Una introducción al mercado inmobiliario peruano

Esta vez, hicimos la entrevista con Rafael Fernández Crossety, Coordinador de Ventas en RE/MAX Excellence, quien nos va a hablar según su amplia trayectoria y experiencia, sobre la actualidad en el mercado inmobiliario en Perú.

HalloCasa: “Es un placer para nosotros en HalloCasa contar con su participación Sr. Rafael, por eso queremos agradecerle su tiempo, amabilidad y disposición. Será muy grato para nosotros y nuestra audiencia, conocer datos relevantes del mercado inmobiliario de Perú. Sea usted bienvenido”.

Rafael Fernandez Crossetty: “Muchas gracias es un placer para mí el poder conversar con ustedes”.

HalloCasa: “Como primera instancia, queremos conocerlo, saber de usted tanto a nivel personal como profesional, sobre lo que desee contarnos.”

Rafael Fernandez Crossetty: “Soy Egresado de la Facultad de Economía y Planificación de la Universidad Nacional Agraria La Molina en la carrera de Ciencias Estadísticas é Informáticas, Agente Inmobiliario Registrado en el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú, desde Septiembre 2010 con el Registro N° PN-0975, Actualmente asociado a RE/MAX Excellence”.
HalloCasa: “Actualmente usted es Coordinador de Ventas en RE/MAX Excellence además de Agente Inmobiliario Asociado. ¿Le gustaría contarnos más a profundidad de qué trata su negocio y cuál es la especialidad que manejan en cuanto a mercado inmobiliario?”

Rafael Fernandez Crossetty: “RE/MAX es un sistema inmobiliario mundial de oficinas franquiciadas y propias, compuesta por profesionales independientes afiliados. Dedicada a la asesoría en la adquisición, alquiler y/o venta de propiedades inmuebles. Dentro de esas oficinas está UpLink SAC, empresa que apostó por una franquicia y bajo el nombre comercial de RE/MAX Excellence viene trabajando con exito desde el año 2013.”

HalloCasa: “Usted vive en Lima, ¿verdad? La hermosa y pujante capital del Perú. Cuéntenos, por favor, ¿cómo es esta ciudad?, ¿qué tanto incide en el mercado inmobiliario, el hecho de ser la capital Peruana?”

Rafael Fernandez Crossetty: “Lima, como capital del Perú, es una ciudad moderna, turística, con una mezcla de pasado y presente donde se combinan los tradicionales balcones coloniales con la nueva arquitectura además de ser privilegiada por estar bañada por hermosas playas.

En Lima viven aproximadamente el 30% de la población del Perú, haciendo que la mayor parte de negocios inmobiliarios se realicen en la capital.” 

HalloCasa: “Muchas gracias por esta información tan valiosa que nos ha brindado. Ahora, vayamos por favor al tema inmobiliario. ¿Cómo es la actualidad del mercado Inmobiliario Peruano? ¿Ha cambiado en los últimos cinco años? ¿Cuáles considera que han sido esos cambios significativos que han potencializado el mercado de los bienes raíces?” 

Elementos críticos que contribuyen a la expansión del mercado inmobiliario en Perú

Rafael Fernandez Crossetty: “Luego de los efectos negativos ocasionados por los desastres naturales que han acontecido. Se prevé que el Mercado Inmobiliario crecerá debido a que existe una gran oportunidad de revalorización de los inmuebles, proyectándose un 40% en un promedio de 5 años. Además el gobierno seguirá apoyando el fortalecimiento del Mercado Inmobiliario enfocándose en programas de vivienda generando condiciones favorables, reduciendo el valor del encaje bancario para que se puedan otorgar créditos hipotecarios a tasas más bajas. El año 2012 fue quizás el de mayor venta en el sector inmobiliario, pero en los siguientes el descenso económico aunado al incremento desproporcional de los precios de las propiedades hicieron que el Mercado inmobiliario sufriera una baja considerable. Luego de un sinceramiento de precios y mejora en las condiciones para la adquisición de viviendas, a hecho que las expectativas sean mejores.”

HalloCasa: “Así como ha habido cambios significativos en pro del mercado inmobiliario, ¿cuáles son esos aspectos que han mermado la venta de superficies y  en qué rubros?”

Rafael Fernandez Crossetty: “Situación económica mundial (Precio de los minerales), desastres naturales, elecciones presidenciales (año 2016), así como la coyuntura política actual.”

HalloCasa: “De qué aspectos depende la rentabilidad de cada negocio en el mercado inmobiliario Peruano. Enumeremos por favor cinco aspectos y denos información al respecto?”

Rafael Fernandez Crossetty: 

“1.- Ubicación: Un aspecto importante para lograr rentabilidad es poder elegir el lugar adecuado para el proyecto inmobiliario que queramos desarrollar.

2.- La combinación entre locales comerciales y viviendas, es importante para conseguir una buena rentabilidad. Crear demanda para la zona en busca de comodidad.

3.-Tasa de capitalización

4.-Generación de subsidios para la compra de vivienda por parte del Estado.

5.- Demanda”

HalloCasa: “¿Es cierto que el 20% de los proyectos inmobiliarios se venden en ferias? ¿A qué responde ese hecho?”

Rafael Fernandez Crossetty: “Así es, del total de inmuebles nuevos que se venden al año en el Perú, el 20% son comprados en ferias. Dado que las ferias inmobiliarias son atractivas para las familias que buscan variedad de ofertas, es por eso que en Lima se realizan al año una gran variedad de ferias tanto físicas como virtuales.”

HalloCasa: “Qué diferencias importantes hay, entre una feria inmobiliaria física a una virtual? ¿Cuál es más apetecida o por qué razones cree usted que sucede esto?”

Rafael Fernandez Crossetty:  “La Feria inmobiliaria física le da la oportunidad a las personas de asistir con la familia, además de recorrer una gran diversidad de stand comparando condiciones y facilidades de compra, a su vez que es más apetecible para poder negociar el precio.”

HalloCasa: “Hablemos ahora de Inversionistas extranjeros Sr. Rafael, por favor. ¿Cómo es un proceso convencional para que un extranjero invierta en propiedades de bienes raíces en Perú? ¿Qué ciudades, a parte de la capital, son más codiciadas? ¿Por qué cree usted que sea así?”

¿Cómo invertir en Perú en bienes raíces? Algunos tips para inversores extranjeros

Rafael Fernandez Crossetty: “Si el extranjero viaja a Perú:

• Debe ingresar al país con Visa de Negocios, la que le permite firmar contratos en territorio peruano. En caso de ingresar con Visa de Turista, deberá solicitar en La oficina de la Superintendencia Nacional de Migraciones que le sellen el pasaporte con el texto “Hábil para contratar” de modo que con ello podrá firmar contratos de compraventa sin dificultad.

• Si es casado, debe intervenir su cónyuge en la compra del inmueble ya que según la legislación peruana, la adquisición de bienes inmuebles, en el caso de una sociedad conyugal, requiere la participación de ambos cónyuges.

• Debe pagar el Impuesto de Alcabala que corresponde al 3% del valor de la venta del inmueble. Este es un Impuesto a las transferencias de bienes inmuebles.

• Luego, el trámite regular que consiste en revisión de documentos, firma de minuta, escritura e inscripción en registros públicos.

Definitivamente el lugar más atractivo sigue siendo Lima, por tener la mayor cantidad de población de todo el Perú.”

HalloCasa:  “¿En Perú es posible invertir desde el extranjero? ¿Qué tipo de intermediarios se necesita para avanzar en un proceso de compra de inmuebles?”

Rafael Fernandez Crossetty: “ Si el extranjero no viaja al país para efectuar la compra:

• Debe otorgar un poder consular a una persona domiciliada en territorio Peruano, acercándose al consulado Peruano más cercano al lugar de residencia. En el consulado, le otorgarán un poder a fin de que pueda ser representado en el trámite de la firma. Del mismo modo, si es casado, su cónyuge deberá otorgar el mismo poder y podrá hacerlo, al mismo apoderado.

•   Dicho poder se enviará en forma de “partes consulares” a Perú, para que la firma del cónsul sea debidamente legalizada en el Ministerio de Relaciones Exteriores, luego de lo cual se envía al registro de mandatos y poderes de la oficina registral que corresponda. Una vez inscrito el poder, el apoderado estará en posibilidad de firmar los documentos de compraventa en representación del extranjero. Luego de ello, el apoderado deberá seguir los trámites regulares para la compra del inmueble, cuya inscripción saldrá a nombre del extranjero.”

HalloCasa: “¿Cómo es el manejo para invertir en zonas fronterizas? ¿Es posible? ¿Para quienes es más sencillo adquirir terrenos en zonas de frontera, para los ciudadanos locales o ciudadanos extranjeros radicados en Perú?”

Rafael Fernandez Crossetty: “La Constitución Política del Perú garantiza el derecho a la propiedad dentro de los límites de la ley, a ningún ciudadano puede privarse de la adquisición de una propiedad a menos que sea a causa de seguridad del estado. Esto es válido para ciudadanos Peruanos.”

HalloCasa: “¿Eso también aplica para inversores internacionales?”

Rafael Fernandez Crossetty: “Según la Constitución Política del Perú, los extranjeros, sean personas naturales o jurídicas, están en las mismas condiciones que los Peruanos, sin que , en caso alguno puedan invocar excepción, ni protección diplomática.

Sin embargo, dentro de los 50 Km de las fronteras, no pueden adquirir, ni poseer por título alguno, minas, tierras, bosques,[……..] directa ni indirectamente, individualmente ni en sociedad, bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el derecho así adquirido. Se exceptúa  el caso de necesidad pública expresamente declarado por Decreto Supremo aprobado por el Consejo de Ministros conforme a ley (Capítulo III de la Propiedad – Artículo 71).

Pero, esta semana el gobierno ha expedido el Decreto Supremo N.o 001-2017-RE que establece la posibilidad de la adquisición de inmuebles para consulados y establecimientos de organizaciones y organismos internacionales dentro de los cincuenta kilómetros adyacentes a las fronteras.”

HalloCasa: “Qué diferencias existen dentro del mercado inmobiliario entre la capital y ciudades representativas como Arequipa, Trujillo, Chiclayo, Iquitos entre otras?”

Rafael Fernandez Crossetty:  “Estando concentrada en Lima más del 30% de la población, a consecuencia de la migración tanto nacional como extranjera, han hecho que el mercado inmobiliario de Lima sea más atractivo. Además de los recientes desastres naturales han hecho que se paralicen obras ya presupuestadas.”

HalloCasa: “El aumento de escrituras, la revalorización de las propiedades, el incremento del metraje para estrenar, representa una gran oportunidad para inversores. ¿por qué y cuáles inversores se verán más beneficiados? ¿Los nacionales o los internacionales?”

Rafael Fernandez Crossetty: “Las leyes favorecen la inversión tanto a nacionales como extranjeros. La generación de ofertas atractivas así como la demanda existente son también importantes a la hora de invertir y generar rentabilidad.”

HalloCasa: “Cómo ve usted el mercado suburbano y cuáles son esos aspectos que lo ponen a la delantera frente al mercado urbano?”

Rafael Fernandez Crossetty: “El crecimiento demográfico en Lima, ha hecho que los inversores vean en el mercado suburbano una gran alternativa de inversión, con precios bajos y gran demanda de inmuebles.”

HalloCasa: “Sr. Fernández, sabemos que su tiempo es limitado. Nos gustaría darle las gracias por esta entrevista informativa y profunda. ¿Sería posible que los lectores interesados se pongan en contacto con usted si tienen algunas preguntas de seguimiento? Muchas gracias por la entrevista.”

Rafael Fernandez Crossetty: Sí, por supuesto. Los inversores pueden ponerse en contacto conmigo a través de HalloCasa o contactándome directamente al celular No. 051 961253478 o al email  rfernandez@remax-excellence.pe. Gracias.

HalloCasa: Muchas gracias por haber estado con nosotros. Siempre bienvenido a HalloCasa.

Rafael Fernandez Crossetty:   Muchas gracias.

Sobre HalloCasa:

HalloCasa, el mercado de transacciones inmobiliarias internacionales. La plataforma está dirigida principalmente a inversionistas extranjeros y debería simplificar la compra de bienes inmuebles para extranjeros. Si les interesan más entrevistas pueden leerlas aquí.

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