Sobre la Compra de inmuebles en Portugal con la actualización 2021 de la Golden Visa

HalloCasa: “Esta vez, hablamos con Antonio Barbosa, de Portugal. Tony es de los Estados Unidos y ha vivido en Portugal durante 20 años y ha ejercido su profesión de agente inmobiliario durante más de 20 años. El ayuda a inversores nacionales y extranjeros a comprar inmuebles en Portugal. Antonio, ¿por qué no te presentas a nuestra audiencia?

Antonio Barbosa: “Michael, gracias. Gracias por tenerme aquí. Nací en Angola y me mudé a los Estados Unidos desde el principio, donde me licencié en Administración de Empresas y luego viví allí durante casi 30 años. Durante los últimos 20 años, he estado viviendo en Portugal y he dedicado los últimos 20 años a mi pasión por el sector inmobiliario.”

HalloCasa: “De Angola a través de los EE.UU. a Portugal, ¡genial! ¿Cómo anda el mercado inmobiliario en Portugal en este momento? ¿Qué está pasando también con respecto a COVID? ¿Y obviamente, también, con respecto a la Golden Visa?”

Antonio Barbosa: “Claro, el año pasado el mercado ha sido muy diferente al de años anteriores. A mí y a la mayoría de mis colegas nos ha ido muy bien con el mercado nacional durante el año pasado. Es importante mencionar esto porque Portugal es una industria orientada a los servicios, lo que significa que somos muy dependientes del turismo y la inversión externa. Sin embargo, este año fue impulsado principalmente por compradores de vivienda nacionales por primera vez, que querían tener su propia casa. Aparte de las bajas tasas de interés, hay muchos factores que contribuyeron al crecimiento del mercado a nivel nacional. Las compras de inversión extranjera, por otro lado, han caído alrededor de un 40%, especialmente en Lisboa, ya que esta es principalmente un área premium y no hay nadie que venga a visitar esas propiedades actualmente.”

HalloCasa: “¿Ve que se está produciendo una cierta tendencia y cierta motivación, que los inversores estadounidenses han desencadenado para comprar en Portugal?”

Antonio Barbosa: “Sí, es cierto. A veces, creo que justamente ahora hay muchos estadounidenses que descubren que Portugal existe. Por supuesto, la situación actual en Estados Unidos ayuda un poco. Muchos estadounidenses no están contentos. Muchos estadounidenses buscan calidad de vida y es entonces cuando se sienten atraídos por Portugal porque es lo que Portugal tiene para ofrecer en ese sentido, porque realmente se trata de eso.” 

Además, cuando comparan lo que pueden obtener en muchos otros países, como por ejemplo, en México, España o Italia, están descubriendo Portugal, y lo que están descubriendo sobre Portugal es la calidad de vida. 

Además, no tienes que ser millonario. Puede alquilar una propiedad por 2.000 euros o menos, mucho menos que eso. Por eso son muchos los jubilados que eligen Portugal como destino.

Además, Portugal tiene el programa Golden Visa que le otorga un segundo pasaporte.

COVID definitivamente juega con eso y los extranjeros se dan cuenta de que es bueno tener un segundo pasaporte. 

La posibilidad de ser móvil y por ser ciudadano portugués puede no tener precio para las personas de fuera de Europa. La residencia es una gran herramienta además de los beneficios fiscales para los residentes no habituales. Uno de ellos es que no pagan ningún impuesto sobre la renta durante un período determinado. Esto motiva a personalidades como Madonna a elegir Portugal porque no pagarán impuestos sobre sus ingresos durante los próximos 10 años ”. 

HalloCasa:“¿Puede darnos una descripción general rápida de cómo funciona el esquema de Golden Visa, especialmente con respecto a los bienes raíces?”

Antonio Barbosa: “El Programa Golden Visa se creó en 2012. Para impulsar la economía después de la crisis financiera, Portugal creó este mecanismo. Es una herramienta para incrementar las inversiones en Portugal.

El programa funciona generalmente de la siguiente manera: cinco años después de la compra de su propiedad inmobiliaria, puede solicitar la ciudadanía real. Entonces, la Golden Visa es una autorización para que usted viva en Portugal durante cinco años mientras no tiene que vivir aquí todo el año. Es obligatorio vivir siete días el primer año y alrededor de 14 días durante el segundo año.

Tienes que renovar la aplicación cada año. Lo que significa que tienes que rehacer la aplicación tres veces, en total.

Esto comienza con la inversión inicial, la inversión más baja y ni siquiera tiene que ser inmobiliaria. Puedes invertir o conseguir una Golden Visa mediante una inversión de 250.000 euros en arte o cultura.

Aparte de eso, puede comprar una propiedad en un área de baja densidad. La razón es que el gobierno quiere promover inversiones fuera de las grandes áreas metropolitanas. Esto comienza en 280.000 euros al comprar una propiedad que tiene más de 30 años en el área de baja densidad. 

El siguiente nivel es una inversión de 350.000 euros, que puedes comprar en el centro de un área metropolitana, porque vas a estar renovando un edificio antiguo. Aquí, el gobierno quiere impulsar la recalificación del interior de las ciudades, porque hay muchos edificios antiguos. 

El último nivel es la compra de una propiedad por alrededor de 500.000 euros. Este es el más simple y la mayoría de los inversores eligen este.  

Una vez que elige cualquiera de estos tipos de inversión, obtiene la autorización para vivir en Portugal.”

HalloCasa: “¿Cómo es el proceso en detalle?”

Antonio Barbosa: “El proceso es una aplicación para la que recomendaría usar un abogado.

Técnicamente, puedes hacerlo a través de Internet en https://www.sef.pt, pero es muy recomendable recurrir a un abogado porque si vas a vivir fuera de Portugal, es conveniente tener un poder notarial para el abogado que puede manejar el correo y llenar formularios de impuestos y realizar otras tareas legales directamente. Entonces, un abogado hará las solicitudes y todos los requisitos.”

HalloCasa: “Ahora, ¿por qué no nos da una descripción general rápida sobre Portugal y sus áreas?”

Antonio Barbosa: “Portugal es muy diverso y tiene mucho que ofrecer. Desde hermosas ciudades como Lisboa, Oporto y Lagos hasta campos fuera y paisajes costeros sin nadie a la vista. 

En general, hay tres lugares principales donde a los extranjeros les gusta comprar: Lisboa y sus alrededores alrededor de Cascais, Algarve y Oporto. 

Si le gusta el clima cálido y las playas agradables, es posible que se sienta atraído por el Algarve. Si le gusta estar en el centro de la ciudad de ciudades vibrantes, puede elegir entre Oporto y Lisboa. 

Pero aparte de eso, hay otras zonas muy interesantes, como la Costa de Plata que va desde Sintra hasta Peniche, Baleal y Nazaré, Es genial debido a su clima templado y su proximidad a Lisboa con alrededor de una hora en coche. 

Además, incluso hay escuelas internacionales que se están estableciendo cada vez más debido a que los extranjeros se instalan en todos esos lugares. El área fuera de Lisboa a lo largo de Cascais en el área de Comporta es bastante interesante y muy cara. Allí tienes unos 60 kilómetros de línea de playa. Luego, está la zona de la Costa Vicente, en la Región de Alontejo. Esta región suroeste es muy asequible y tiene una alta calidad de vida, en términos de lo que obtienes por tu dinero y el valor de una propiedad pero con toda la infraestructura necesaria.

Y luego, siempre está el cliente que quiere vivir “off-grid”. Puede encontrar esto en lugares como Castelo Branco, que últimamente ha visto un aumento de precio del 30%. En general, los europeos buscan cada vez más en esas áreas para comprar propiedades.” 

HalloCasa: “¿Cómo fue la demanda interna en términos de compra de propiedades en 2020?”

Antonio Barbosa: “El año pasado no venía nadie de fuera de Europa a comprar propiedades, en un país en el que el 70% de las compras inmobiliarias se están vendiendo a compradores internacionales. Esto cambió totalmente el año pasado al 70% proveniente de compras nacionales. Curiosamente, esto no tuvo ningún impacto en el mercado inmobiliario o el valor de las propiedades. En los últimos 20 años, las propiedades aquí y el mercado siempre se han mantenido estables. A diferencia de la crisis financiera con los bancos que no emiten préstamos o hipotecas, Covid no tiene este impacto. Los tipos de interés siguen siendo muy bajos en toda la zona euro.

Entonces, un par de elementos desencadenaron la motivación para comprar una casa: no querer pagar el alquiler por el mismo precio cuando puedes pagar una hipoteca a la que luego puedes llamar tu casa, mudarte fuera de los densos centros urbanos y las bajas tasas de interés.”

HalloCasa: “¿Puede darnos una descripción general de los precios inmobiliarios?”

Antonio Barbosa: “En Lisboa, los precios del metro cuadrado oscilan entre 1.000 y 6.000 y 10.000 euros. Aparte de eso, realmente depende de la región y va desde 600 EUR por metro cuadrado hasta los mencionados 10,000 EUR por metro cuadrado en Lisboa. Si la audiencia quiere obtener números exactos, sugiero que busque en el Instituto Nacional de Estadística de Portugal. Tienen todos los datos y esos datos están disponibles públicamente.”

HalloCasa: “Una vez que se posee una propiedad, ¿qué determina la tasa impositiva anual sobre el valor de sus activos?”

Antonio Barbosa: “Cada municipio tiene su propio tipo impositivo. Se llama Encosto Municipal de Novo, que es básicamente el impuesto predial. Entonces, cada municipio tiene sus propios costos que se basan en la infraestructura de cada municipio respectivo.

Si vives en Lisboa, tienes determinadas infraestructuras. Entonces, el monto del impuesto sobre la propiedad se basa en esto. Si vives en el interior, este impuesto será mucho menor porque no tiene la infraestructura como alcantarillado básico, internet de alta velocidad u otras cosas. Por lo tanto, varía de un municipio a otro y según el tamaño de su propiedad.”

HalloCasa: “Danos una descripción general de todas las líneas de servicio que estás ofreciendo a tus clientes.”

Antonio Barbosa: “Ofrezco muchas cosas, y no se trata solo de bienes raíces. Ayudar a los compradores extranjeros no se trata solo de encontrar propiedades, se trata de permitirles acceder a la cultura portuguesa. Entonces, realmente acompaño a muchos clientes potenciales con servicios de consultoría, respondiendo preguntas y estando allí en caso de que tengan ciertas preguntas. 

En términos de listados de bienes raíces, estoy enfocado principalmente en la región norte, al norte de Oporto, donde tengo listados. En caso de que alguien esté buscando listados en el Algarve o en Lisboa o en Madeira o en las Azores, tengo una enorme red de agentes inmobiliarios y voy a buscar una propiedad adecuada para cada comprador en Portugal.

Entonces, entre colegas, trabajamos juntos. Mientras represento al comprador, mi colega de bienes raíces representa al vendedor. Ambas partes representan a sus clientes y se aseguran de que el listado no tenga un precio demasiado alto o bajo y que todo el proceso de la transacción se desarrolle sin problemas.”

HalloCasa: “Entonces, ofreces más que la transacción en sí”.

Antonio Barbosa:

“Hay que darse cuenta de las necesidades de cada cliente, en particular. Algunos están planificando con más de 6 meses de anticipación y ya los oriento a través de algunas preguntas y respuestas, teniendo en cuenta la escuela de los niños, cuando comienza el nuevo año escolar, por ejemplo. Otros necesitan apoyo con respecto a la Golden Visa, otros tienen preguntas sobre la atención médica, etc. Es un amplio espectro de tareas.”

HalloCasa: “¿Cómo funciona la colaboración entre agentes inmobiliarios en Portugal?”

Antonio Barbosa: “En mis 20 años de experiencia, he construido una gran red de agentes inmobiliarios en Portugal. 

Desde un punto de vista técnico, lamentablemente no tenemos un sistema MLS aquí. Tenemos cosas que son similares a MLS, pero no hay un servicio de múltiples avisos.

Sin embargo, esto no le impide tener la conexión personal con otros agentes inmobiliarios. Y eso es lo más importante. 

Hay muchos colegas excelentes a quienes les gusta compartir sus listados y la comisión. Algunos no lo hacen, lo cual también está bien.
Trabajar con los que les gusta compartir siempre ha sido fácil. Firmas un acuerdo de recomendación y todo está listo y compartes la comisión.

 Si bien el agente del vendedor normalmente tiene más trabajo antes de vender la propiedad, el agente del comprador normalmente tiene más cosas que hacer después de la venta con algunos servicios de seguimiento para el comprador. 

El agente del vendedor generalmente hace el trabajo de obtener el listado o la documentación, preparar todo para hacer el cierre, el agente del comprador hace el trabajo preliminar. La otra parte del trabajo implica la calificación del cliente, asegurándose de que esta es la propiedad que está buscando y que va a recibir el servicio después de la venta. 

El servicio de los compradores también incluye la formalización del Contrato de Venta Promesa, que asegura el contrato hasta el cierre. Y esa es la parte que me compensan, mientras que el comprador no paga nada por eso. 

Definitivamente es importante trabajar con el agente del comprador para que el comprador esté debidamente representado.” 

HalloCasa: “Interesante, es bueno escuchar que este modelo de remisión y comisión funciona bien.”

Antonio Barbosa: “Sí, si tengo un cliente, me comunico con mi red. Si un colega tiene un cliente y se comunica conmigo porque el cliente quiere comprar en mi región, me envía incluso por escrito un acuerdo de recomendación, que dice que voy a aceptar ese cliente, que es de ellos. Lo firmamos y es válido por lo que es válido.”

HalloCasa: “¿El vendedor siempre paga la comisión?”

Antonio Barbosa:  “Oficialmente, la ley permite que ambas partes paguen. Sin embargo, la práctica común es que el vendedor pague. Al ser parte de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la NAR, firmas para cumplir con un código de ética que debes seguir. 

Obviamente, cobrarle dos veces a un cliente (tanto del vendedor como del agente comprador) está estrictamente prohibido, pero puedes tener un cliente que te diga: “escucha, me encontrarás la propiedad, te voy a pagar la comisión.” Sin embargo, en general, el vendedor obtiene la factura y luego puede registrarla como un gasto junto con sus impuestos al final del año. 

Por otro lado, el comprador generalmente paga los costos de transacción y los impuestos de transferencia, el impuesto de timbre y otros gastos que debe esperar durante la compra.” 

HalloCasa: “¿Cuáles son esos gastos en detalle?”
Antonio Barbosa:  “La comisión que paga el vendedor suele ser del 5%. Básicamente, esto representa el marketing del listado respectivo en el que el vendedor debe incurrir para venderlo adecuadamente y encontrar un comprador.

Del lado del comprador, debe esperar el impuesto de timbre, que es el contrato real que está preparando el notario, el impuesto de transferencia de propiedad que refleja los costos principales y esto será alrededor del 6-7% del valor de la propiedad.”

HalloCasa: “Entonces, desde la perspectiva de los compradores, los pasos son: sé que quiero comprar una propiedad determinada, luego me comunico con un agente inmobiliario competente. Una vez que me encuentra el listado que quiero tener, firmamos el contrato de venta promisoria y luego vamos al abogado, pagamos los honorarios y la propiedad es mía.”

Antonio Barbosa: “Sí, el contrato de venta promisoria es un acuerdo vinculante. En Portugal se llama CPCV, es un acrónimo y significa “Contrato Promesa Compra y Venta” y es una promesa de vender y comprar en las condiciones declaradas. Esto va acompañado de un pago inicial y al firmarlo, el cierre se lleva a cabo dentro de los 30 o 60 días. El contenido de la CPCV es negociable entre las dos partes.”

HalloCasa: “¿Cuál es el pago inicial requerido normalmente?”

Antonio Barbosa: “Generalmente, el pago inicial es el 10% del valor de la propiedad. Este es también el porcentaje que su banco le pide que pague aquí en Portugal. Entonces, el comprador debe tener el 10% del valor de la propiedad y el banco prestará el 90% de la misma. 

Si el comprador se echa atrás, pierde el 10%. Si el vendedor de la propiedad se la vende a otra persona, tiene que darle al comprador el doble de lo que pagó.

Sin embargo, si el comprador no acepta el doble del 10% y quiere comprar la propiedad, el vendedor debe compensarlo por el monto total de la propiedad. Sin embargo, para todos estos elementos y puntos es importante contar con un agente inmobiliario adecuado que conozca su trabajo y conozca también algunos aspectos legales y pueda asesorar a ambas partes en consecuencia. Por eso es muy recomendable trabajar con un agente inmobiliario y no intentarlo para hacerlo por su cuenta. 

Una gran parte de mi trabajo es informar al cliente sobre cada uno de esos elementos para que todo funcione sin problemas. Debe ser un guía personal y profesional a lo largo de todo el proceso.”

HalloCasa: “Sí, creo que puede convertirse en una pesadilla hacer eso por su cuenta sin un agente de bienes raíces adecuado en el medio.”

Antonio Barbosa: “Sí, hay tantas cosas que pueden salir mal en cualquier transacción. Uno podría pensar que ahorra comisiones, pero al final, puede ser mucho más costoso, estresante y una pesadilla. 

Entonces, sí, trabaje siempre con un agente inmobiliario profesional que se sepa todo de memoria porque lo ha estado haciendo durante varios años o incluso décadas.” 

HalloCasa: “Por favor, comparta con nosotros sus pensamientos finales que le gustaría que nuestra audiencia supiera.”

Antonio Barbosa: “Realmente me gustaría que el público conociera la belleza y la calidad de vida en Portugal a un precio muy asequible, sin mencionar los 365 días de sol, la seguridad, la comida, el vino y la naturaleza. La seguridad es muy alta. Muchas veces incluso me olvido de cerrar el coche porque no es necesario. Hay razones por las que Portugal ocupó el quinto lugar como el mejor lugar para vivir según ExpatMagazine, el año pasado.

Por lo tanto, es uno de los mejores países en este momento para mirar, invertir y hacer negocios: la seguridad, los impuestos, la infraestructura son solo algunas de las razones. 

Hay una razón por la que Madeira es ahora la primera isla para digital nomads con un programa completo para eso. Llevo viviendo aquí más de 20 años y puedo decir con orgullo que llamo a Portugal mi hogar.” 

HalloCasa: “¡Esto es definitivamente impresionante y sí, definitivamente hay muchas razones para vivir en Portugal!”

Antonio Barbosa: “Bueno, estoy muy agradecido por la oportunidad de promover Portugal como país, de promoverlo en términos de negocios, vivir aquí, invertir aquí.”

HalloCasa:  “Me gusta mucho la forma en que maneja su negocio y el lado del cliente. Invierte mucho en relaciones y ha construido una gran red con clientes y agentes inmobiliarios de todo el mundo.

¿Cómo pueden las personas comunicarse con usted si quieren comunicarse con usted?”

Antonio Barbosa: “La forma más fácil, la forma más sencilla es a través de mi sitio web o a través de mi teléfono:

https://www.infinite-solutions.pt/ o por teléfono: 00351 927 035 152.”

HalloCasa: “Muchas gracias por su tiempo y ¡todas las valiosas ideas que compartiste con nosotros!”

Antonio Barbosa: “¡Muchas gracias a ti!”

Sobre HalloCasa:

HalloCasa, el mercado de transacciones inmobiliarias internacionales. La plataforma está dirigida principalmente a inversionistas extranjeros y debería simplificar la compra de bienes inmuebles para extranjeros. Si les interesan más entrevistas pueden leerlas aquí.

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