográfica

Sam Menda: Desde luego. A lo largo de mi vida he sentido una gran pasión por el cine, y en Turquía, cuando cursas estudios superiores, debes elegir una especialidad. Desde niño tuve claro que quería estudiar cine y ser director. Con el tiempo, gané un premio a la mejor película universitaria de Turquía y proseguí mis estudios en ese campo.

Mientras estudiaba, empecé a trabajar como ayudante de dirección en el sector de la publicidad y me introduje en el mundo del cine.

Hace unos 10 años, pasé de ser director en la industria cinematográfica a rodar anuncios de televisión. Tuve la oportunidad de trabajar en proyectos para marcas de renombre como Adidas, Samsung y Gazprom en varios países. Cuando me trasladé a Portugal, seguí trabajando como director. Esto fue durante las fases iniciales de la pandemia, quizá hacia la mitad de la misma.

Por aquel entonces, me incorporé a una empresa brasileña que acababa de establecerse en Portugal. No era habitual, porque los directores comerciales suelen trabajar como autónomos por proyectos. Sin embargo, ser un director interno me proporcionó una sensación de estabilidad en este nuevo país. Ya no tenía que viajar y cobraba tanto si trabajaba como si no. Funcionábamos esperando proyectos y facilitando estimaciones presupuestarias. Desgraciadamente, la pandemia afectó a todo el sector.

Al principio, la empresa mantuvo su compromiso y siguió pagándome al menos seis proyectos por semana. Me sentí afortunado en medio de los tiempos difíciles que atravesaba todo el mundo. Sin embargo, con el paso del tiempo, quedó claro que la situación no era sostenible. Al quinto mes me comunicaron que no podían seguir operando en Portugal. Comprendí perfectamente su decisión. En ese momento, aún tenía esperanzas de que la pandemia mejorara, pero no fue así.

El problema de las inmobiliarias tradicionales

Mientras tanto, me encontraba en un estado bastante desocupado debido a que cobraba sin tener mucho que hacer. Para aliviar mi aburrimiento, incluso rodé un pequeño anuncio en casa, que obtuvo una popularidad inesperada. Durante este periodo, mi mejor amigo Eden, que ya trabajaba para una inmobiliaria en Lisboa, se acercó a mí. Me sugirió que, dado que ambos teníamos un horario de trabajo en línea limitado debido a la pandemia, me uniera a él y utilizara mi don de gentes para hacer algunas ventas y obtener ingresos extra.

Sin nada mejor que hacer, pensé: “¿Por qué no?”. Muy pronto nos convertimos en socios de la empresa. Yo me encargaba del marketing y Eden, de las ventas. Continuamos esta asociación cuando fundamos Seed Real Estate. A pesar de los retos planteados por la pandemia, conseguimos unas ventas significativas en nuestro primer año, aunque todavía estábamos aprendiendo portugués.

Al reconocer el potencial del mercado, nos dimos cuenta de que podíamos conseguir mucho más. Mi socio, que es francés, comparte la misma pasión por el trabajo duro y destaca en las ventas y en la creación de relaciones con la gente.

En el sector inmobiliario, hay una cantidad significativa de trabajo administrativo. Incluye tareas como la gestión de contratos con clientes, la carga de documentos y diversas tareas escritas. Estas actividades pueden consumir fácilmente alrededor del 80% de su tiempo. Sorprendentemente, incluso sin dominar el portugués, fuimos capaces de cerrar acuerdos con éxito.
Así que se nos ocurrió una idea: “Contratemos a un asistente. Nosotros mismos nos haremos cargo de los gastos, sin cargar a la empresa”. Sin embargo, la mentalidad de la empresa se resistía al cambio. No podíamos comprenderlo del todo porque creíamos que si generábamos más ingresos, ellos también se beneficiarían.

Por desgracia, se opusieron a la idea. Ese fue el punto de inflexión en el que nos dimos cuenta de que había llegado el momento de crear nuestra propia empresa. Fue durante una conversación en la playa, donde habíamos estado contemplando la posibilidad de abrir nuestra propia empresa. Aunque conozco bien el mundo del marketing, mis conocimientos se centran más en el aspecto de la producción que en las estrategias de marketing y publicidad.

Estábamos discutiendo el aspecto crucial de la generación de clientes potenciales y cómo abordarlo. Lo teníamos todo planeado, desde nuestra mentalidad hasta la estructura de la empresa. Nos centramos en desarrollar estrategias eficaces de captación de clientes potenciales. Intercambiamos ideas mientras estábamos sentados en la playa.

Casualmente, una persona que estaba sentada cerca oyó nuestra conversación y se acercó a nosotros. Pidió disculpas por escuchar a escondidas y reveló que estaba especializado en la generación de contactos para empresas inmobiliarias. Aunque no acabamos trabajando juntos, nos pareció una señal.

Entablamos conversación y descubrimos que la generación de contactos en sí no era lo más difícil. El verdadero reto consiste en ofrecer un servicio excepcional a los clientes potenciales una vez que los adquirimos. Afortunadamente, ya habíamos abordado ese aspecto. Cuando nos dimos cuenta, no perdimos el tiempo y abrimos nuestra oficina, empezando con un apartamento como base de operaciones.

El inicio de las semillas inmobiliarias en Portugal

Comenzamos nuestra andadura alquilando un apartamento cerca de El Corte Inglés. Fue el punto de partida de nuestro negocio, y contratamos a nuestro primer asistente para que nos apoyara con las tareas administrativas y los requisitos del idioma portugués. Esto incluía la gestión de llamadas telefónicas en las que algunas personas no hablaban portugués, lo que entendíamos y acomodábamos.

También aprovechamos la oportunidad para presentar la visión de nuestra empresa y compartir ideas sobre el sector inmobiliario.
Muy pronto, empezamos a ampliar nuestro equipo, contratando a más profesionales y agentes. Ahora, después de dos años, hemos crecido significativamente y operamos desde una oficina espaciosa con 18 miembros del equipo que representan 13 nacionalidades diferentes. Es realmente como una familia.

Nuestro proceso de contratación se centra en dos pasos cruciales: una entrevista profesional que incluye la comprobación de antecedentes y un segundo paso en el que evaluamos a los candidatos en un entorno social. Esto nos permite calibrar sus cualidades personales y asegurarnos de que encajan con nuestra visión a largo plazo. Consideramos este proyecto un compromiso de por vida y buscamos construir relaciones duraderas con los miembros de nuestro equipo.

Este proceso de eliminación único nos ha ayudado a formar un equipo cohesionado y a lograr un crecimiento notable en los dos últimos años. Estamos orgullosos de nuestro viaje y del equipo que hemos formado.

HalloCasa: Su viaje es realmente inspirador, y su descripción tiene mucho sentido. Para nuestro público internacional, ¿podría explicarnos cómo funciona la obtención de una licencia inmobiliaria en Portugal? Si alguien quiere abrir su propia empresa en Lisboa, ¿cuáles son los requisitos y pasos a seguir?

Sam Menda: En Portugal, cuando empezamos nuestra empresa, tuvimos que obtener una licencia específica llamada “licencia del Ejército”. Esta licencia es necesaria para llevar a cabo la mediación inmobiliaria propiamente dicha. En cuanto nos embarcamos en este viaje, solicitamos y obtuvimos rápidamente la licencia necesaria.

HalloCasa: Entonces, ¿una sola licencia para toda la empresa es suficiente?

Sam Menda: Sí, exactamente. Una licencia es suficiente para la empresa, y todos nuestros consultores inmobiliarios pueden operar bajo ella.

HalloCasa: Entendido. Pasando a una cuestión técnica que ha mencionado antes. Usted dijo que la obtención de clientes potenciales no es el mayor desafío, sino más bien la entrega y el seguimiento con los clientes. ¿Cómo funciona la generación de inventario para usted? Muchos agentes inmobiliarios hacen hincapié en la importancia de la exclusividad y la obtención de los listados. ¿Cómo percibe este reto en Lisboa y Portugal? ¿Es la exclusividad un problema importante o menos frecuente en comparación con otros países?

Sam Menda: La exclusividad es, en efecto, un reto, y lo afrontamos durante nuestro primer año. Al principio, nos centrábamos más en los compradores, pero enseguida nos dimos cuenta de que el verdadero dinero y las oportunidades residen en atender a los vendedores.

Al fin y al cabo, lo que vendemos es el producto inmobiliario en sí. Una vez que se tienen las propiedades, generar clientes potenciales resulta relativamente fácil. Sin embargo, es crucial tratar bien a los compradores y ofrecerles un servicio excelente.

En Turquía e Israel, las inmobiliarias ganan comisiones tanto de los compradores como de los vendedores, repartiéndolas a partes iguales. En Portugal, sin embargo, las inmobiliarias reciben sus comisiones únicamente de los vendedores.

HalloCasa: ¿Cuándo se tiene poder de negociación para solicitar la exclusividad y establecer condiciones específicas para una duración determinada, teniendo en cuenta su inversión en marketing, puesta en escena y otras actividades? ¿O se determina en función del valor de la propiedad?

Sam Menda: Intentamos evitar el término exclusividad. En su lugar, ofrecemos dos tipos de servicios: estándar y premium. Presentamos los servicios estándar con una lista de inclusiones, y luego tenemos el servicio premium que proporciona beneficios adicionales, incluida la exclusividad. En última instancia, la decisión corresponde al vendedor. La mayoría de las veces, cuando presentamos estas opciones y extras, tienden a elegir la exclusividad.

Un aspecto que nos diferencia es nuestra honestidad y confianza en la calidad de nuestros servicios. Como anexo al contrato, dejamos claro que si no cumplimos alguna de nuestras promesas, el cliente tiene la opción de rescindir el contrato. Este planteamiento alivia su preocupación por la exclusividad. No corren ningún riesgo, y si cumplimos nuestros compromisos, ambas partes salen beneficiadas.

HalloCasa: Es un planteamiento inteligente: dar garantías a los clientes manteniendo la transparencia. Si cumples tus promesas, funciona, y si no, tienen la flexibilidad de hacer un cambio. ¿Existen diferencias entre las comisiones que se cobran en Lisboa y en las zonas rurales?

Prestación de servicios inmobiliarios en Portugal

Sam Menda: En Portugal, la comisión general que cobramos es del 5%. Sin embargo, para determinados proyectos en zonas rurales donde hay grandes terrenos y el proceso de venta es más difícil, podemos pedir una comisión más alta.

A menudo, los propietarios ya son conscientes de ello y ofrecen una comisión más alta sin que tengamos que pedírsela. Este tipo de propiedades requieren una amplia red de contactos y cooperación con los socios para que la venta sea valiosa. Si la comisión es demasiado pequeña, ninguno de los socios estará motivado para trabajar en ella.

HalloCasa: Como empresa boutique, siento curiosidad por las operaciones fuera de mercado. ¿Es una práctica común aquí en Portugal o es más frecuente en Estados Unidos?

Sam Menda: Los acuerdos fuera de mercado son algo habitual en Portugal. Hay propiedades que la gente prefiere no publicar, ya sea por razones de privacidad o porque están esperando al comprador adecuado y no tienen prisa por vender. Sin embargo, tenemos conocimiento de estas propiedades fuera del mercado a través de nuestros esfuerzos de creación de redes. Si tenemos un comprador que se ajusta a los criterios de la propiedad, podemos presentar la oportunidad y facilitar la venta. Realizamos este tipo de operaciones con frecuencia. Por lo tanto, es importante tener en cuenta que no todas las propiedades disponibles para la venta se muestran en nuestro sitio web o en los sitios web de otras empresas.

HalloCasa: Volviendo, como volver un poco a general, en general Portugal. Lisboa tal vez también el estado del mercado. Sabemos que la dinámica de muchas personas están acudiendo en una gran cantidad de extranjeros, la inversión extranjera directa es, está vertiendo en, en este país y especialmente en Lisboa.

El Resistente Mercado Inmobiliario de Lisboa: Oportunidades en auge y calidad de vida excepcional

Dénos una visión general sobre la propia Lisboa con respecto a los bienes raíces, pero también tal vez también ¿por qué comprar? Especialmente para el público que nunca ha estado en Lisboa y por qué podría ser un destino atractivo para comprar bienes raíces.

Sam Menda: El mercado inmobiliario de Lisboa ha estado en auge durante un largo período y sigue prosperando. Sorprendentemente, incluso en el último año, ha registrado subidas de precios y se mantiene activo, ofreciendo excelentes oportunidades de inversión.

Esto es cierto no sólo para los inversores europeos, sino también para los de diversos países asiáticos. En muchos países europeos y asiáticos, se considera que una inversión inmobiliaria merece la pena si los ingresos por alquiler cubren los pagos de la hipoteca, lo que básicamente se traduce en tener un apartamento gratis. Sin embargo, en Lisboa se puede conseguir aún más.

Alquilando su propiedad, utilizando un servicio de gestión inmobiliaria y deduciendo impuestos, puede generar un flujo de caja adicional.
Aunque puede que no sea una cantidad sustancial, es una bonificación inesperada. Además, Lisboa ofrece algunos de los tipos hipotecarios más bajos de Europa, lo que atrae a numerosos inversores.

Más allá de los inversores, también hay compradores que se sienten atraídos por Portugal, en particular Lisboa, debido a su alta calidad de vida. Personas de diversos orígenes, incluidos expatriados y trabajadores en línea de países como Alemania, optan por trasladarse a Portugal y experimentar un estilo de vida que supera sus expectativas, incluso con salarios relativamente más bajos en comparación con sus países de origen.

Portugal es famoso por su seguridad, ya que en los últimos 50 años ha figurado sistemáticamente entre los tres países más seguros del mundo. Además, con más de 300 días de sol al año, Portugal ofrece un clima agradable.

El país presume de una gastronomía asombrosa, una calidad de vida excepcional y un sinfín de actividades, incluida una vibrante vida nocturna, en restaurantes, bares y discotecas. Portugal satisface las preferencias más diversas, lo que lo convierte en un destino atractivo para los compradores de propiedades dispuestos a invertir y a pagar una prima por los inmuebles.

Esto explica por qué el mercado lisboeta sigue resistiendo mientras otros mercados experimentan caídas.

HalloCasa: Estoy completamente de acuerdo con todo lo que ha mencionado. Es realmente encantador pasear por las calles de Lisboa y experimentar el estilo de vida que ofrece en todo el país. La proximidad de playas y rutas de senderismo, como las de Sintra, se suma a su atractivo. Además, el ambiente cosmopolita y la diversidad de la población internacional crean un hermoso tapiz de culturas.

Veamos ahora los precios de mercado en Lisboa. Tengo curiosidad por conocer su punto de vista y cualquier dato o comparación que pueda tener con otras capitales europeas. Sería útil entender cómo se pueden clasificar los precios de Lisboa, quizás en términos de precios por metro cuadrado u otras métricas.

Mercado inmobiliario de Lisboa: Precios del metro cuadrado asequibles y rentabilidades de alquiler prometedoras

Sam Menda: Absolutamente. En comparación con grandes capitales como Londres y París, el precio del metro cuadrado en Lisboa es relativamente más bajo. Ámsterdam ronda los 8.000 euros por metro cuadrado. Barcelona muestra un rango similar, aproximadamente 5.000 euros por metro cuadrado.

Mientras tanto, el precio medio en Lisboa se mantiene por debajo de los 5.000 euros, normalmente en torno a los 4.000 euros por metro cuadrado. Es importante señalar que estas cifras representan promedios, y que hay propiedades disponibles a precios más altos, que superan los 15.000 o incluso los 20.000 euros por metro cuadrado. Por el contrario, también es posible encontrar oportunidades por unos 3.000 euros el metro cuadrado que, con una pequeña reforma, pueden resultar en una fantástica inversión inmobiliaria.

HalloCasa: Qué perspicaz. También me interesa conocer los precios de alquiler. ¿Se miden normalmente en metros cuadrados o se evalúan en función de la calidad de la vivienda? Además, ¿podría darnos una idea del rendimiento de la inversión a largo plazo? ¿Qué puede esperar un inversor en términos de rentabilidad? Ha mencionado un flujo de caja positivo anual. Sería útil tener alguna idea al respecto.

Sam Menda: Por lo general, la rentabilidad media de los alquileres en Lisboa oscila entre el 4% y el 5%. Sin embargo, no es raro que encontremos oportunidades con rendimientos superiores al 6%. Uno de los factores clave que contribuyen a este éxito es nuestro departamento interno de gestión inmobiliaria, que destaca en la búsqueda y selección de inquilinos.

Gracias a nuestra amplia red y a la diversidad de nacionalidades dentro de la empresa, podemos encontrar inquilinos dispuestos a pagar alquileres ligeramente superiores, lo que aumenta la rentabilidad global para los inversores. Así, podemos generar un rendimiento algo superior al del mercado.

HalloCasa: Estupendo. Más adelante, me encantaría saber más sobre los servicios que ofrece Seed. Ahora, pasemos a centrarnos en el programa Golden Visa. Este programa se dirige a los inversores de fuera de Europa que no tienen la ciudadanía europea, concediéndoles la residencia después de un cierto periodo. ¿Cómo ha evolucionado este programa? ¿Ha habido cambios recientes?

Sam Menda: Efectivamente, ha habido cambios significativos en los dos últimos años, e incluso algunas actualizaciones momentos antes de nuestra conversación. Nuestro equipo ha seguido de cerca las noticias y ha buscado en Internet los últimos detalles. Por desgracia, en este momento no disponemos de las normas precisas y actualizadas. Sin embargo, las noticias actuales sugieren que el programa Golden Visa se interrumpirá en Portugal, en todos los tipos de propiedad y regiones.

HalloCasa: Por lo tanto, si he entendido bien, esto significa que no habrá más oportunidades para obtener un visado de oro en Portugal. ¿Es así?

Sam Menda: Sí, esa parece ser la situación actual. Como esto acaba de ocurrir, no tengo todos los detalles en este momento. Sin embargo, no es sólo el programa del visado de oro el que se ha visto afectado; se han introducido varias leyes nuevas que afectan al mercado inmobiliario en su conjunto.

HalloCasa: Para que nuestro público entienda bien el tema, ¿podría ofrecernos una visión general de los requisitos mínimos para obtener un visado dorado y mencionar las especificaciones regionales? Soy consciente de que los criterios de elegibilidad del programa varían en función del municipio. Lisboa, por ejemplo, interrumpió su participación hace algún tiempo. ¿Sigue habiendo oportunidades en otras regiones ventajosas o fuera de ellas? Sería útil tener una idea general.

Cambios recientes en el programa Golden Visa y los retos de los inmuebles abandonados en Lisboa

Sam Menda: Hasta el año pasado, se podía obtener un Golden Visa por 500.000 euros con unos requisitos específicos. Estos incluían que la propiedad estuviera en el centro de Lisboa u Oporto, que el edificio tuviera más de 30 años y que se llevaran a cabo reformas para mejorar su calidad. Si cumplía estos requisitos, podía beneficiarse de un descuento, obteniendo una Visa de Oro por 350.000 euros, que cubría el presupuesto de renovación. Esto significaba que podías comprar un apartamento por 300.000 euros y destinar 50.000 euros a reformas.

Si la propiedad estaba más alejada del centro de la ciudad, se aplicaba un descuento del 20%, lo que permitía obtener un Golden Visa por 280.000 euros.
Sin embargo, ha habido cambios en los últimos tiempos. Las propiedades residenciales en Lisboa, Oporto y las zonas costeras ya no pueden optar al Golden Visa. A partir de ahora, el Golden Visa sólo está disponible para propiedades comerciales, incluidos los apartamentos con licencia de servicios, pero no para aparta

mentos residenciales en estas ciudades.
Al observar la abundancia de casas abandonadas en Lisboa y sus alrededores, la gente suele preguntarse por qué no se renuevan ni atraen a inversores. No está claro por qué estos edificios permanecen intactos. Podría deberse a complejidades legales, complicaciones de la propiedad heredada o una zona gris de la normativa.
La posibilidad de que los inversores renueven estos inmuebles y transformen la zona es incierta.

Los recientes cambios en la ley, de los que me enteré minutos antes de nuestra entrevista, indican que el gobierno está introduciendo medidas para abordar este problema. Es posible que exijan a los propietarios de edificios abandonados que los alquilen en lugar de dejarlos vacíos. Sin embargo, por el momento se desconocen los detalles concretos de estas medidas.

En Portugal, este problema se ha visto con frecuencia. Suele deberse a que los propietarios tienen expectativas poco realistas sobre el valor de la propiedad, fijan precios excesivamente altos o simplemente no necesitan el dinero y, por tanto, no se preocupan por vender. Además, los edificios con múltiples propietarios, como las propiedades heredadas con 10, 12 o 20 copropietarios, pueden hacer imposible llegar a un acuerdo y vender la propiedad.

Teniendo en cuenta las complejidades que entraña, abordar esta cuestión puede resultar un reto importante. Equilibrar los derechos de los propietarios y encontrar una solución justa será crucial, ya que limitarse a quitarles las propiedades puede no ser una solución viable.

HalloCasa: ¿Qué podemos esperar en cuanto a normativa y precios en el mercado inmobiliario?

Sam Menda: Creo que habrá normativas para garantizar la equidad y evitar acciones arbitrarias. En última instancia, creo que será beneficioso para los portugueses.

HalloCasa: Sí, parece que el mercado está en alza.

Sam Menda: Exactamente. Actualmente hay escasez de propiedades en Portugal, lo que está provocando que los precios de los alquileres se disparen. Preveo que también habrá regulaciones para hacer frente a estos aumentos de precios.

Barrios prometedores y el cambiante panorama del mercado inmobiliario de Lisboa

HalloCasa: Mirando específicamente a Lisboa, ¿ve alguna oportunidad en términos de precios de alquiler y venta? ¿Hemos tocado techo o hay potencial para seguir creciendo? ¿Hay barrios infravalorados que ofrezcan oportunidades de compra?

Sam Menda: Depende de las necesidades individuales, ya que trabajamos con los inversores caso por caso. Sin embargo, hay zonas en las que se prevé que aumente el valor, mientras que otras ya ofrecen buenas ofertas para los compradores. Algunos barrios tienen actualmente una gran demanda de alquiler. La ciudad está en expansión. Al otro lado del río también hay potencial, con conversaciones sobre posibles proyectos y expectativas de valor a largo plazo. Una tendencia similar ocurrió en Estambul, donde crecí, con un lado de la ciudad muy cotizado con el tiempo.

En última instancia, se trata de lo que la gente quiere. El centro turístico, que solía estar muy demandado, ha perdido cierto atractivo. El centro de Lisboa ya no es suficiente para las inversiones a largo plazo, y la ciudad se está expandiendo para dar cabida a la creciente demanda. Personalmente, también veo potencial al otro lado del río. Tengo una casa en Cappa site, y el corto trayecto hasta el centro de Lisboa lo convierte en un lugar atractivo. Al igual que en Estambul, donde solía pasar horas desplazándome, en Lisboa un trayecto de 15 minutos se considera cómodo.

Como esta mentalidad sigue cambiando, espero que la ciudad se expanda de forma significativa.

HalloCasa: Otra opción de transporte es el ferry entre Cais do Sodre y Cacilhas.

Sam Menda: Sí, son sólo siete minutos de trayecto. Es muy cómodo.

HalloCasa: Tengo una pregunta con respecto a las hipotecas, que es común para los compradores de vivienda aquí con tipos de interés variables. Sin embargo, en Alemania no es tan común. He oído la preocupación de que en unos pocos años, muchas personas pueden tener dificultades para hacer frente a sus pagos de hipoteca, lo que podría conducir a un aumento de la oferta y un reajuste de los precios en Lisboa. ¿Tiene información sobre la proporción de hipotecas a tipo fijo frente a las hipotecas a tipo variable? ¿Cómo se compara a nivel mundial?

Sam Menda: No creo que sea tan grave como la gente teme. Se aprendieron lecciones de la crisis de 2008, y quienes viven al límite tienden a evitar los tipos variables. Aunque algunos inversores optan por hipotecas a tipo variable, suelen tener un periodo de amortización más corto y se centran en maximizar su rentabilidad en efectivo. Renuevan propiedades, las mantienen temporalmente y luego las venden, de modo que aunque los tipos de interés suban mucho, es manejable. Personalmente, elegí una hipoteca a tipo fijo para mi casa.

HalloCasa: Es comprensible. En otro orden de cosas, parece que adquirir nuevos inmuebles con fines turísticos es todo un reto debido a la escasez de existencias y a la normativa.

Sam Menda: Sí, al hacer una compra, incluso si el apartamento tiene una licencia local, esa licencia no puede ser transferida al nuevo propietario. Obtener una nueva licencia AL (Alojamento Local) ya no es posible en Lisboa para ningún tipo de inmueble, ya sea un apartamento u otra cosa.

HalloCasa: Sin embargo, es interesante observar que muchas personas solían obtener un visado de oro a través de una empresa en lugar de directamente a través de bienes raíces. Esto ha llevado a que una cantidad significativa de bienes inmuebles sea propiedad de empresas.

Sam Menda: Es posible que las ventajas fiscales asociadas a la propiedad de inmuebles a través de una empresa contribuyan a esta tendencia. Aunque sólo haya un piso y un único propietario, prefieren constituir una sociedad y hacer la compra a nombre de la empresa en vez de comprarlo personalmente. Las ventajas fiscales podrían influir en esta decisión.

HalloCasa: Eso es muy interesante. Hablemos ahora de Seed Real Estate. ¿Puede darnos una visión general de los servicios que ofrecen? También he mencionado antes su enfoque internacional y digital y cómo se esfuerzan por servir a sus clientes de forma única.

Revolucionar el sector de los servicios inmobiliarios mediante la disponibilidad, la colaboración y el marketing visual

Agilizar el proceso de venta: Experiencia, formación y superación de retos

Sam Menda: Eso es genial que usted trajo a nuestros servicios. Empecemos por los vendedores, que son los verdaderos propietarios. Ofrecemos dos opciones de servicio: estándar y premium.

Independientemente de la opción elegida, aprovechamos la potencia de Seed Studio para todos los elementos visuales y de marketing. Además, realizamos estudios de mercado exhaustivos utilizando diversas herramientas disponibles en Portugal. Cuando nos relacionamos con el propietario, queremos que sienta nuestra experiencia y confianza en el mercado y en nuestra profesión.

Pretendemos demostrar que somos los profesionales adecuados para gestionar su transacción.
Al mostrar nuestros conocimientos y capacidades, los vendedores se sienten más cómodos con la idea de trabajar con agentes inmobiliarios. Muchas personas piensan inicialmente que la comisión del 5% es demasiado alta y se plantean vender la propiedad ellos mismos para ahorrar dinero.

Sin embargo, trabajar con un agente cualificado puede reportar beneficios mucho mayores. En la mayoría de los casos, los inversores negocian en torno a un 20% de aumento de su inversión. Por tanto, intentar ahorrar un 5% por su cuenta puede suponer una pérdida significativa.

Además, los vendedores pueden carecer del tiempo y los recursos necesarios para realizar comprobaciones exhaustivas, coordinar las visitas a las propiedades y evitar los riesgos asociados a los vendedores privados.

Los inversores, en particular, prefieren trabajar con profesionales que puedan ofrecer valoraciones precisas y llevar a cabo el proceso de negociación con eficacia.

Parte de nuestro trabajo consiste también en educar al propietario sobre las ventajas de trabajar con una agencia inmobiliaria.

Sin embargo, somos conscientes de que no siempre somos los más adecuados para cada propiedad. Si creemos que no podemos ofrecer los resultados deseados, declinaremos la oportunidad.

Las expectativas poco realistas de los vendedores, a menudo alimentadas por apegos sentimentales, también pueden plantear problemas. Por ejemplo, pueden atribuir a su propiedad un valor sentimental basado en recuerdos y experiencias personales. Sin embargo, los inversores dan prioridad al valor de mercado, y ahí es donde el estudio de mercado resulta crucial. Tenemos que explicar las realidades del mercado y esforzarnos por conseguir el mejor valor posible.

Aunque negociar en su nombre es nuestra especialidad, hay límites a lo que podemos conseguir. Es importante hacérselo entender a los vendedores mediante explicaciones basadas en datos. Mediante la presentación de datos procedentes de múltiples fuentes fiables, ayudamos a los vendedores a tomar decisiones informadas basadas en la visión del mercado y no en opiniones personales.

En resumen, nuestro objetivo es guiar y educar a los propietarios, asegurándonos de que entienden el valor que aportamos como agentes inmobiliarios. Nos basamos en un análisis exhaustivo del mercado, marketing profesional y experiencia en negociación para lograr resultados óptimos. Sin embargo, siempre damos prioridad a la transparencia y a alinear las expectativas de nuestros clientes con las realidades del mercado.

Cuando se trata del proceso de venta, pueden surgir varios retos. Estos retos pueden ir desde cuestiones legales y relacionadas con los permisos hasta garantizar tasaciones precisas e incluso gestionar a las personas y sus emociones. El panorama es muy diverso y cada caso es único, por lo que resulta difícil dar una respuesta generalizada.

Sin embargo, un reto constante con el que nos encontramos a menudo es la presencia de obstáculos burocráticos. Ocuparse de estas cuestiones puede llevar mucho tiempo y resultar complejo.

Para hacer frente a esta situación, hemos establecido una red de profesionales de confianza que ofrecen servicios integrales para apoyar a nuestros clientes durante todo el proceso de compra de bienes inmuebles. Nuestra lista incluye contables, abogados, arquitectos, ingenieros, agentes hipotecarios, gestores bancarios e incluso diseñadores de interiores. Estos socios colaboran estrechamente con nosotros para garantizar una experiencia perfecta a nuestros clientes.

Además, dado que atendemos a un importante número de inversores internacionales que pueden no estar físicamente presentes, contamos con un departamento interno de gestión inmobiliaria. Este departamento se encarga de tareas como la gestión de los apartamentos, la búsqueda de inquilinos adecuados, la asistencia a las juntas de condominio, la resolución de cualquier problema que pueda surgir, la coordinación de los servicios de limpieza y la maximización de la rentabilidad a través de portales internacionales.

En última instancia, nuestro objetivo es proporcionar a los inversores una experiencia sin complicaciones, asegurando que reciban sus ingresos por alquiler puntualmente al final de cada mes.

Inversiones a distancia y fideicomiso: La compra de propiedades sin visitas físicas

HalloCasa: ¿Existe alguna zona geográfica específica de la que procedan principalmente estos inversores?

Sam Menda: En el mercado portugués, la mayoría de los inversores proceden de Francia, seguidos de brasileños y británicos.

En el último año, ha habido un aumento significativo de inversores procedentes de Estados Unidos. Además, hay una notable presencia de inversores de Asia y Oriente Medio, sobre todo de los que buscan el Golden Visa y la ciudadanía europea. También tenemos un número considerable de inversores de Turquía que han descubierto Portugal, así como promotores de Israel centrados en inversiones rentables. Es una mezcla interesante.

HalloCasa: ¿Se ha encontrado alguna vez con casos en los que alguien haya comprado una propiedad a ciegas, sin visitarla físicamente?

Sam Menda: Sí, desde luego. Ha ocurrido muchas veces.

HalloCasa: ¿Cómo funciona ese proceso? ¿Te dan un poder notarial para que te encargues de los aspectos legales? Ya que las firmas digitales no están aprobadas por el gobierno.

Sam Menda: Sí, exactamente. Para firmar los documentos se necesita un poder notarial. Sin embargo, antes de eso, se basa en la confianza que nuestros clientes depositan en nosotros. Inspeccionamos personalmente las propiedades y les proporcionamos visitas en vídeo, junto con todos los documentos legales necesarios.

También les ponemos en contacto con nuestros abogados de confianza, que revisan minuciosamente la documentación para asegurarse de que no haya problemas legales. Además, damos un paso más y nos ponemos en contacto con todos los vecinos del edificio para recabar información privilegiada. La transparencia es crucial, y queremos asegurarnos de que no haya sorpresas ni problemas ocultos relacionados con la propiedad.

HalloCasa: ¿Utilizan alguna herramienta informática que mejore su servicio y ofrezca transparencia a los inversores? Por ejemplo, visitas en 3D.

Ha mencionado las visitas en vídeo, pero tengo curiosidad por saber si existen herramientas adicionales que contribuyan a que los inversores se sientan plenamente informados y confiados en su proceso de toma de decisiones.

A veces tendemos a centrarnos en las nuevas herramientas y en su potencial absorción. Así que mi pregunta es, ¿qué tipo de información y contenido visual consideran suficientes los inversores que compran a ciegas para tener una comprensión completa y sentirse seguros en su decisión?

Sam Menda: Sí, la honestidad es un aspecto fundamental de nuestro servicio, y es una de las tres palabras clave principales de nuestro eslogan. Damos prioridad a ser honestos, interactivos y diferentes. El tiempo es valioso para nosotros, así que nos aseguramos de que cuando captamos la propiedad, ofrecemos todos los ángulos posibles, incluidos los negativos. Nuestro objetivo es encontrar soluciones para cualquier inconveniente, porque a veces las propiedades tienen defectos.

Sin embargo, no queremos ocultar nada. Por ejemplo, si hay un patio deteriorado delante de la propiedad, lo mostramos tal y como está. No queremos que los compradores pierdan el tiempo en visitas innecesarias y acaben decepcionados. La transparencia es clave, no sólo por credibilidad y reputación, sino también para ahorrar tiempo a todos.

Al programar las visitas, solemos reducirlas a unas pocas opciones, y el comprador elige a partir de ahí. En ese momento, ya hemos examinado a fondo y realizado estudios de mercado para determinar los posibles ingresos por alquiler. Utilizamos una hoja Excel especialmente diseñada que calcula todos los aspectos de la inversión, como impuestos, gastos y ganancias netas al final del año.

Ver los números puede influir significativamente en el proceso de toma de decisiones. Comentamos estos detalles con los clientes desde el principio porque puede que no sean conscientes de los impuestos, los costes legales, los servicios de gestión o el tiempo necesario para las reformas. Calcular todos estos factores nos ayuda a identificar si una propiedad es adecuada o no, aunque a primera vista pueda parecer atractiva.

HalloCasa: ¿Es porque quizás no puedas alquilarlo durante unos meses debido a las tasas de transacción?

Sam Menda: Sí, exactamente. Es un factor a tener en cuenta, sobre todo para los propietarios primerizos y los que planean alquilarla. El precio de la vivienda también influye. Tenemos en cuenta todos estos factores.

Compra de inmuebles a distancia en Portugal: Impuestos, transferencias y contratos

HalloCasa: ¿Son los impuestos sobre la propiedad en Portugal un porcentaje fijo o es variable, como alrededor de 10% a 20% o 5%?

Sam Menda: No, los impuestos sobre la propiedad se fijan en el momento de la compra. Sin embargo, el porcentaje específico depende de la ubicación en Portugal, ya sea en el continente o en una isla. También varía en función de si va a vivir en la propiedad o alquilarla para obtener ingresos.

HalloCasa: Eso tiene sentido. Gracias por la aclaración. En cuanto a la transferencia del dinero, si estoy situado en Shanghai y trabajando con Seed Investor, ¿dónde puedo transferir los fondos? ¿Hay algún banco o institución específica que intervenga en el proceso?

Sam Menda: Cuando usted compra una propiedad en Portugal, el dinero debe ser transferido desde una cuenta bancaria portuguesa. Como parte del proceso de preparación, recomendamos encarecidamente que los compradores den ciertos pasos antes de empezar a buscar propiedades. En primer lugar, necesitan obtener un número de identificación fiscal portugués. Nuestra empresa puede proporcionar este servicio internamente, eliminando la necesidad de que los clientes busquen asistencia jurídica o contable externa a un coste mayor. Una vez que tienen su número de identificación fiscal, necesitan abrir una cuenta bancaria portuguesa. Finalmente, transfieren sus fondos a su propia cuenta en Portugal.

HalloCasa: ¿Pueden realizarse estos pasos a distancia, sin necesidad de que los clientes viajen a Portugal?

Sam Menda: Sí, tanto la obtención del número de identificación fiscal como la apertura de una cuenta bancaria pueden hacerse a distancia. Los clientes no necesitan desplazarse físicamente a Portugal para estos procesos.

Trabajamos con nuestros bancos asociados, y sus gestores se encargan del proceso. A la hora de transferir fondos, los clientes tendrán que aportar documentos para verificar el origen del dinero, sobre todo si procede de un país no perteneciente a la UE. Le pedirán información sobre cómo obtuvo los fondos, como la venta de una propiedad o su historial laboral.

HalloCasa: Eso tiene sentido. Entonces, ¿para obtener el número de identificación fiscal y abrir una cuenta bancaria no necesito viajar a Lisboa?

Sam Menda: No, no es necesario viajar. Sin embargo, tenga en cuenta que los bancos exigen una firma física, por lo que pueden tardar algún tiempo en enviar el contrato a su país. Podrías tardar un par de semanas en firmar y devolver el contrato, y luego otras semanas en abrir tu cuenta bancaria.

HalloCasa: Ya veo. Eso tiene sentido.

Sam Menda: Una vez que te comprometes a comprar el inmueble, ya sea aquí o en el extranjero, el pago inicial es esencial para reservar la propiedad. Hay un par de opciones para esto. En primer lugar, puedes tener un contrato de reserva en el que normalmente entregas un depósito de entre cinco y 10.000 euros.

Es un simple contrato de una página que retira la propiedad del mercado. Si necesita visitar la propiedad y comprobar los documentos, una vez que todo es satisfactorio, se procede a firmar un contrato más vinculante llamado contrato de promesa (CPCV en Portugal). Normalmente, en esta fase se paga alrededor del 20% del valor de la propiedad. Finalmente, en la escritura, se paga el saldo restante.

HalloCasa: Entiendo. En otros países, si me echo atrás después del primer o incluso del segundo contrato, perdería el dinero. ¿Es lo mismo en Portugal?

Sam Menda: Depende de las cláusulas que incluyas en los contratos. Puedes adaptarlas a tus preferencias. En algunos casos, si te echas atrás, no sólo puedes perder el dinero, sino que también te exigen pagar una penalización. Sin embargo, puedes incluir cláusulas que garanticen la transparencia y generen confianza en el trato.

HalloCasa: Es bueno saberlo. En cuanto a su oferta de servicios, hemos hablado mucho, pero ¿hay algo más que le gustaría mencionar?

Palabras finales

Es bueno saberlo. En cuanto a su oferta de servicios, hemos hablado mucho, pero ¿hay algo más que quiera mencionar?

Sam Menda: Una cosa que vale la pena mencionar es que ofrecemos eventos de puertas abiertas para los vendedores, lo que no es muy común en Portugal. Estos eventos, especialmente para nuestros vendedores exclusivos, han tenido bastante éxito. Creemos en el poder de la creación de redes, por lo que invitamos a estos eventos a otras agencias, compradores y profesionales del sector.

Recientemente nos hemos trasladado a una oficina más grande para dar cabida a estos eventos de networking y hemos empezado a organizar fiestas divertidas y atractivas en lugar de las tradicionales presentaciones.

Es una forma de que la gente se divierta, establezca contactos y gane premios interesantes. Tenemos un próximo evento dentro de unas semanas, y espero que lo pasaras muy bien en nuestro último evento.

HalloCasa: Me lo pasé muy bien durante nuestra conversación. Me gustó mucho que no tuvieras un discurso de venta y que hicieras el evento más ameno. He aprendido mucho de nuestra charla.

Sam Menda: Eso es lo que pretendemos en nuestros eventos. Creemos que divirtiéndose y creando redes surgen oportunidades de negocio de forma natural.

HalloCasa: He disfrutado mucho de nuestra charla hasta ahora. He aprendido mucho, desde tu trayectoria en el cine y la publicidad hasta cómo entraste en el sector inmobiliario y la interesante historia sobre la generación de contactos. Tu enfoque parece desafiar las normas tradicionales, como con los eventos Seed y la adopción de la asistencia virtual. Has aportado valiosos conocimientos sobre Portugal y Lisboa, y tus servicios transparentes para los inversores internacionales. Agradezco su disposición a responder a todas mis preguntas y a compartir sus conocimientos.
Sam Menda: Gracias por tenerme en su podcast. Ha sido un placer hablar con usted. No me había dado cuenta del tiempo que ha pasado. Para terminar, como dicen en el sector inmobiliario, el mejor momento para comprar una propiedad es ayer, pero nunca es tarde para empezar hoy.

HalloCasa: Me gusta. Muchas gracias por el cierre para las palabras finales.

Realmente lo aprecio. Y sí, nosotros, nos vemos pronto y nosotros, nos mantenemos en contacto. Muchas gracias. Te lo agradezco. Muchas gracias.

Sam Menda: Gracias.