Una introducción al mercado inmobiliario suburbano de Buenos Aires en Argentina

Esta vez, hicimos la entrevista con Esteban Edelstein Pernice, Director de Castex Propiedades, quien nos va a hablar sobre la Evolución del mercado inmobiliario suburbano de Buenos Aires en los últimos 20 años.

HalloCasa: “Muy buenas tardes Sr. Edelstein. Primero que todo permítanos agradecerle su amabilidad y tiempo para participar de esta entrevista.”

Esteban Edelstein Pernice: “Gracias a ustedes por contactarme e invitarme a sumarme a su medio.”

HalloCasa: “Háblenos por favor un poco sobre su negocio. ¿En qué segmento inmobiliario se especializa?”

Esteban Edelstein Pernice: “Nos hemos especializado en el negocio de nuevas comunidades desde el año 1994. La empresa fue fundada hace más de 45 años, pero nos especializamos en este negocio hace ya más de 20 años.”

HalloCasa: “¿En qué ciudad de Argentina desempeña usted sus labores profesionales?”

Esteban Edelstein Pernice: “Nuestros servicio de asesoramiento de definición de producto y marketing los brindamos en Buenos Aires, en ciudades del interior de Argentina y en Paraguay. La venta realizamos únicamente en Buenos Aires.”

HalloCasa: “¿Qué es el enfoque de servicios de su negocio inmobiliario en Argentina?”

Esteban Edelstein Pernice: “Contamos con distintos servicios. Trabajamos con desarrollistas asesorando en la definición de productos y en el marketing de los emprendimientos. Contamos con una experiencia de más de 50 emprendimientos y más de 20.000 terrenos vendidos, lo que nos da un know how muy particular en nuestro negocio. Contamos también con un equipo de ventas muy experimentado y profesional.”

HalloCasa: “Señor Edelstein, háblenos por favor un poco de usted para que nuestra audiencia lo conozca. Sus inicios en el mercado inmobiliario, cómo llegó a
especializarse en el mercado suburbano y qué opinión se le merece el mundo de los
negocios inmobiliarios. ¿Qué es lo que más le gusta del negocio?”

Esteban Edelstein Pernice: “Yo comencé trabajando a los 19 años, cuando estaba en segundo año de mis estudios de licenciatura de administración de empresas (durante el primer año de la carrera no trabajé porque probé con el fútbol; jugué en las inferiores de Boca Juniors pero finalmente lo mío era el real estate).

Por ser una empresa familiar tenía la facilidad de ir a la universidad a la mañana y la tarde iba a la oficina. Los fines de semana trabajaba en algún emprendimiento.

En Castex comenzamos a dedicar al suburbano por decisión de mi padre, quien un día decidió cambiar el foco de la empresa; viendo lo que había pasado en el mundo a partir de las autopistas se imaginó lo que iba a venir. Él decía que era como tener la bola de cristal, y se imaginó lo que iba a pasar después.

Además de haber trabajado en Castex Propiedades he trabajado con Pulte Homes durante el desembarco de la empresa en Argentina. Ha sido una experiencia fascinante, habiendo podido interactuar bastante con Bill Pulte en sus visitas a Argentina.

También he trabajado, basado en New York, en AIG Global Real Estate, desde donde analizaba y supervisaba las inversiones de capital de la empresa con socios desarrollistas locales en distintos países de Latinoamérica.

Soy Licenciado en Administración de Empresas, graduado en Argentina con el último año realizado en UGA (University of Georgia at Athens). Y curse el Master en Dirección de Empresas Inmobiliarias y Constructoras (MDI) de la Politécnica de Madrid en Argentina. También me gradué del Master in Science in Real Estate Development (MSRED) de Columbia University en New York, USA.

Me fascina el mundo inmobiliario. Lo que más me gusta del trabajo es poder ser parte de transformaciones tan importantes; me emociona ver como un terreno se convierte en una comunidad donde viven muchas familias y trabajan muchas personas. En un desarrollo nuestro pueden entrar a trabajar más de 1.000 personas por día cuando está en construcción. Me encanta ver cómo las familias crecen, como los vecinos se conocen y crecen la cantidad de actividades sociales; hasta que un día lo que era un proyecto se transformó en una marca que muchas familias llaman su hogar.

Yo mismo conocí a mi esposa y madre de mis hijas en un emprendimiento que vendió Castex.

Me encanta también trabajar un equipo, y el desarrollo inmobiliario involucra muchísimas especializaciones. Desde nuestro propio (y genial) departamento de marketing y ventas hasta una cantidad enorme de profesionales externos con los que interactuamos permanentemente, todo el tiempo estamos trabajando con gente que creativa y con ganas; cualidades fundamentales para ser exitoso en el negocio inmobiliario.”

HalloCasa: “¿Qué recomendaciones le daría usted a los extranjeros que quieren
invertir en bienes raíces en el área suburbana y urbana?”

Esteban Edelstein Pernice: “Que inviertan en lugares donde esté creciendo la población, y en emprendimientos donde sea fácil revender en caso que lo quieran hacer. Que compren algo que les guste pero que no dejen de pensar en la valorización y/o recupero de la inversión.”

HalloCasa: “Muchas gracias. Ahora bien, nos gustaría que nos contara sobre la cómo ha evolucionado el mercado suburbano de bienes raíces en Argentina en las últimas dos décadas. ¿Cuál fue el génesis de esta evolución?”

Esteban Edelstein Pernice: “El proceso comenzó cuando se anunciaron la construcción de las nuevas autopistas de acceso a la ciudad de Buenos Aires. Ha contribuido también al crecimiento de este mercado la tendencia a vivir en contacto con la naturaleza y el deporte, y la búsqueda de las familias de sociabilizar. Por último, pero no menos importante es importante la ecuación económica ya que por el mismo dinero que por una propiedad en la ciudad de Buenos Aires, en el suburbano se puede obtener mayor cantidad de metros cuadrados, terreno y piscina propia.”

HalloCasa: “Qué se entiende específicamente por mercado suburbano inmobiliario?”

Esteban Edelstein Pernice: “Es el mercado que se desarrolla fuera de la ciudad de Buenos Aires, pero con conexión a la misma. Varios suburbios han crecido tanto que se han convertido en Nuevas Centralidades, con colegios, universidades, parques industriales, oficinas y centros comerciales.”

HalloCasa: “¿Cómo afecta o beneficia a los inversores extranjeros esta evolución? ¿Cómo beneficia a los inversores locales?”

Esteban Edelstein Pernice: “No contamos con demanda de inversores extranjeros significativa porque se trata de un mercado muy genuino, para locales que compran para vivir de manera permanente en su mayoría, o para uso de fin de semana.

Al tratarse de nuevas comunidades, los precios suben a medida que los emprendimientos se consolidan. Por ejemplo, un terreno vale mucho más cuando un proyecto nuevo se ha convertido en una nueva comunidad donde viven cientos de familias.”

HalloCasa: “¿Cuáles son esas zonas alejadas de las ciudades que más han evolucionado en estas dos últimas décadas y que prometen en la actualidad ser una gran oportunidad de inversión?”

Esteban Edelstein Pernice: “Debido al tamaño y la población de Buenos Aires varias zonas que se encuentran en crecimiento, la zona de Ezeiza está creciendo mucho, y también zonas como Escobar, Pilar y el Oeste; entre otras.”

HalloCasa: “Cuáles son esas características que hacen a esas zonas mayormente elegibles que otras?”

Esteban Edelstein Pernice: “Casi siempre las familias se mudan lo más cercano a donde vivían anteriormente. Se mantienen generalmente en el mismo acceso. Si vivían en el Oeste de la Ciudad, se mudan al suburbano que está en el Acceso Oeste. Hecha esa aclaración se prefieren suburbios con mayor cantidad de servicios.”

HalloCasa: “¿Cuáles son esos aspectos que han incidido en el desarrollo de las áreas suburbanas?”

Esteban Edelstein Pernice: “Los accesos, el impresionante crecimiento de la oferta de servicios, y el boca en boca entre clientes y sus familias y amigos. Muchas veces familias que van a un suburbio a comer un asado o visitar a un amigo, terminan decidiendo que quieren esa calidad de vida en ese momento.”

HalloCasa: “Entre buena ubicación, valor del terreno, el factor de ocupación total y el factor de ocupación del suelo, ¿cuál es el aspecto que más predomina para los inversores a la hora de invertir en proyectos suburbanos?”

Esteban Edelstein Pernice: “Ubicación, amenities del emprendimiento y precio son los factores que orientan la demanda.”

HalloCasa: “¿Qué proyecciones tiene el mercado de las urbanizaciones fuera de la ciudad para 2018?”

Esteban Edelstein Pernice: “Mi opinión es que los precios van a subir porque no hay nueva oferta de emprendimientos ya que es muy difícil poder obtener los permisos necesarios para construirlos. Otro factor en el mismo sentido es la incipiente oferta de créditos hipotecarios en Argentina.”

HalloCasa: “Sr. Edelstein, sabemos que su tiempo es limitado. Nos gustaría darle las gracias por esta información. ¿Sería posible que los lectores interesados se pongan en contacto con usted si tienen algunas preguntas de seguimiento? Muchas gracias por la entrevista.”

Esteban Edelstein Pernice:“Sí, por supuesto. Los inversores pueden ponerse en contacto conmigo a través de HalloCasa o contactándome directamente al teléfono 0054 11 4788 5100 o al email paula.mosso@castex.com.ar. Gracias.”

HalloCasa: “Muchas gracias por haber estado con nosotros. Siempre bienvenido a HalloCasa.”

Esteban Edelstein Pernice: ”Muchas gracias.”

Sobre HalloCasa:

HalloCasa, el mercado de transacciones inmobiliarias internacionales, fue fundada en 2015 por un alemán en la ciudad de Bogotá. La misión principal de la plataforma es ayudar a los extranjeros a invertir en otros países y facilitar la compraventa internacional de propiedades.